融創境外債重組有新進展帶挈同業齊造好　想買內房可以點揀？

2023-05-05

　　雖然五一假期內地樓市表現平淡，但融創中國(01918)的境外債務重組方案再有新進展，有85%債權人同意重組協議，刺激融創今日(5日)最多升兩成，亦帶挈近日表現麻麻的內房普遍造好。不過，有指此類內房就算成功重組債務，料短期內也難以融資，反觀今年首季國企內房銷售見明顯復甦，每逢股價調整不妨買入。

(融創中國網頁截圖)

融創85%債權人同意重組協議　法庭程序完成便可執行

　　融創中國公布，經延長同意費截止日期，佔現有債務約85%的債權人已加入重組支持協議。融創曾在上月20日發公告，指本金總額約90.47億美元的境外債務重組方案，已獲超過75%的現有債權人遞交加入重組支持協議的函件。由於部分債權人需要更多時間完成加入重組支持協議的內部程序，公司應其要求與建議順延同意費截止日期。

　　一般而言，債務重組方案需得到75%債權人同意才能通過法庭程式實施。有市場人士指，本次重組已板上釘釘，也說明廣大債權人對融創未來可持續經營的認可，後續只待法庭程序完成，方案便可正式落地執行。

華利安：內房就算成功重組債務　料短期內難融資

　　值得一提，近年有多間內房出現境外債務違約，華利安諾基(Houlihan Lokey)為恒大(03333)、融創、花樣年(01777)及佳兆業(01638)等已違約內房的財務顧問。華利安早前表示，留意到房地產行業的第一波重組方案主要為留債展期的交易，只能換取一至兩年的喘息空間，當債務到期後，預期將有下一波債務重組需求。就算內房成功重組債務，估計短期也難以融資。不過，華利安對內地房市審慎樂觀，並相信會繼續強調「保交樓」，行業亦將迎來整合潮，資產質素較差、土儲較少及融資途徑有限的小型發展商或無力在市場生存，而國企內房的市佔率將會更高。

　　由於債務風險仍無消退跡象，內房不單在港股遭遇停牌潮，在A股的退市風險亦愈來愈大。滬深兩市昨日(4日)便有多家內房因2022年報相關原因而被實施風險警示，即俗稱「戴帽」，相關股票停牌一日，今天復牌後單日漲跌幅限制為5%。被「戴帽」的上市房企理由有所不同，世茂股份(滬：600823)、陽光城(深：000671)等因內部控制審計報告遭會計事務出具否定意見，美好置業(深：000667)因最近3個會計年度淨利潤為負值，且去年審計報告顯示公司持續經營能力存在不確定性。

中指院：五一假期樓市平淡　4月百城二手住宅均價跌幅擴大

　　內地樓市方面，據中指研究院數據，五一假期房地產銷售整體表現平淡，五一期間(4月29日至5月3日)，代表城市成交規模較去年五一假期增長約25%，其中多個城市受低基數影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

　　另中指研究院近日發布《百城價格指數報告》指，今年4月全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16181元人民幣，環比上漲0.02%，漲幅與3月持平；二手住宅平均價格為每平方米15826元人民幣，環比下跌0.14%，跌幅較上月擴大0.09個百分點。中指研究院表示，新建住宅方面，4月房企推盤力度略有放緩，前期積壓需求集中釋放後，市場熱度有所下降，重點城市成交規模環比由增轉降；二手住宅方面，市場掛牌量持續走高，成交規模環比有所下降，房價走勢繼續承壓。不過，全國樓市調控政策或繼續保持寬鬆基調，熱點一二線城市大概率跟進推行「因區施策」，未來在非核心板塊、針對特定人群定向優化購房政策的可能性較大。隨著穩地產政策持續顯效，預計二季度全國房地產市場將保持平穩運行態勢。

穆迪：首季國企內房銷售強勁　匯證：首選中海外潤地

　　樓市未見持續反彈下，現時買入內房股看來仍需小心選擇。穆迪日前發表報告指，今年首季國企開發商的銷售業績強勁，這類開發商財務狀況較強，且項目完工風險較低，因此可能會得到銀行和購房者的青睞。在此形勢下，未來12個月內地房地產開發商的信用分化和整合將會加快。此外，4月債券市場活動依然不振，境內發行繼續放緩，境外債券市場可能會保持低迷，同時財力較弱的開發商將繼續面臨較高的再融資風險。

　　近日彭博報道，合景泰富(01813)向港交所提交的文件稱，未按時償還在上周五(4月28日)到期的2.12億元人民幣附息銀行及其他借款，這筆款項的拖欠觸發了311.63億元的借款須按要求償還，合景泰富周二(2日)股價急瀉24%。匯證發表報告指，市場對此消息反應過度，因財務風險是已知情況，這亦反映了三大重點：即使市場對陷入財困內房興趣不大，對負面消息仍高度敏感；民營內房持續面對財政壓力；內房危機遠未解決，復甦路徑具不確定性。匯證大削合景泰富目標價33%，由1.2元降至0.8元，評級「持有」。

　　另匯證指，內房首季銷售強勁，但其後銷情緩和，加上市場重新關注融資問題，可能會在短期內給該行業帶來進一步的政策上行空間。地方政府將繼續通過放寬購房限制、戶口登記、抵押貸款要求等來促進需求。中海外(00688)及潤地(01109)是行業首選，看好它們擁有豐富的可銷售資源和土地收購，預計將推動今年雙位數銷售增長，分別予目標價26.8元和47.9元，評級為「買入」。

中海外首季物業銷售額升73%　摩通：業績步入正軌看26元

　　說起中海外，集團早前公布今年首季實現合約物業銷售額為836億元人民幣，按年升73.2%；收入319億元人民幣，按年升10.6%，經營溢利為66.4億元人民幣，按年升34.3%。摩通發表報告指，中國海外首季業績似乎步入正軌，有望達致全年指引，而首季收入按年增11%，經營利潤按年增34%，利潤率有改善；相信經歷3季度令人失望的季績後，今季表現可減輕投資者憂慮，但首季收入一般只佔全年的11至16%，故以上半年表現作為衡量增長復甦指標更有意義，予目標價26元及「增持」評級，仍是行業首選。

　　另大和下調中海外目標價約8%至26.5元，維持「買入」評級，指其首季表現反映全年盈利正朝著穩定增長的指引進發，首季物業合同銷售額亦大幅跑贏同業4%的增速，相當於今年銷售目標3540億元人民幣的24%，有信心第二季合同銷售持續穩健增長。

內地全面實現不動產統一登記　官媒：不意味開始徵房產稅

　　另方面，早前內地全面實現不動產統一登記，被指為中國政府開徵房地產稅建立了前提條件，引發市場憂慮。不過，近日官媒《經濟日報》發表題為「鞏固房地產市場企穩回升勢頭」的文章指，不動產統一登記並不意味與房地產稅開始徵收有必然關係。財政部曾表示，房地產稅改革試點依照全國人大常委會的授權進行，一些城市開展了調查摸底和初步研究，但綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。

　　央媒《法治日報》又引述專家再解畫稱，全國實現不動產統一登記，意味全國不動產信息接入一個網絡，實現不動產信息電子化，為房產稅開徵提供一個基礎性的技術條件，但房產稅屬於地方稅種，跟不動產信息是否全國聯網並無特別大的關係。

　　今日內房股普遍上升，除融創表現特別標青，碧桂園(02007)、合景泰富及佳兆業等亦升逾半成，其中碧桂園更為今日升幅最大藍籌。