【內房困局】爛尾樓業主停貸風波愈演愈烈　內房續挫龍湖插逾半成

2022-07-14

　　內房除債務危機未解決外再出問題，日前多地爛尾預售樓盤業主向政府及銀行發《強制停貸告知書》，要求項目方須在今年10月底復工，否則會集體強制停貸，多地受爛尾樓困擾的業主紛紛仿效，事件愈演愈烈，現已涉及全國多個省份逾百個樓盤，官媒指如這股風潮蔓延將對樓市造成負面衝擊，有大行亦加入唱淡，內房股今日(14日)延續昨日(13日)跌勢普遍下挫，其中龍湖集團(00960)急跌逾半成，為表現最差藍籌。

(龍湖集團網頁截圖)

恒大業主發公開信打響第一槍　蔓延多個省份逾百個樓盤

　　內地樓盤工程爛尾新聞近年屢見不鮮。多個城市的爛尾預售樓盤業主向政府及銀行發《強制停貸告知書》，集體拒絕向銀行償還房貸。日前江西景德鎮一處恒大(03333)爛尾樓盤的業主發公開信，要求項目方須在今年10月底復工，否則會集體強制停貸，有關損失由所有違規房貸的銀行、資金監管不力的政府相關單位，還有恒大江西分公司、樓盤項目組等相關利益方共同承擔。這篇公開信打響第一槍，引發全國多地爛尾樓業主相繼響應，拒絕向銀行償還房貸，藉此施壓政府和開發商完成工程。

　　據內媒不完全統計，截至本周二(12日)，包括鄭州、武漢、南昌、長沙、太原、西安等城市在內的多達52個停工或爛尾樓盤的業主發布了停貸告知書，開發商涉及恒大、新力地產(02103)、融創(01918)等。而至昨日又有14個樓盤業主發布「強制停貸」公告，涉及4.6萬業主，總房款347億元人民幣，涉事樓盤多為出現暴雷或資金問題的民營企業，包括恒大、世茂集團(00813)、新城地產(01030)等。事件發展至今，涉及的地方包括河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陝西等多個省份。克而瑞研究中心數據顯示，截至7月13日，業主發布的強制停貸樓盤個數已達106個。

官媒：若風潮蔓延或衝擊樓市　建議成立穩定基金並調整「三條紅線」

　　官媒《證券時報》昨日發表評論文章指「如果這股風潮蔓延開來」，或對樓市造成負面衝擊，不利樓盤銷售和金融系統穩定，甚至可能造成系統性金融風險，建議政府追討轉移走的資金，引入有實力房企保證交付。《證券時報》今日再有報道引述業內人士指，下半年要保持房地產行業持續復甦，建議成立「地產行業健康發展穩定基金」來擺脫地產行業當前的困局，同時調整「三條紅線」政策。北京一位不願具名的經濟政策專家表示，可以參考國外的處理方式，不要求商業銀行直接讓利免單，而是由財政資金參與給受困群體做適當補貼，此舉還可以拉動消費。

　　另深圳市龍崗區發布進一步加強房地產項目全周期監管指導意見，提出主管部門應強化產業類項目審查，在項目監管協議中明確行業准入、投資投產、產值稅收、股權變更、租賃轉讓等各環節監管內容，並對項目協議履行情況進行全流程監管。區住房建設局加強房地產在售項目預售資金監管，對項目預售資金的收存和使用情況全面核查，排查項目風險隱患，對於預售資金監管要嚴格按比例留存，確保房地產項目建設竣工交付。未取得預售許可證擅自銷售，以較低折扣要求購房人一次性付清購房款，或資金未進入資金監管帳戶的都在查處之列。

大和指或影響市場情緒並致當局收緊措施　野村料行業反彈浪完結

　　至於大行對此次風波看法，大和發表報告指，內房業主集體停止供樓或會影響市場情緒，並引致進一步的收緊措施。該些項目位於逾30個城市，並由違約的發展商如恒大所開發，業主憂慮發展商無法交付房屋，當局有可能收緊發展商的預售要求。預期非國有發展商在短期內仍面對流動性問題，合景泰富(01813)、雅居樂(03383)及綠地控股(滬:600606)在第三季會有更多到期的離岸債券，並可能會遇到債券再融資困難。整體則予內房「中性」評級，投資者可留意財務強勁的地產發展商，看好龍湖、華潤置地(01109)及旭輝(00884)，分別予目標價54.5元、43.2元及7.2元，均予「買入」評級。

　　大和又提到，5間內地房企遭深交所剔出港股通標的名單，包括佳兆業(01638)、融創中國(01918)、恒大、世茂集團(00813)、中國奧園(03883)，以上公司均由於延遲發出業績公告而需要暫停股票交易。這會令投資者更憂慮該些正經歷流動性問題及可能延遲公布業績的內地發展商。另內地6月新屋銷售改善的趨勢未有持續，7月首周的銷量按周再度回落，由於對疫情發展的憂慮及預期在第四季前不會有明顯的銷售復甦，市場觀望氣氛持續，料短期內中國實體房產市場仍存在不確定因素。

　　野村則指，相關業主認為銀行對內房的借貸把關不力，而內房揮霍借貸令項目最終缺乏資金完成，因而威脅停止還貸，直至銀行與房企採取行動令項目重生。看不到房企的上半年業績會出現重大支持股價的因素，反而可能會下調全年盈利目標，甚至要為租戶提供支援，因而估計行業6月以來的反彈浪已完結，唯一長線看好的內房股只有華潤置地，予「買入」評級。

匯證：貸款限制監管收緊下今年銷售勢跌三分一　行業將大洗牌

　　匯證近日亦就內房股發表報告，預期往後內地發展商將經歷「大洗牌」，以往利用高槓桿以支持急速擴張的模式已成歷史。現時內房須面對更嚴厲貸款限制、監管收緊，今年內房銷售勢跌三分之一，內房板塊不論短期及長期展望均極具挑戰。考慮行業違約增加及限制性政策，將內房分為四類，即行業領袖、普通、「生病」及其他，料至2030年行業規模將較2021年小26%，能夠度過挑戰的內房將有更大市佔，其中中海外(00688)、華潤置地、萬科(02202)及旭輝長線而言最具韌性，它們都有可持續業務模式，專注於地區發展策略，而不是嘗試全國經營，在新購土儲上快速動工，且具強勁資產負債表，可支持潛在併購，並具全面管理專長，支持在核心房屋業務以外的擴張，如投資物業及物管。此類內房長遠而言最吸引投資者。

　　匯證予中海外、潤地、萬科、碧桂園(02007)及旭輝「買入」評級，目標價分別為29元、47.4元、21.4元、5.9元及5.1元；雅居樂、中國金茂(00817)及合景泰富則予「持有」評級，目標價分別為3.3元、2.5元及2.7元；富力地產(02777)予「減持」評級，目標價2.5元。

　　今日內房股幾乎全線向下，其中龍湖繼昨日跌逾4%後，今日再插逾半成，惟昨日插水13%的旭輝則見反彈。