新按揭政策完善周到

　　金管局於7月7日召開了記者招待會，公布了新一輪的按揭措施，筆者對有關新政策十分讚賞！我不預期政策會一石激起千重浪，因為好的政策應該是優化當中的機制，而不是以一鳴驚人去刺激買家入市，今次措施不單只談不上綽頭，甚至可以用低調來形容，但新政策是較全面的優化措施！表面是活化了住宅自住的換樓鏈，公布之後換樓入市意慾加強，換樓成交增加，尤其是「連環船」成交開始湧現（即一買一賣在同一日進行），但長遠效用還要看市場動力，即市場的情緒。如果用換了一輛好的跑車去比喻政策的修改，好的跑車必須要有足夠能量去配合，假設沒有電油（或者充電不足），性能良好的跑車一樣發揮不到水準。

　　認真看看新政策的內容，除了表面活化住宅換樓鏈之外，亦同時改善了居屋第二市場轉流率。居屋第二市場長期因為大部分屋苑已超過了擔保期的關係，令到成交裹足不前，大大浪費了二手可以用的供應，今次新的按揭政策，因為一按的按揭成數增加，可以說是用最根本的方法去同時解決了居屋擔保期的問題，已有不少個案原本是「625」（借6成供25年）已能改為「725」（借7成供25年），這無疑是將問題改善了不少。而樓價1500萬元或以下的一按按揭成數由6成增加至7成，也令能夠入市的人增加，因為很多人在按揭上可能因為收入問題，或因年齡問題已經不能夠去配合到按揭保險的高成數門檻！即是說放寬按揭不單只增加了槓桿能力和購買力，也增加了能夠入場的社群數量！新政策中也包括轉按自住物業可提高至7成，即可以提取更多資金，給予尤其是二手樓的業主去理財！

　　另外，有關新政策連非住宅按揭都同時照顧，非住宅按揭成數由5成提升至6成，更加重要的是以資產計算按揭成數由4成提升至5成！這是大大改善了投資者的現金流及流動性，對商舖的投資者來說可以是鬆一口氣，甚至大地回春，筆者是同意下半年舖市價格有機會上升一成的推斷。

　　如果用按揭保險制度，樓價1500萬元的按揭成數由64%提升至8成，3000萬元的按揭成數由5成提升至7成！這是很長遠且令到整個中價及中上價市場得到活化，更加要值得一讚就是HKMC（香港按揭證券有限公司）的保費大折讓，舉例400萬元樓做9成按揭及供30年計算，以前保費約15.66萬元，現在的保費是7.776萬元！當然筆者作為市民或者納稅人是很欣賞政府這種多做事少說話的作風，雖然現今政府不是「無得彈」，仍有很多地方需要進步，但是做得好的我們必須要讚賞，筆者是非常支持政府今次這個安排，對短、中、長期都是一個很好的政策。

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