伴隨支持淨值由「山竹」襲港後的-4%重回正值，恒指連續6個交易日收低，以及FCC副主席馬凱續簽風波，特首林鄭月娥周三（10日）在一片政經逆風下發表題為「堅定前行、燃點希望」的任內第二份《施政報告》，不單新措施近250項，6萬字內文更較去年「增磅」20%。

 

中信里昂直言，港府的任何樓市大動作都會被視作負面。圖為明日大嶼計劃下附近將建人工島的喜靈洲 (資料圖片)

 

　　一如預期，誓言「展示政治決心」的林鄭，在被視作重中之重的土地供應議題提出「明日大嶼」願景計劃，落實最早2025年開始「東大嶼都會」1700公頃人工島填海；調整公私房屋比例由6：4至7：3。勞工和「派糖」方面，公布取消強積金對沖終極方案，正式延長產假至14周……

 

　　無論今次報告評分會否超越首份62.4的7年新高，港府續以發力供應取代遏抑需求的房策思路，會否添壓早前升勢斷纜的樓市？覓地建屋能否力避「畫餅充飢」和「公私爭地」的陷阱？拭目以待。

 

填海1700公頃 最多納110萬人口

 

　　林鄭於《施政報告》開篇即提出包括明日大嶼、發展棕地、土地共享、活化工廈4大措施的土地供應計劃；其中，明日大嶼計劃涵蓋中部水域交椅洲和喜靈洲附近合共約1700公頃的人工島、大嶼山北岸和屯門沿海地帶，包括重新規劃後的內河碼頭區和龍鼓灘等多個發展區，配合全新運輸網絡，料可提供26萬－40萬個單位供70萬－110萬人口居住，並創造34萬個就業機會。

 

　　同時，加快新界棕地研究，推出「土地共享先導計劃」，透過公平和具高透明度的機制，更好利用那些不在政府發展規劃的私人擁有土地，以在短中期滿足公營和私營房屋的需求，並將最多七成用作興建出售資助房屋。同時，建議容許工廈改裝成過渡性房屋；資助出售房屋老業主未補價市場可「大屋換細屋」；70歲長者公屋寬敞戶若遷出單位，可享終生全免租金等。

 

　　上屆政府懸而未決的取消強積金對沖方案亦終於塵埃落定，政府決定進一步提高資助額至293億港元，目標是2022年前通過相關法例。

 

私樓居屋齊降溫 惟供不應求死結仍難解

 

　　填海大計揭盅，長實(01113)、新世界(00017)、恒隆(00010)、嘉華(00173)等大地產商股價齊挫；而就在施政報告發布前夕，藍籌屋苑太古城單日連錄2宗減價成交；最新中原估價指數(CVL)亦跌至2015年樓市下行周期以來新低。

 

　　除了私樓不再長升長有，港府52折新居屋、「白居二」恒常化、私樓地改建連環夾擊下，綠表市場亦急速降溫，9月全港居屋第二市場僅錄38宗成交，為2002年有記錄以來新低。

 

　　中信里昂直言，港府的任何樓市大動作都會被視作負面，並進一步深化樓價調整，維持地產股「減持」評級。大和、花旗分別預料樓價於年底前回調3%－8%、7%。標普則估計，未來12個月樓價將自第三季高峰下跌5%－10%。

 

　　不過，即使曷回調一兩成，10年翻倍的樓價仍遠超港人負擔能力，上份《施政報告》隻字未提農地轉換被轟房策「雷聲大、雨點小」，隆重登場的「港人首置上車盤」兜兜轉轉一年後亦僅提供450個單位。此外，儘管差估署預計明年全年有逾2萬伙單位落成，創2004年來新高，但另一方面，政府首三季賣地僅涉9840個單位，僅達全年1.8萬目標的55%，為近5年來最差。

 

　　最新《施政報告》有關「發展棕地」、「土地共享」能否以看得見的新增供應，紓解輪候公屋底層人士和無殼中產之苦，真正燃點港人希望，注定亦充滿挑戰。

 

撰文：俞瑾