樓市再轉弱內房跌跌不休　大行籲趁低撈應如何部署？

2023-05-17

　　隨著經濟復甦，今年首季內地樓市見復甦跡象，但從4月數據來看，情況並不樂觀，國家統計局繼昨日(16日)公布首4月房地產投資降幅擴大，今日(17日)再公布4月份70大中城市樓價按月漲幅回落，內房股繼續尋底，其中碧桂園(02007)再挫逾半成，連跌8日低見1.61元，創逾半年低，龍湖(00960)亦插逾7%。另方面，近日再有民營房企出現債務違約，有分析指表明民企未能受益樓市復甦，今年銷售或現雙位數跌幅。不過，近日中金及大和齊建議買入財務穩健民企及國企內房，評級機構穆迪則將行業展望調升至「穩定」，不知可否趁低吸納呢？

(碧桂園網頁截圖)

4月70大中城市樓價環比漲幅回落　首4月房地產投資降幅擴大

　　國家統計局發布今年4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。統計局城市司首席統計師繩國慶解讀，4月70個大中城市商品住宅銷售價格環比整體漲幅回落，二手住宅環比漲幅回落更為明顯。從新房看，4月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月略擴0.1個百分點；二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.2和0.1個百分點。從二手房看，4月一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均由上月上漲轉為持平。

　　此外，4月內地居民部門新增貸款同比減少2411億人民幣，反映上月房貸還多於借，居民正在加速「去槓桿」，而昨日(16日)國家統計局公布的數據顯示，首4月全國房地產開發投資下降6.2%，降幅比1至3月擴大0.4個百分點，反映投資端的景氣程度亦不理想，再加上本月5年期以上貸款市場報價利率(LPR)大概率不調降，對於民營房企而言可謂多重打擊。
　

彭博：民企大多未受益樓市復甦　今年銷售或現雙位數跌幅

　　另方面，近日再有上市房企出現債務違約，合景泰富(01813)日前公布，一筆本息約1.19億美元的票據逾期兌付，連帶8項優先票據亦發生違約事件。據內媒引述消息人士指，合景泰富於昨午召開離岸債券持有人電話會議，討論成立小組進行重組談判。

　　彭博分析師指，合景富泰的違約表明，大部分民營地產商未能從內地樓市整體復甦中受益，因受供應下降和需求走弱的雙重打擊，即使受低基數效應影響，今年大多數民營地產商的合約銷售仍可能出現雙位數跌幅。購房者因擔心無法完工而避開受困地產商的項目，愈來愈多轉向二手房和國有地產商的預售項目，以確保交付，這意味陷入困境的房企將難以擺脫銷售和流動性下降的負反饋循環。包括碧桂園、龍湖和新城發展(01030)等民營房企即使能幸存下來，銷量也難以提振，同時這些企業對外獲取資金亦較為困難。

中金：五一假期後首周銷售較4月下降　惟可吼中海外潤地等

　　中金昨日發表報告指，內房於五一假期後首周新房與二手房銷售均較4月有所下行，需求端改善趨勢的延續性和重點城市供給端彈性，仍是基本面走勢的研判重點。5月第2周60個樣本城市新房銷售面積和15個樣本城市二手房銷售面積按月在假期形成的低基數上各升36%和80%，但較4月周均水平仍分別下降18%和12%，表現均偏疲弱，這或與短期積壓需求逐漸釋放完畢有關，但仍須持續關注內地居民購房意願和能力的改善趨勢是否有所變化。

　　中金認為，龍頭央國企、財務穩健民企受益於供給側改革，在銷售和增儲端相較其他民企的優勢繼續擴大，建議關注近期回調帶來的投資機會，推薦均好型的股份包括中海外(00688)、華潤置地((01109)及建發國際(01908)，分別予目標價26.47元、49.72元及30.23元；財務穩健的低估值標的包括金茂(00817)、中海宏洋(00081)、綠城中國(03900)，分別予目標價2.15元、5.53元及15.9元。上述股份均予「跑贏行業」評級。

大和：憧憬龍湖受政策支持　越地潤地具防守性

　　另外，大和近日引述內地中國指數研究院分析師稱，內地自4月起房地產銷售放緩，庫存仍處於高位，以及較少推出新項目，另整體土地銷售年初至今維持疲弱。預期全年房地產銷售稍錄增長，建築動工量及房地產投資則增長較慢，同時政策支持亦似乎會增加。大和維持內房行業評級「中性」，憧憬財務健康的民企如龍湖受政策支持，越秀地產(00123)及華潤置地則屬防守股之選，分別予目標價35.2元、12.4元及43.2元，均予「買入」評級。

　　評級機構穆迪日前則將中國地產業展望從「負面」調高至「穩定」，以反映開發商銷售和資金狀況改善。穆迪指，中國房地產市場的全國性簽約銷售在去年下降28%後，將在未來12個月內趨於穩定。在政府採取措施拓寬融資渠道下，融資條件亦將進一步改善。

熊麗萍：內房難言已見底　宜待資金流入才跟進

　　資深財經分析師熊麗萍於今日《開市Good Morning》節目指，內房債務違約影響現時已相對較小，因股價已很低殘，很多負面因素已反映，但不建議現時買入內房博反彈，因買入後可能要繼續捱價，要寄望往後有好消息刺激其回升。暫亦未見資金流入內房，買入後只能焗揸，看其繼續慢慢尋底，甚至真正見底時反被震走，不如待資金流入後才跟進。再者，近幾個月市況麻麻，其他板塊已不易操作，更不應選買操作難度更高的內房。其中碧桂園雖跌了那麼多，但也不宜溝貨，這只會令風險更高，現時加注也只能短線操作，一有好消息見反彈即沽，但股價走勢欠佳，值博率一般。

　　內房股今日普遍下挫，其中碧桂園連跌8日，累跌22.86%。部分物管股亦下跌，碧桂園服務(06098)跌7.71%收報10.06元，為表現最差藍籌，華潤萬象生活(01209)跌2.23%報37.2元；中海物業(02669)跌2.08%報8.01元，惟世茂服務(00873)升1.8%報1.7元。