【2018財經預言】料加息3次供款多1成，公共年金帶旺退休產品

2018-01-03

　　前年尾《iMoney Focus》製作了2017年政經大事預言，詳細分析未來一年由香港中國到國際、由政治選舉到外交國策、由理財投資大勢到科技就業的大趨勢，當時我們在科技及社交媒體有很大的篇幅與著墨，結果證明去年無論從經濟到政治，也是科技掛帥主導的一年。

　　今年再接再厲，繼續全力撰寫2018年政經大事預言。「問君能有幾多愁？沒買騰訊沒買樓」，這句應可選為年度金句，相信已去世一千年的南唐李後主，怎也沒料到自己的《虞美人》會此時此刻在香港爆紅起來，但這句二次創作詩詞卻一擊即中港人最關心的兩大重點。

　　香港是很獨特的城市，當全球也在談論科技對經濟帶來的震撼，但香港人則在為窩居糾結不已，如何有個安樂窩仍是未來一年最重要命題。新任特首林鄭月娥將為香港房屋政策未來五年甚至十年定下重要基調，我們花不少篇幅分析本港未來房屋方向及趨勢，希望分析有助未上車、等上車或已上車的讀者。

　　沒錢買樓也起碼買一手騰訊，科技繼續是未來一年重點，如果你錯過了去年的科技熱潮，未來一年的科技大趨勢，絕不容再錯過，甚麼是Blockchain甚麼是Chatbot，最少要學懂聽懂是甚麼一回事，今年我們繼續為讀者精選最關鍵科技變化趨勢。

　　根據聯合國數字，亞洲人口中位數是30歲，而香港的人口中位數卻高達44歲，在亞洲眾國家地區中排第二老，只有日本人口比我們高，人口老化又長壽，是香港面對的問題，如何好好地投資理財，讓港人可退而無憂，理財篇將分析來年的理財重頭戲——年金。

　　最後，我們挑選了一本由有英國巴菲特之稱的英國富豪Jim Mellon著作，為這次2018政經預言作結。這位六十歲富豪跟iM說，未來的投資大方向便是「長壽」兩個字，當人類愈來愈長命（香港人可是全球最長命的），長壽便是未來的大主題︰「如果我們可活過120歲，誰養我們，政府不會有錢養你，你唯一可以做的，就是投資到可讓你活到120歲的公司。」

　　細看2018年預言，或許啟示是：更需要掌握未來二十年甚至三十年大趨勢，讓大家可健康無憂在這萬變的年代好好活下去。

專訪黃遠輝：資助房屋對樓價影響有限

　　推居屋、重推白居二（白表免補地價購買二手居屋計劃）、綠置居恒常化、首置上車盤先導計劃，全都是特首林鄭月娥「以置業為主導」之下的「新房屋政策」。林鄭做事一向有效率，上任半年，連同上屆政府規劃的資助房屋，單是2018年，就有逾萬個資助房屋單位陸續登場或公布細節，當中包括重推綠置居計劃，4,800個單位將在年底「應市」，另與私人發展商合作的首置上車盤計劃，亦已選址安達臣道，細節將在年中公布，最快年底接受申請。

憂置業主導負期望

　　數數手指，明年資助房屋的供應量應是近十年最多，達12,320個單位，也許仍是僧多粥少，但至少提供多個圓夢的機會，「政府以置業為主導，我在政府做房屋的委員會，當然不能夠話完全不同意這一套，不過，在今天土地資源不太充裕的情況下，如果真是改用置業為主導，恐怕短期內，資源是滿足不到市民期望，我驚期望大咗，滿足不到，點算？唯一有這個保留，不是反對，但我有些擔心。」房委會資助房屋小組主席黃遠輝表示，自己接觸的部分年輕人對置業的欲望沒有想像中大，可能是視上車無望，或者生活態度有所改變，「有些人覺得，我點解要好似我爸爸媽媽咁，供樓供成世？會不會有咁嘅改變，大家都要掌握吓。」

　　近年樓價不斷上升，政府解釋的原因之一是供應不足，如今有逾萬個資助房屋單位推出市場，私樓市場會否受到壓力？曾經是銀行大班的黃遠輝又有保留。「我相信公營房屋從來沒有扮演到，或從來沒有左右樓價的角色，同樣地，我認為樓價亦不應該左右公營單位的供應。」

　　不過，現實是資助房屋在市場上，的確對樓價有一定影響，參考2017年的居屋成交紀錄，以逾800萬元成交的單位有6個，而且屢有呎價破頂的「居屋王」出現，而在房委會就首次推出白居二的檢討顯示，二手居屋樓價升幅高達64%，同期私樓中小型單位則升了47%。新房屋政策之一是重推白居二，明年首季就有2,500個名額，「白居二是給現時無樓，同時符合白表資格的家庭有多一個選擇，很大機會地，他們已經在市場上搵緊樓，即是這批需求已經存在，所以理論上，白居二對樓價影響是Neutral（中性）。」

　　不過，他認同未補地價二手居屋市場一向淡靜，每年成交只有約1,000宗，作為居屋業主，見到一批新購買力，提高叫價為正常行為，但與此同時，買家受購買力、按揭規限的影響，縱使二手居屋售價上升，仍會選擇入市，因為售價依然較已補地價居屋及私樓便宜。黃遠輝表示要小心為上，上次白居二的5,000個名額，房委會分開兩次推出，每次2,500個，而今次政府建議3,000個名額，房委會亦減少了500個，避免大量購買力湧入二手居屋市場。

綠置居非全面化效果小

　　另一個在明年推出市場的資助房屋計劃是綠置居，繼今年入伙的新蒲崗景泰苑的857個單位，年底將有一幅位於火炭、原定興建公屋的土地，將改為出售用途，約有4,800個單位。由於只是現有公屋住戶或符合綠表資格人士可購買，黃遠輝同樣認為對私樓樓價並無影響，「回收了4,800個單位給輪候冊的家庭，這些家庭可能由板間房、劏房上了公屋，私人市場少了的是不適切的居所單位，板塊完全不同。」

　　綠置居更令人擔心的是延長公屋輪候時間，最新公布的平均輪候時間為4.6年，林鄭曾經表示，綠置居對輪候時間沒有影響，但黃遠輝不只一次公開說明，影響與否是取決於計劃的規模，「不計算接受申請、做樓書的時間，現時賣出公屋（綠置居）單位後，住戶要在兩個月內遷出原來單位，很多時候最後一刻先交回，然後房署要將單位還原、修葺再作分配，現時平均要44天，換言之，前後約要100天，即是大約是0.3年，新住戶才可遷入收回的單位。所以我在房委會會議上提到，如果全年的公屋單位變為綠置居，公屋平均輪候時間就要增加0.3年，以當時4.7年計，即是惡化至5年，但如果每年撥出百分之十的單位作綠置居，即是約2,500個單位，影響相對也是百分之十，增加的輪候時間是0.03年，即是10日，影響相對輕微，所以為甚麼政府說沒有影響，景泰苑只有857個單位，是每年分配公屋數目的3%，理論上係可以講到無影響，但火炭4,800個單位是另一回事。」

　　綠置居的一個單位，可以滿足到兩個家庭需要，黃遠輝認同計劃有其好處，但選址相當重要，「（政府）講到好好，收回的公屋單位市區又有、新界又有，當然，今次是新蒲崗，火炭又是另一回事，究竟容不容易吸引住在市區公屋單位的人交出單位？數量恐怕不多。」他估計，房委會上贊成綠置居恒常化的人較多，但他強調，恒常化與全面化是兩回事，「睇返過去的居屋申請，大部分時間的綠表申請都不超過2萬張，可以見到，恒常需求大致係咁多，他們手上有公屋，拎返出來是很大的決定，所以一定要換到好嘢。」

首置盤非真正房屋供應

　　綠置居和居屋綠表都是以公屋住戶為對象，從申請名額上看，綠表的「機會」似乎更多，「綠置居是滿足經濟條件改善，又有置業意欲的公屋家庭，但其實更多（置業需要）的是白表，即是負擔不到買私樓的一群。」黃遠輝亦是居屋計劃的受惠者，當年透過綠表與同住公屋的父母「上車」，繼而搬上私樓，他始終認為，居屋在幫助一些家庭解決居住問題起了積極作用。現時居屋綠白表比例為五五，黃遠輝指出，過往綠表比例較高，但大都有未用盡的配額撥給白表申請者，因此現有的38萬個居屋單位中，只有約四成多經綠表購買，與現時訂定的五五比例相約，但比例會否再改變，仍要經過房委會討論。

　　2018年首季將推出4,400個居屋單位，當中啟德700個單位及南昌站旁的2,500個單位都是罕見市區靚盤，預計超額申請數目可能再創新紀錄，至於位於何文田常樂街的項目，現時已在興建中，但黃遠輝說，該項目不會包括在首季出售的名單內，原因是不希望全部為市區單位，希望每次給買家有不同地區選擇。

　　居屋單位爭崩頭，樓價繼續升，不符合資格購買居屋又負擔不起私樓的市民只會愈來愈多，於是林鄭推出首置上車盤計劃，與私人發展商合作，賣地時加入要撥出部分單位作首置盤的條款，先導計劃只有1,000個單位，遠較預期少，市場上已有不少憂慮，私樓價格會因而再上升，「市場少了1,000個需求，同時私人市場少了1,000個單位供應，所以心理上，私樓變得更珍貴，價格可能反而上升，無論如何劃來劃去，整體供應是沒有增加，只是在已預見或計劃下的供應換個標籤，更加不會影響樓價下調。」黃遠輝強調，樓價上升的最大原因是供應不足，而供應不足源自土地不足，他擔任主席的土地供應專責小組正密鑼緊鼓開會，討論本港最少15個增加土地供應的方法，當中包括棕地、填海、填平船灣淡水湖、發展郊野公園邊陲地帶等選項，每個選項各有利弊，亦非常富爭議，小組同時開始整理諮詢文件，目標是首季開展公眾諮詢，並於第三季向政府提交報告。

居屋七折定價小心計錯數

　　第一期居屋在1978年開售，包括荔景悅麗苑、柴灣山翠苑、何文田俊民苑、沙田穗禾苑、觀塘順緻苑，合共8,373個單位，計一計，明年就是居屋40年周年。多年來，大家都說居屋定價是市價七折，黃遠輝特別澄清，應為居屋「標準售價」的七折，並非同區樓盤「市價」七折，而標準售價的訂定包括同區一手、二手樓成交價，居屋的位置，以及扣除會所、裝修及設備等成本。他以上一期出售的彩興苑為例，平均呎價為7,700元，即是標準價應為1.1萬元，「但當區很多樓盤，不計啟德的新樓，就算淘大花園都已高過這個數。」