施政報告減辣預期落空　受制加息樓價下行地產股積弱難改

2022-10-21

　　行政長官李家超本周三(19日)發表任內首份施政報告，只推出向居港7年外來人才退還在港置業額外印花稅(BSD)計劃，並未全面「減辣」，令市場預期落空，地產股當日先升後回，雖然昨日(20日)稍見反彈，但預期該計劃對樓市刺激作用有限，加上加息周期下供樓負擔加重、樓價持續下行等利淡因素沒改變，地產股積弱難改，今日(21日)再度下挫。

(新世界發展網頁截圖)

向居港7年外來人才退還額外印花稅　加速造地建立土地儲備

　　施政報告提到，政府將向合資格外來人才退還在港置業額外印花稅，他們可於居港7年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅，其印花稅負擔將與首次置業的香港永久性居民看齊。

　　施政報告又提出加速造地，長遠建立土地儲備，掌握土地供應主導權，強調「讓政府走在問題前面，不再追落後」。李家超指，政府會物色更多土地以照顧需求並增加土地儲備，包括通過新一輪「綠化地帶」研究及著力發展棕地等。

瑞銀：政策略遜預期　增公屋土地供應對地產股影響負面

　　瑞銀發表報告指，外來人才成為永久居民後方可退還額外印花稅，政策略為遜於市場預期，退稅方式可能會抑壓現時在港的非本地居民的即時買樓意欲，但將刺激未來2至3年內成為永久居民的人預購物業，而政府長期增加公共房屋和土地供應對本地地產板塊而言影響負面，預計近期香港樓價將繼續面臨壓力。惟在加息周期達到頂峰之後，釋放非本地居民新房購買需求和內地人才加快流入可能會推動港樓在明年下半年復甦，予新地(00016)和恒地(00012)「買入」評級，但對新世界(00017)的看法較為謹慎。花旗也指，市場此前對放寬印花稅高度期待，實際政策卻不及預期，令人懷疑新措施能否有效提高住房市場需求，特別是在四季度利率急升下。

　　摩根士丹利則指，向合資格外來人才退還額外印花稅或支持需求，但畢竟較高的首期現金支出仍減少其置業吸引程度，對本地地產板塊看法謹慎。另瑞信指，雖然施政報告中並未放寬其他印花稅政策或令市場失望，但新政策將對樓市交投提供支持，而在該行覆蓋的本地地產股中，新地擁有最多可售資源，其次是恒地，同予「跑贏大市」評級。

世邦魏理仕：大部分樓市辣招持續　刺激住宅需求有限

　　世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平指，由於大部分樓市「辣招」等緊縮措施持續，刺激住宅需求的即時增長將相對有限。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信，寬減買家印花稅可令中價至豪宅市場受惠，料1000萬元以上物業成交量可較年初增加30%，惟未必直接刺激豪宅樓價向上。

　　美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明則表示，外來人才成為永久性居民後可申請退還辣稅等同於宣布「減辣」，料放寬置業限制將成為未來政府房策的主流方向，相信有關措施有助驅散市場觀望氣氛，並料加快來港居住近5年或以上的人士入市步伐，預計受惠人數高達18.4萬，為樓市帶來新的購買力。世紀21香港利政總裁吳啟民亦指新政可為淡靜的樓市帶來新客源，對後市有支持作用。

陳茂波：現時樓價仍相當高　「減辣」要考慮五大因素

　　就施政報告沒為樓市「撤辣」，財政司司長陳茂波在記者會指，現時樓價仍然相當高，當考慮是否「減辣」，要考慮五個因素，一是樓價變化速度及跌幅，今年樓價較去年回落7.5%，但跟1997至98年一年跌30%比較，只屬輕微調整；二要視乎住宅成交量，今年跟去年成交量合計與過往相若，而以現時經濟環境及加息因素，交投量較靜為正常現象；三是未來供應量穩定，發展商借貸比率並不太高，手上貨尾單位不多，見不到有急於推盤情況；四是經濟情況及展望，隨著內地放寬出行，香港經濟環境會好轉；最後是市場氣氛，雖然較為審慎，但見不到拋售情況，而現時一般供樓按揭利息為2至3厘，跟1997年的9至10厘屬於不一樣環境。

　　李家超出席昨日立法會答問大會時表示，在施政報告中無打算處理這方面問題，但政府會動態留意實際情況，如樓價、成交量以及樓盤銷售情況等。而寬免海外人才置業印花稅是希望其能落地生根，但亦要符合要求，希望能防範炒賣房屋。

高盛維持今明兩年樓價各跌15%預期　中原料本季再跌3至5%

　　高盛指，利率上升、人口下跌、負擔能力受到挑戰，將會持續令樓價下行，維持今年及明年樓價各跌15%的看法。惟若施政報告宣布的措施證明可以吸引人才及增加勞動力，可能上修預測。而香港地產股估值仍低，施政報告的措施或成部分投資者的正面催化劑，但從日內成交價格來看仍是負面。高盛予長實(01113)、嘉里建設(00683)、恒地及新地「中性」評級，予信置(00083) 「賣出」評級，但維持新世界「買入」評級，指新世界股息率達11厘，且其發展項目主要專注高端住宅，而新地及恒地則較為專注大眾市場。若吸引人才的措施有成效，相信新世界的供應較同行更能反映相關需求。

　　中原地產陳永傑表示，政府未有「撤辣」，現時依然是減價盤主導，預期第四季整體住宅樓價將較第三季再跌3至5%。美聯物業布少明亦表示，政府退還外來人才在港置業額外印花稅，只會令樓價跌勢放緩，不會令樓價反彈，預期第四季樓價會再跌1%，全年下跌10%以內，另需要留意本港息口走勢，假如美國加息幅度較大而香港又跟加，明年首季住宅樓價有機會再跌1至3%。不過，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，由於現時市況已經很低迷，相信未來下跌幅度會放緩，甚至停止下跌，尤其是市傳內地或放寬防疫措施。

中原CCL創逾四年半新低

　　中原城市領先指數CCL最新報168.49點，創245周新低，重返2018年2月水平，按周跌0.89%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，本周CCL八大指數齊跌，估計年底前CCL將再下試160點水平。本地地產股今日弱勢持續，其中恒隆地產(00101)跌逾4%，新世界亦跌近2%。