新鴻基地產(00016)昨日(8日)收市後公布全年業績，純利按年減少4.2%，末期息維持每股3.7元，即全年度每股派息4.95元，股息率達5.3%，符合市場預期，績後雖有不少大行下調目標價，但大多仍比現價高，今日(9日)股價造好最多升逾2%。不過，本港樓價創近兩年半低，市場料在加息和疫情夾擊下將繼續尋底，看地產股走勢亦難言樂觀。

 

(新鴻基地產網頁截圖)

 

新地全年少賺4.2%末期息維持3.7元　物業銷售溢利跌25%

　　新地公布，截至2022年6月30日止年度純利255.6億元，按年減少4.2%；每股基本盈利8.82元；派末期股息每股3.7元，連同中期股息每股1.25元，全年每股派息4.95元，與上年度全年派息相同。期內收入777.47億元，按年跌8.8%；毛利398.41億元，跌11%。在撇除投資物業公平值變動影響後，基礎溢利287.29億元，按年減少3.8%。物業銷售溢利按年減少24.5%至158.47億元，香港物業銷售溢利較去年增加1.8%至148.32億元，主要是由於銷售較多高毛利率的住宅單位和銷售及推銷費用減少所致。至於租金收入，年內總租金收入為248.1億元，與去年相若，淨租金收入按年上升1%至192.5億元。

 

　　集團銷售進度受疫情影響，按所佔權益計算，年內錄得合約銷售總額約335億元，而自7月起合約銷售逾120億元，主要來自屯門NOVOLAND第1A期及第1B期銷售。在本財政年度餘下時間，集團計劃在香港推售多個住宅項目的第二期，包括大埔Silicon Hill、屯門NOVOLAND及元朗The YOHO Hub；元朗兩個項目PARK YOHO及Wetland Seasons Bay的最後一期亦計劃在今年9月開售。內地將會推售的項目則包括上海市上海濱江凱旋門、位於廣州市的廣州南站ICC，以及多個合作發展項目的新期數。另未來18個月將有多個新項目落成，為經常性收入帶來支持。

 

新地：本港住宅用家需求穩健　惟仍將受制加息等因素

 

　　新地指，本港經濟短期仍面對各種挑戰，包括跨境往來限制及預期的環球經濟放緩，但本港住宅市場用家需求穩健，加上樓宇按揭成數於今年初放寬，住宅市場將可保持平穩，惟整體住宅需求仍將受制於加息等因素。另雖然疫情後續影響和衝擊將繼續令租務市場受壓，但在港商場業務受惠今年4月政府發放新一期消費券、配合宣傳推廣等因素，整體人流有所回升。

　　新地又認為，儘管內地經濟或會受新冠疫情影響，但內地加強內循環，以及在中央政府的貨幣及財政刺激措施下，預期內地經濟在來年可有合理增長，但房地產市場的整固期或會持續一段時間，但隨著近期支援措施出台，預計主要城市住宅市場將大致保持平穩，有利樓市長遠健康發展。

 

瑞信：業績符預期股息率吸引　目標價微降至130.7元

 

　　瑞信發表報告指，新地全年業績大致符合預期；基本利潤按年跌3.8%至287億元，略優於預期；全年每股派息保持平穩，股息收益率達5.26%，派息比率49.9%。看好新地本港地產銷售的強勁項目管道，並在內地零售有良好發展，而在強勁的資產負債表支持下，股息率吸引，上調2023至24年盈利預測5%，維持「跑贏大市」評級，目標價由131.7元輕微下調至130.7元。瑞信又引述新地管理層指，預期2023財年的銷售目標為350億元，內地將有更多可售資源，銷售改善至50億元。

 

　　高盛表示，新地2022年下半財年每股盈利按年跌9%，低於該行原預期20%，主要是物業發展入帳較低，維持「中性」評級，目標價由118元升至121元。

 

里昂料銷售放緩不可能提高股息　目標價降至84元籲沽售

　　另里昂表示，新地業績令人滿意，憧憬本港對海外遊客重新開放將有利本地企業，但未來不太可能提高股息，尤其考慮到住宅房地產市場艱難，預期銷售放緩，將其2023至24財年盈利預測分別下調8.8%及4.7%，目標價由86.5元下調至84元，維持「沽售」評級。

　　美銀證券則指，新地2022財年全年核心純利跌4%至287億元，每股派息持平，均符合市場預期。在利率上升的環境下，公司專注在香港發展物業的資產輪轉的策略合理，且香港土地儲備對價格下跌有良好利潤緩衝，而公司致力派發穩定股息，即使這意味派息率略高於其40至50%目標。不過，公司表示對回購股份不感興趣，惟控股股東郭氏家族或於公開市場購買股份，予目標價100元，重申「中性」評級。匯證表示，新地業績遜預期，樓市正面臨挑戰，但料新地旗下物業銷售及租務改善，維持「買入」評級，將目標價由118元降至117.5元。

 

樓價指數連跌兩月創近兩年半低　中原料加息疫情夾擊續尋底

 

　　另值得留意，差餉物業估價署數據顯示，本港7月私人住宅售價指數報376.1，是2020年2月以來最低，按月跌1.65%，連跌兩個月兼創近5個月最大單月跌幅，首7個月樓價累跌4.5%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，踏入7月下旬，疫情反彈，確診宗數徐徐回升，而美國亦在7月底再度大手加息四分三厘，發展商的一手新盤遂以低價推出首批單位，令二手業主亦要跟隨割價應對，因此相信下次公布的8月樓價指數有機會再錄得相若1.5%的跌幅。

　　中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指，美國聯儲局連續兩個月加息且加幅達0.75厘，加息威力逐步浮現，尤其是二手物業，交投明顯放慢，樓價持續受壓，加上新冠疫情持續升溫，增添市場不明朗因素，預計下月樓價指數在加息及疫情夾擊下繼續尋底。

 

　　新地半日升1.75%收報95.7元，最多升2.29%至96.2元，其他地產股亦普遍上升，恒地(00012)升2.2%報25.5元，新世界(00017)升2.52%報26.4元，長實(01113)升0.85%報53.6元，信置(00083)升1.75%報11.66元。

 

(經濟通HV2報價系統截圖)

 

撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

 

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