今年以來，在調控政策持續、融資環境收緊的背景下，內地樓市已經傳來陣陣寒意。新聞報道從鋪天蓋地的「日光盤」、「夜光盤」一下子變成了到買家維權、「打砸」售樓處；土地拍賣從頻頻出現「地王」變成了到土地流拍或撤拍增多，可見房地產市場已早我們一步進入冬季。

 

房企加速推盤下，位於上海奉賢的「帝華園」是9月上海供應量最大的項目，入市6.5萬平方米(792套)，網上報價每平米3萬元人民幣 (網上圖片)

 

　　為度過這個冬季，三大房企碧桂園(02007)、恒大(03333)、萬科(02202)(深:000002)已開始調整戰略。碧桂園宣布從「高周轉」的蓋樓模式轉變為「降速」；恒大早在今年2月就已宣布全國樓盤打折促銷出售；在國慶前喊出「活下去」口號的萬科，在其廈門萬科白鷺郡項目上降價四成甩賣。房企巨頭已頻頻出現促銷動作。

 

　　與此同時，地產中介也開始捂錢過冬。上海中原近期宣布所有崗位的全勤獎暫時取消、福利減半發放。此外，中後台部門的佣金八折發放。同時取消所有中台部門的薪酬福利、激勵制度。

 

　　上海中原總經理陸成在其發布的《公開信》中表示，近期整體市場交易量持續偏低，一手分銷業務的爆單率素來偏高，收佣周期又特別長；二手中介和新房代理業務又近乎荒廢。中介住宅部和新房分銷部由於人手最多，近期已率先落實執行一連串嚴格控制成本，加強績效考核管理的應急措施，從營業員到部門總經理，影響範圍基本涵蓋了所有員工。公司其餘各大業務部門和中後台部門近期也將實施各項降低經營成本臨時應急措施。

 

　　據上海中原研究院數據顯示，9月上海新建商品住宅成交面積66萬平方米，環比減少25%。在9月傳統的銷售旺季，市場成交卻不盡人意，這無疑對市場信心是一種挫傷。

 

　　中原地產首席市場分析師張大偉認為，在樓市調控重壓、信貸收緊情況下，各地市場不僅僅商業貸款繼續高壓，公積金政策在全國多個城市也開始收緊，令投資者觀望居多。多個城市樓市逐漸出現衝高回落現像，房價調整出現從點到區域的現像。熱點城市逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續衝高。

 

內地房企四季度面臨銷售壓力 價格戰一觸即發

 

　　在樓市成交低迷的情況下，內地房企今年首三季度業績同比增速較近三年及近五年的複合增長率顯著下降。易居企業集團首席執行官丁祖昱預計，未來房企仍將面臨銷售壓力，行業繼續維持高速增長的動力不足，未來龍頭房企的銷售規模增速將從50%高速增長轉入20%－30%平穩增長。

 

　　丁祖昱指，三年內由於結婚及出生率將保持平穩，預計大型房企明後年銷售金額增長仍可維持在20%到30%，但之後隨著出生率下跌，房企銷售將進一步受到影響。

 

　　數據顯示，碧桂園近三年及五年的銷售金額複合增長率為62.3%及63.2%，而今年首三季度的銷售金額同比增28.9%；中國恒大近三年及五年的銷售金額複合增長率為56.2%及40.2%，相比之下今年首三季度的銷售僅增21.6%。全國房企近三年及五年的銷售金額複合增長率為20.56%及15.71%，今年首8個月銷售金額同比增14.5%。

 

　　易居指，逼於回款壓力，四季度內地房企將加大貨量供應、加速銷售去化，以緩解資金鏈緊張的局面，尤其是對一些高負債、高槓桿、高周轉的開發商來說，快速回籠資金至關重要。前30強企業會在11月中下旬、12月全面推盤，競爭壓力集中在最後兩個月，促銷戰、價格戰一觸即發。

 

網上流傳的視頻顯示，位於江西上饒的碧桂園信州府，因降價遭到買房者維權

 

土地市場進一步降溫 房企待四季度抄底時機

 

　　易居集團執行總裁張燕表示，內地三季度土地市場成交量同比漲50%，環比增17%，成交依然保持在高位，但按月增速已在放緩，且80%的土地成交都發生在三四線城市。

 

　　價格方面，內地三季度土地成交溢價不足20%，與2016、2017年30%以上的溢價率相距甚遠，主要是土地供應加大，以及保障性用地的出讓在一定程度上拉低了平均溢價率。

 

　　張燕指，未來隨著一二線城市供地節奏小幅加快、三四線城市供地充足，房企對三四線城市土拍觀望情緒加大，年內土地市場有進一步降溫的可能，房企可持幣觀望等待四季度抄底時機。

 

分析：棚改規模或再縮量 但不會一刀切

 

　　國務院常務會議日前明確，要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策。部分住宅庫存不足、房價上漲壓力大的市縣取消貨幣化安置政策後，仍會通過新建棚改安置房來改善困難家庭住房需求，住房供給的增加也有利於房價走穩。而庫存量較大的地方，房地產市場仍將得到棚改貨幣化安置政策的支撐。

 

　　中原地產首席分析師張大偉指，三四線城市樓價，較依賴棚改的貨幣化安置。但必須明確的是，棚改的數量將減少，這是今年的政策要求，另外貨幣化安置政策的逐漸收緊也已經是趨勢，但一刀切的可能性並不存在。他預計棚改政策將明顯分化，庫存多的城市依然將加速棚改，樓市需求也有一定支撐。但對於前期庫存已經明顯減少的城市，棚改政策對市場刺激作用將繼續減弱。

 

　　住建部統計顯示，內地數年來的棚改帶動了有效投資和建材、裝修、家電等消費，促進了上下游相關產業發展，對經濟穩增長發揮了積極作用。2013至2017年，全國棚改完成投資約6萬億元（人民幣．下同）。在棚改開工規模略有下降後，棚改投資總量亦將有所下降，另外也將對上述相關產業的發展造成一定影響。

 

　　數據顯示，今年首8個月，全國棚改新開工465萬套，佔年度目標任務的80%，完成投資11900億元。去年全國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84萬億元。

 

撰文：林雯婕上海專電