領展房產基金(00823)今日(6日)中午公布中期業績，可分派總額按年增4.3%至34.76億元，期內每基金單位分派增3.7%至134.89仙，高於瑞銀早前預測的126仙；香港零售物業組合收益增2.6%至38.29億元，租用率為97.8%，較今年3月底微跌0.2個百分點，續租租金升幅收窄至0.7%，內地零售物業組合平均續租租金則跌3.2%。領展今早股價偏軟，午後逆市轉升最多逾3%至38.5元，股息率仍近7厘，或可吼位吸納。

 

（領展網頁多媒體資料庫）

 

中期可分派總額按年增4.3%　每基金單位分派增3.7%

 

　　領展公布，截至今年9月底止中期可分派總額為34.76億元，按年增4.3%；每基金單位分派134.89港仙，按年增3.7%。期內收益及物業收入淨額分別按年增6.4%及5.8%至71.53億元及53.59億元，主要來自收購上海七寶領展廣場額外50%權益後全面綜合入帳，以及大部分營運市場之表現均有所改善。

 

　　於9月底，投資物業組合的估值較3月底時下降2.1%至2311.28億元，主因大部分物業的資本化率擴大，惟部分被外幣兌港元升值所抵銷。領展房託基金單位持有人應佔資產淨值減少3.7%至1721.33億元。每基金單位資產淨值減少4.6%至66.8元。另於9月底淨負債比率20.6%，較3月底19.5%上升1.1個百分點。

 

中期香港零售物業收益增2.6%　續租租金調整率收窄至0.7%

 

　　另領展截至9月底止中期，香港零售物業組合維持高達97.8%的租用率，較今年3月底跌0.2個百分點；商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，優於整體香港市場，整體平均續租租金調整率維持0.7%正增長，去年同期為8.7%正增長。另期內本港零售物業組合的收益總額按年增加2.6%至38.29億元。

 

　　領展稱，港元強勢及消費模式轉變導致消費低迷，正在通過調整非租金附屬收入優化收入來源。另目前正在規劃及待法定審批的項目預留資本開支約6.57億元；正在進行的資產提升項目涉及資本開支共7500萬元，預期於2024年底至2025年中完工；安達臣項目正如期推進於2027年竣工的目標。期內停車場及相關業務之收益12.58億元，按年增長1.4%。另於9月底，其合資辦公室大樓海濱匯租用率達99.2%。　

 

內地零售物業平均續租租金調整率負3.2%　辦公室負20.9%

 

　　此外，截至9月底止中期，領展中國內地零售物業組合撇除額外收購上海七寶領展廣場新收入貢獻，收益和物業收入淨額將分別按年增長6.5%、4.9%。惟平均續租租金調整率-3.2%，撇除北京中關村領展廣場，則為6.4%正增長。於9月底，物業組合平均租用率96.4%。辦公室方面，續租租金調整率為-20.9%，按年跌幅擴大，公司稱由於市場競爭激烈，續租租金調整率仍然受壓。內地物流方面，截至9月底，物流物業組合的平均租用率錄得98.2%。

 

　　海外方面，於9月底，澳洲零售資產租用率穩定在99.1%；新加坡物業組合的租用率維持於99.8%，續租租金調整率持續錄得正增長18.9%；國際辦公大樓資產組合整體租用率90.2%。

 

領展：本港下半財年銷售續見挑戰　對續租租金看法審慎

 

領展集團行政總裁王國龍（領展網頁截圖）

 

　　領展集團行政總裁王國龍在中期業績記者會上指，本港下半財年銷售總額續見挑戰，對續租租金調整看法審慎及不算樂觀，由於部分租客利潤受營運成本上升影響，公司為支援及留存租客而適當調整租金，冀可以此保持較高出租率，目標介乎97%至98%。領展上半財年商戶每平方呎銷售總額按年下降4.3%，領展首席營運總裁卓格理回應指，跌勢於第二財季緩和，且北上消費相關數字亦偏向穩定，僅北區消費續受影響，料下半財年可受惠於去年同期較低基數，銷售趨勢持續及正面。

 

　　另領展指，會持續擴展資產及物業管理及基金管理業務。王國龍稱，有為業務擴張增加人手，一直在做準備工夫，冀盡快分享相關消息。另外，公司去年已預期息口會處於長期高位，亦影響物業價格調整，因此一直密切留意併購機會，惟暫未有任何可公布項目。領展首席財務總裁黃國祥指，下半財年會關注財務成本及淨負債比率，因會影響分派，而公司上半財年平均借貸成本具競爭力，冀下半財年可連帶受減息周期支持利好。

 

　　至於特朗普再度當選美國總統，新任領展董事會主席歐敦勤指，宏觀經濟仍存不確定性，包括美國大選結果影響需時觀察，但不認為公司策略將因此有戲劇性變化。而宏觀經濟不確定性尚包括美國及全球央行減息速度、幅度；大灣區整合亦為消費者行為帶來結構性改變，導致零售業重新審視和調整策略。不過，內地刺激政策及停止緊縮亦屬亮點，環球息口下降亦料令香港房地產市場於中、長期受惠。

 

黃德几：業績對辦兼受惠歐美減息　回至近36元可中長線吸納

 

黃德几（facebook截圖）

 

　　金利豐證券研究部執行董事黃德几指，現時港人都愛北上消費或到海外旅行，領展香港零售物業續租租金仍可維持增長已算不錯，始終港人星期一至四都因上班關係要留港，領展旗下商場以民生商舖為主，相對很多商場所受壓力較小。而領展期內收益及物業收入也錄得增長，主要來自收購上海七寶領展廣場權益入帳。雖然領展旗下內地商場租金壓力暫難減輕，但集團利用上次集資所得拓展國際業務，成為其平衡風險的天然優勢。總之，領展今次業績可以「收貨」，績後股價表現已見反映。

 

　　黃德几又指，歐美都正在減息，儘管美國減息步伐較慢，但只要利率繼續回落，仍對房託基金有利，令其利息成本有進一步下降空間。而以領展現時收益率來看，其估值不算太高，恒指早前升至23000點時，其股價也略高於現價，但恒指今日在特朗普入主白宮勝券在握下急跌，領展仍可逆市上升已反映了業績表現，現價正處於保歷加通道中軸20天線之上，可先看能否企穩20天線，若回至近36元，會帶來不錯的中長線吸納機會。

 

　　領展今日升2.42%收報38.05元，連升4日，累計升幅4.97%，成交6.93億元。其他房託基金表現各異，泓富產業信託(00808)跌0.76%報1.3元，冠君產託(02778)跌1.61%報1.83元，招商局商託(01503)跌2.36%報1.24元，惟越秀房託(00405)無升跌報1.06元，置富產業信託(00778)升0.24%報4.18元。

 

（經濟通HV2報價系統截圖）

 

撰文：經濟通市場組、採訪組　整理：李崇偉

 

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