股災對樓市的啟示

　　香港股市急跌！反映本來已波譎雲詭的局勢進入了動盪更大的局面！市民亦由情緒化憂慮轉變成為實在的深層次擔憂！當然，股災亦會令不少人的財富蒸發，於是更多人情願在這市況之下做定期去收取高息，如此一來，物業市場就更加死寂了！

　　這幾年東西方衝突引起的外來因素及悲情，令到市場難以評估！因為所有因素現在已成為一場博弈！軍事上有核彈的博奕！政治上有國際秩序的博奕！而不同政治理念都出現博弈！連民生的防疫打不打針、通不通關，人們也進行一場博奕！博奕結果往往都是出現共輸的磨損，而且因為彼此各出奇謀、奇兵突出令結果難料！這個世界有別以前以維護市場利益為主，已經不是根據數據！亦沒有趨勢！而市場敵不過的其他因素亦愈來愈多！那我們是否完全無運行？如果用博弈論去看，我們的投資策略不應以極差或者極好為目標！應該選進可攻退可守的中間路線！如果100是極好的，1是極差的，那我們應該選擇50！

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　　近期很多人又提倡取消樓市辣招，用取消這個字眼並不正確，因為樓市辣招在控制市場的轉流上、金融的範疇上及控制借貸是否過量上都作出重要的貢獻，如果我們忽略這些管控樓市以外的其他功能，就會變得與政府「牛頭唔搭馬嘴」了！筆者認為應該用優化的概念去處理樓市辣招，應該保留其有效的功能，但亦應大幅刪除已經不合時宜的細節，我認為環境困難都有其特性的優點和缺點、危和機，我們要去掌握，只一味避險，亦會避過了一些機會，辣招要優化的地方是包括增加上車人士的置業優惠，令上車人士容易上車，例如寬減厘印費和回復置業資助貸款，容易上車社會就會更和諧，和諧的原因是不需要擔心置業安居的問題，容易上車也同時解決容易「上樓」，因為有了暢順的上車渠道，公屋人士就容易上車變相增加公屋的轉流率！

　　另外，放寬辣招令到二手盤的供應量增加是一個好的方向！在現在悲情的時候放寬辣招只會令更多人放盤，對樓價未必一定是提振作用，就以上兩點已經可以令到公屋轉流率增加，上車的人士大增，而手持多層物業的人亦可以在這段時間得到套現，成功製造到財富轉移，筆者認為優化樓市辣招是不應該令到樓價大跌，但無論因為優化令到樓價大升或者大跌也好，可能都是一個代價，最重要是我們的社會更加和諧，這個才是政策的目的。

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