內地多城鬆綁樓市政策　內房全線升中海外飆逾半成

2022-04-06

面對樓市不振，近期內地多個城市均對房地產政策放寬，另佳兆業(01638)與招商蛇口(深：001979)及中國長城戰略合作，兩方面消息均獲大行認同，刺激內房股今日(6日)普遍逆市造好，其中中海外(00688)更升逾半成，成表現最佳藍籌。

(中海外網頁截圖)

蘭州放鬆限購限售條件　衢州成首個放鬆兩限城市

進入4月，內地地方房地產政策進一步放寬，僅幾天時間就有包括衢州、秦皇島、大連、綿陽以及蘭州5個城市接連出台房地產政策，對限購限售政策進行了鬆綁或取消。其中蘭州發布《蘭州市落實強省會戰略進一步優化營商環境若干措施(第1號)》，明確提出降低個人購房門檻、提高公積金貸款額度、放鬆區域限購以及放寬限售條件，首套房和二套房貸款首付比例分別降至20%和30%，同時對擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭，再次申請貸款購買住房的，執行首套房貸款政策。

另早前衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關於促進市區房地產業良性循環和健康發展的通知》，取消限購，鬆綁限售政策，是全國第一個限購、限售政策同時優化的城市。秦皇島也發布解除限購政策，自4月2日起，購買存量房(二手房)的購房人申請購房資格核驗時只需提供本人有效身份證件。今年已有60餘個城市出台樓市鬆綁政策，其中哈爾濱取消了實施近4年的區域性「限售」政策，青島調整了遠郊區限售政策，鄭州市放寬限購、取消「認房又認貸」等。

(《開市Good Morning》節目截圖)

3月城市住宅成交同比跌近半　百強房企銷售同腰斬

內地多個城市接連鬆綁，與內地樓市近期仍陷冰封有關，據克而瑞研究中心數據顯示，30個重點監測城市3月商品住宅成交面積同比跌47%，其中一線城市成交率同比跌49%，上海、深圳近乎停擺，北京、廣州同樣不及預期；有六成以上二、三線城市成交同比腰斬，受疫情防控影響的長春、常州等成交同比跌幅超過70%。不過從環比來看，30個重點監測城市商品住宅成交面積按月增長48%，其中一線城市成交環比增長7%，二、三線城市環比增長56%。

　　至於房企銷售方面，TOP100房企單月實現銷售操盤金額5115.4億元人民幣，同比降幅達到52.7%，較2月降幅擴大5.5個百分點，而從累計業績看，百強房企首三個月的整體業績規模同比大幅降低47%，低於2020年同期水平。其中碧桂園(02007)就公布，於3月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約301.1億元人民幣，按年跌42.9%；合同銷售建築面積約387萬平方米，按年跌34.8%。

(《開市Good Morning》節目截圖)

佳兆業與招商蛇口及中國長城戰略合作　瑞信指為陷困房企提供樣本

另方面，陷入流動性風險的房企佳兆業獲馳援，具國企背景的房企招商蛇口及四大國有資產管理公司(AMC)之一的中國長城與其訂立戰略合作協議，在佳兆業於大灣區核心城市的儲備展開合作，包括合營安排及資產收購，協議訂約各方應優選彼此作為首選項目合作夥伴。除物業開發外，協議訂約方須商討並加強於大灣區的文化旅遊、客輪及其他業務方面的合作。佳兆業指，訂立協議有助實現於大灣區的核心價值，緩解短期流動資金困難。

瑞信發表報告指，行動顯示國有企業更加積極參與內房發展商資產處置，兼且留意到內地多個城市陸續放鬆內房政策，期望招商蛇口、長城資產和佳兆業簽訂的框架可以為資金緊張的開發商提供資產處置的「樣本」。另內地購房情緒的改善應可支持新房的銷售表現，預計利好消息將會繼續提振市場情緒，尤其是開發商的負面消息(例如延長債務期限、延遲發布已審計業績等)很大程度上已在股價上反映。

大和：鬆綁措施利好次季樓市　富瑞：潤地中海外龍湖可長線投資

　　另大和發表報告指，雖然內地3月銷售按月升38%，但因農曆新年因素，按年計仍跌51%，主要是買家依然持觀望態度。踏入3月後，內地多個城市推出放寬買樓政策，相信會有更多城市推出鬆綁樓市措施，並預期第二季樓市氣氛會有所好轉，目前正等待更多例證來支持下半年樓市需求復甦。信貸與政策收緊最差情況已過去，但相信仍未走出困境，故給予內房行業「中性」評級。個股方面，可關注財務能力較強的發展商，包括龍湖(00960)、華潤置地(01109)及旭輝(00884)，均予「買入」評級，目標價分別為54.5元、43.2元及7.2元。

富瑞日前指，看到樓價有企穩跡象，包括地方政府將地區性的寬鬆政策延伸至高線城市。由於房價穩定及進一步的政策寬鬆，預期未來數月內房銷售會逐步復甦，看好國企內房股如華潤置地、中海外及民企龍頭龍湖作為長線投資。野村則表示，內房政策放鬆措施符合該行預期，預計市場對內房股的投資情緒可恢復，因為市場進一步放寬政策的預期增強，不過當前的「移除式」政策，力度或未必能令相對落後的二級和低線城市開發商的銷售迎來快速轉折。

熊麗萍：具實力內房較受惠寬鬆政策　看好龍湖越秀地產

　　駿達資產管理投資策略總監熊麗萍於今日《開市Good Morning》節目指，內房仍然分化，分為實力較強及現正停牌兩類，後者料仍需時解決問題，要買就要買具實力的內房。至於停牌的，就要看審核的帳項中有否市場沒預計的情況出現，如有壞帳或核數不獲確認，雖資產出售成功或有合作計劃都屬好消息，但料較有實力內房會較受惠如限購限售、降低首付比例等寬鬆政策，可逐步看好。

　　她又指，銷售數據很關鍵，銷售一方面受政策影響，一方面有些內房負債重有信譽問題影響賣樓，這些因素一直在反映。重磅內房如有政策配合銷售料會好轉，惟第一季及4月疊加疫情等因素數據不會好，如果因銷售數據欠佳而股價下跌可留意有國企央企背景內房，其中中海外及華潤置地股價雖有調整但不算多，較看好龍湖，因公司管理不錯，另越秀地產(00123)股價表現好轉，奧園(03883)及佳兆業等在大灣區的資產不少，越秀以廣州做基地，或與它們有更多合作令布局更有優勢。

　內房股今日普遍上升，中海外升5.82%收報26.35元，潤地升1.04%報39元，龍湖升0.35%報42.95元，碧桂園升2.36%報6.5元，越秀地產升7.33%報8.79元，雅居樂升1.36%報4.46元，旭輝升3.9%報4.79元。

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

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