人行再推二千億「保交樓」貸款　民營內房受制樓市仍弱欲彈不能

2022-11-22

　　繼被稱為「第二支箭」的2500億元人民幣資金支持，以及促進金融機構支持房企融資的「金融16條」後，人民銀行計劃向商業銀行提供2000億元人民幣免息再貸款，專項用於「保交樓」，刺激內房股今日(22日)全線高開，惟樓市未見起色，加上評級機構穆迪近日仍指行業展望負面，料明年全國銷售再跌逾一成；標普則指，伴隨民營開發商衰落，國企內房將帶來行業轉型，今日民營內房大多高開低走，雅居樂(03383)及富力地產(02777)半日都倒跌約2%，國企內房則仍有得升。

(富力地產網頁截圖)

人行擬發二千億人幣免息貸款助保交樓　稱金融機構不能過度避險

　　人行和銀保監昨日(21日)聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會，會上提到銀行業要保持房地產融資平穩有序，穩定房地產業開發貸款、建築企業貸款投放，支援個人住房貸款合理需求，同時要利用民營企業債券融資支持工具(「第二支箭」)，協助民營房企發債融資。人民銀行副行長潘功勝稱，會在前期推出的「保交樓」專項借款的基礎上，面向6家商業銀行推出2000億元人民幣「保交樓」貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持「保交樓」工作。《上海證券報》也報道，至明年3月31日前，人行將向商業銀行提供2000億元人民幣免息再貸款，支持商業銀行提供配套資金用於支援「保交樓」。

　　潘功勝又指，金融機構避險是正常現象，但不能過度避險，各商業銀行應根據《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》重新評估各行內部政策。主要銀行的境外分支行要加大對優質房企內保外貸業務的支持力度；按照市場化、法治化原則，向優質房企出具保函置換預售監管資金，並通過與優質房企建立戰略合作關係等方式實現長期合作共贏。另人行行長易綱昨在金融街論壇年會上提到，房地產業關聯很多上下游行業，其良性循環對經濟健康發展具有重要意義，因此最近人行擴大了支持民企發債的「第二支箭」，為民企發債提供風險分擔。

深圳北京等在售二手房持續增加　內房債務展期規模達千五億

　　當局著力打救陷困內房同時，樓市下行趨勢不改，金九銀十說法不再，對房企而言是致命打擊。據深圳市房地產中介協會日前公布的數據顯示，深圳在售二手房源數量持續增加，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，二手房掛牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市場銷售不佳導致庫存量上升，而二手房循環不暢通，會反向傳導到一手房市場，導致一手房的交易量下降。總體來講，現象反映目前全國房地產市場仍存在比較大的銷售壓力。

　　另據內媒引述中指研究院數據指，截至上周三(16日)房地產債務展期規模已達1505億元人民幣，涉及相關房企40家，此外約有17家企業計劃推出債務重組方案。上海票據交易所信息則顯示，前三季度累計有36家房企美元債違約，較2021年全年增加24家，涉券規模550億美元，較2021年全年增加368億美元，上月以來再有多家房企接到債權人清盤呈請。

標普：國企內房將帶來行業轉型　房產危機或在3到6個月迎拐點

　　此外，標普全球評級昨日發表報告指，國有開發商的興起將帶來中國房地產行業的轉型。伴隨著民營開發商的衰落，中國房地產市場的規模大為縮小。房地產開發的金融創新將會減少，企業在境外債券市場的參與度將大大下降。標普全球評級信用分析師曾錫恩表示，一批穩紮穩打的國有開發商成為新的主角，市場也將變得更為穩定；國有開發商的槓桿運用力度將少於民營企業，其行事風格也不太可能刺激房價泡沫產生。

　　標普又指，在保交樓的大前提下，政府正在採取更大力度的措施來挽回市場信心。僅11月份公布的多輪措施，應該就能為房地產行業注入1萬億元的流動性。這些政策意義重大，可能會使中國的房地產危機在未來3到6個月迎來拐點，同時也將築牢國有開發商新取得的市場主導地位。標普全球評級信用分析師盧文正表示，中國政府近期措施將以國有開發商為主要對象，因為它們財務最穩健。同時也會兼顧少數幾家能夠生存的民營開發商。很多不夠穩健的開發商(主要是民企)將需要自謀生路。

穆迪：行業展望仍為負面　料明年全國銷售續跌逾一成

　　另一評級機構穆迪則表示，行業展望仍為負面，在市場對中國經濟增長放緩、動態清零防疫政策限制、預售項目的停工風險存在顧慮的情況下，因需求疲軟將導致2023年全國合約銷售額繼續下滑10%至15%，但由於基數較低及支持政策有望見效，房地產銷量降幅低於過去一年水平，而政府持股的開發商業績會繼續超過民營房企。

　　穆迪續指，政府近期加大對開發商融資支持力度的措施可能會改善其財務靈活性，並在一定程度上緩解其短期再融資壓力，但支持政策的影響將取決於上述措施的廣度、時間和效力。在融資環境緊張的背景下，過去12至18個月開發商的購地和新項目開發步伐均已放緩，房地產供應因而保持疲弱態勢。而金融機構和投資者仍會審慎及有選擇性地向財力較弱的開發商增加支持，從而控制自身的風險敞口。

光大證券：行業持續利好憧憬下短期改善　中期視乎數據表現

　　另光大證券國際產品開發及零售研究部近日發表評論指，近期內地政策重心著力解決內房債務問題，惟投資者仍需要留意房企最大收入來源屬於新樓銷售，但踏入內房傳統銷售旺季的金九銀十後，數據暫未為市場帶來太大驚喜。光大證券重申房地產行業的恢復有賴於購房者的信心恢復，因此行業在短期內將在持續利好憧憬下有所改善，中期則仍需視乎基本面的數據表現，加上碧桂園(02007)及雅居樂(03383)先後配股集資，投資者需要留意當中的風險。

　　雖然人行射出「第二支箭」有助「保交樓」，但若想令房地產業起死回生，看來還需發放更多支箭，甚或由國資入股部分民企，並透過貨幣、財政及行政政策刺激宏觀經濟復甦，讓內地民眾再有剛性需求放膽買樓。樓市未見起色下，今日民營內房大多高開後無以為繼，國企內房如中海外(00688)、潤地(01109)及越地(00123)等則普遍造好。