亞太區最大的物流地產平台ESR(01821)受惠於電子商務在疫情期間加快發展，過去一年業績持續增長，未來前景仍然值得看好。

（ESR網頁截圖）

 

　　ESR主要從事物流資產投資組合管理，業務分為三大分部。基金管理分部主要透過基金及投資公司代表資本合夥人管理資產從而賺取手續費收入，手續費包括基本管理費、資產管理費、收購費、發展費及租賃費。當超過預定目標內部收益率且資本合夥人收到預定的資本回報後，ESR亦以獎勵的方式參與並非按比例計算的利潤分成。開發分部主要從事持續發展、建設及銷售投資物流物業賺取開發利潤，亦通過公司所管理的基金及投資公司的共同投資份額賺取分成盈利及分成升值收入。投資分部從事的業務包括出租物業賺取租金收入及升值收入，從所管理的投資基金及投資公司與不動產投資信託基金賺取股息收入、分成盈利及分成升值收入，以及持有其他投資，包括於其他公司的少數權益。

 

多個大型開發項目未來數年交付

 

　　2020年，ESR的收益主要來自基金管理分部，該分部的收益佔總收益48%。儘管基金管理分部並非ESR最主要的盈利來源，但業績表現穩定。年內，ESR在中國、韓國、日本、澳大利亞及印度設立七個新基金，集資超過35億美元。ESR Kendall Square REIT亦成功在韓國上市。

 

　　開發分部業績佔分部業績總額約44%，物業落成進度及投資物業公允價值變化可能影響該分部的業績表現。ESR多個大型開發項目將於未來數年交付。中國上海青浦雨潤一期預期於2021年底前完成，中國嘉興獨山港項目計劃於2022年竣工。日本的ESR東扇島配送中心一期預期於2023年竣工。

 

盈利表現不受新冠肺炎疫情影響

 

　　投資分部佔分部業績總額約34%，投資物業公允價值變化及股息收入會左右該分部的業績表現。新冠疫情期間，電子商務騰飛帶動租賃穩健增長，出租率保持在90%的健康水平。該公司的冷鏈、製造、零售及物流業客戶的需求錄得增長，尤其是電子商務相關租賃。年內ESR於中國江蘇省收購三項物流物業，其中一項資產全部出租予JD.com，另一項在建資產全部預出租予順豐速運，第三項資產將進行改建。

 

　　按國家劃分的收益，來自澳洲的收益佔總收益36%。該公司來自印度的收益比重低，但增長迅速。該公司管理的資產以日本、韓國及中國的物流資產為主，相關建築面積主要位於中國，其次位於日本、韓國、新加坡為該公司提供穩定收入。

 

　　2020年，ESR的股東應佔溢利增長約16.8%至約2.9億美元。2020年上半年的股東應佔溢利為1.3億美元，增長約75%。盈利表現不受新冠肺炎疫情影響。

 

ESR股價走勢圖(經濟通HV2系統截圖)

 

為澳洲第三大物流地產管理公司

 

　　ESR今年新發行相當於約1.5億美元的新加坡元永久證券，所得款項淨額用於再融資、收購及投資資金以及營運資金等。於發行債券前，ESR以約2.8億美元收購日本大阪南港配送中心一期全部權益，日後該項目將會注入新成立的日本收益基金。另外，ESR又宣布提供7.5億澳元聯手收購澳洲物業組合及物業管理公司，佔20%權益。執筆時，ESR宣布收購已完成。按所管理的資產及總面積計算，該公司將成為澳洲第三大物流地產管理公司。

 

　　ESR的物流資產業務受惠於亞太地區電子商務高速發展。該公司基金管理規模不斷擴大，開發物業陸續落成，又積極進行收購，有利該公司保持長期盈利增長。該公司的股價趁收購完成的好消息上揚，有望再次挑戰今年的高位27.15元。

 

《經濟通通訊社特約分析師　韋健士》