防疫封控、平台監管、地產融資……中國政策去年底不約而同極限轉彎，似忽如一夜春風來；那麼2023年乃至未來數年，有何風險值得留意？野村證券首席中國經濟學家陸挺接受《經濟通通訊社》專訪時表示，一是勿期待房地產業快速復甦，二要警惕政府支出效率和投資效率下降，三是對外開放回歸正常仍需努力。

　
短期大幅降低地產業比重不切實際

　
　　從「三條紅線」力遏，到「三箭齊發」力撐，內房更獲高層背書「支柱產業」，何解？陸挺直言，此現實在未來5到10年都沒有辦法改變，「如果你要刻意去改變，導致的結果就是經濟增速大幅度下降……操之過急反而往往使很多問題變得惡化，最後重新再走回頭路。」

 

 

 

　　他解釋，房地產對整個中國經濟的直接貢獻可能有25%左右，對地方財政的貢獻更高達約40%；如果想壓縮房地產在整個中國經濟中的比重，同時又要保障經濟平穩增長，必須找到新產業、新需求，「但在目前中國被西方一些主要经濟體圍追堵截的背景下，實際很難做到這一點。」

 

　　他續指，即使沒有海外一些科技禁運的因素，指望在短短兩三年內，大幅度降低房地產在整個中國經濟的比重，轉而提升芯片製造和其他高科技產業的比重，也是不切實際。

　
行業復甦須戶籍養老教育改革配合

　
　　眼看多地紛紛鬆綁限購、房貸利率跌穿4%，是不是全民加槓桿將重臨？陸挺明確指，重回老路肯定走不通，倘若通過大規模提升地產業槓桿來實現今年經濟增長6%至7%甚至8%的目標，將是欲速則不達，居民的投資意願亦今非昔比。

 

　　他認為，從2015年到2018年那波地產熱潮看，加槓桿主要通過低線城市貨幣化棚改來推進，實際上已極大透支整個三四線城市的房地產需求。但由於人口向大城市轉移，三四線城市的房價最後並沒有持續上升，不僅投資回報極低，更產生大量空房，「未來10年應該避免這個情況」。

 

 

 

 

　　那麼，要如何令地產業不再萎縮，甚至一定程度恢復增長呢？他指關鍵是必須深深紮根中國未來城市化的方向，即通過一系列戶籍、養老、教育等改革，在大城市形成高質量就業的規模效應，同時通過土地改革增加供應、降低價格，取消不必要的限購限貸，讓更多的人有資格在大城市買到符合他們收入的房子，讓更多人的就業和居住戶籍匹配。

　
地方政府收入難改善，或須裁員

　
　　即使如此，他提醒勿期望地產業會如一些服務業那樣出現明顯的反彈；而此亦帶出另一風險，即倘若開發商繼續謹慎買地，那麼去年已經減半的土地財政收入(從2021年的8.7萬億降至約4萬億多)的話，今年也可能難有明顯改善，「要回到之前七八萬億的高位水平，難度是非常大。」

 

　　因此，原來基於高景氣房地產業的地方政府財政收入而規劃的財政支出，現在必須做較大調整，否則已經累計六七十萬億地方債務的地方政府赤字會愈來愈高，最後可能導致地方政府的整個支出效率大幅度下降，乃至整個中國的投資效率下降。

 

 

 

　　他續指，如果中央政府進一步加強財政紀律，地方政府為降低支出或須要降低僱傭規模，以減少工資支出，而這會令消費面臨一定下行風險，「這個風險在今年是不會小。」

 

　　他最後表示，對外開放過去兩個月邁出相當大步伐，但也要看到很多方面若要回到疫情前或2015年時水平，仍需要時間和努力，特別是要提防一些方面可能重新惡化的苗頭。

 

 

撰文:俞瑾