曾淵滄有多個身份，他既是位香港知名學者，也是位財經界分析員，同時也是股壇投資者，更是位樓市專家，於投資界無人不曉。坦白說，曾淵滄在媒體上的「曝光率」也是頗高的，皆因他是市場中少有地「股樓皆精」的專家，同時可以能將股市、樓市融會貫通作出分析意見。

　　持有10多個已供滿的物業收租的他，提到香港年輕人上車難的問題時，他淡然回應︰「有那些人買不起樓，是他們完全不儲錢，甚麼亦不做，所以才會買不到樓。其實可以儲的話就儲錢，去到自己的極限，這也是我當時的做法。」原來，早已達到財務自由、生活無憂的曾博士，他的成功並非僥倖，而靠自己一手一腳打拼回來，早於11歲已當起童工養家賺錢，再於15歲時與攝影結緣，為他之後的投資路定下基礎。

　　過去數月股樓走勢各異，股市跌跌不休，另邊廂樓市走勢凌厲，踏入第二季，曾博士也為大家分享了他的心水投資之選，有意入市人士不容錯過。

曾淵滄profile

出生︰1953年出生於新加坡

學業︰畢業於南洋大學數學系後，考取英國蘭卡士特大學運籌學碩士學位和曼徹斯特大學管理科學博士學位

事業︰1982年學成回歸新加坡後，他於當地的楊協成集團工作，其後於1987年移居香港，於城市理工（城大前身）聘書任教，先後擔任香港城市大學工商管理碩士課程主任、管理科學系副教授及中原城市指數首席研究員，同時也曾任職深水埗區議員，也曾先後出版多達50本書籍；現任歐曾投資有限公司董事。

曾獲獎項︰2001年成香港城市大學最佳商業應用研究獎的獲獎者；2007年獲得香港特區政府頒授榮譽勛章

　　《iMoney》每次為曾淵滄舉行講座，他絕對是「票房保證」，人氣度持續高企，參與人士座無虛席。早已退下大學教職的工作多年的曾淵滄，大家也繼續專稱他為「曾教授」、「曾博士」，因為他樂此不疲地為大眾教授投資策略，也會從世界、內地各大小企業動向、經濟大小事作出獨到分析。就算是中場休息時間，曾淵滄的「粉絲們」也會把握機會撲到台前，向他請教投資意見，他每次總是笑咪咪的，耐心地為他們解決各方投資疑難。

　　過去一年本港經濟大受疫情打擊，失業率創17年以來高位，股市大幅波動，惟樓市卻屹立不倒，足證港人最鍾情投資「磚頭」。不少人也認為，香港年輕人面對的最大難題，就是上車難。聽到這問題，曾淵滄卻淡然地說︰「誰說年輕人買不到樓？現在首置人士可以借九成按揭，為何買不到樓？現在有些人買不起樓，是由於他們完全不儲錢！現在很多年輕人根本沒有賺很多錢，就想買靚車，也經常換車，其實並沒有這個必要。」

捕捉機會 工作次日買樓

　　他又指，「現在的年輕人首次買樓，可以通過金管局旗下的按揭保險公司去承造九成按揭， 樓價600萬元的物業，首期只需60萬元。你說儲不到60萬元，一定是你『大使』！」那麼年輕人怎樣可以儲到60萬元呢﹖曾淵滄回應說︰「就是要『慳啲使』。過去一年多大家都不能去旅行，反而是好事，去一次旅行就用了數萬元，不能去旅行就可以儲到錢；同時他們也可以食平些，買少些衣服，買少些手袋，一定儲到錢。首置人士現在仍可借九成買樓，但他們卻選擇不買樓，就是浪費了這個名額。」

　　事實上，手持10多個已供滿的物業收租的曾淵滄，透露自己年輕時，畢業後踏入職場的第一份工作就是在楊協成打工，工作第二天就去買樓。「當年是1982年，我工作的第二天就去買樓，買的是新加坡的政府樓，價錢很低。買樓時我『一毫子』也不用拿出來，全部用強積金去支付首期。」他透露，首份工作的工資是3,000新加坡元（約1,7357港元），「即是全年3.6萬新加坡元（約208,246港元），當時我買一個2,000平方呎的政府樓，樓價只是11萬新加坡元（約636,309港元），即是約三年的人工；如果我當時購入700平方呎的單位，一年的工資也可以足夠買入，又怎會不得起樓。而且當時買樓不是即時付款，待物業興建完成後才支付，該物業在1984年入伙，當時我已賺了兩三年的錢。」

　　及至1987年，曾淵滄獲得香港城市理工（即城市大學前身）聘書，當時正值香港移民潮，他認為市場有危便有機，於是轉到香港發展事業。來到香港後三年後，他在1990年購入藍田匯景花園的單位。「我在1987年來香港，至1990年時已儲了2至3年錢。這時又遇到一個機會，就是1989年的六四事件，事件後有很多香港人移民。及至1990年出現移民潮，當時有很多人賣樓，那時遇上樓價最低潮，我當時就捕捉了機會，以120萬元購入匯景花園600餘平方呎的單位。」

曾淵滄跟太太的合照。

曾淵滄任教城市大學多年，不時跟教導過的學生見面。

　　成功於樓市低位置業，其後香港政府宣布玫瑰園計劃，為經濟帶來刺激作用，樓價於1991年開始復甦。這時曾淵滄就把握機會加快入市，「因為經濟在復甦初期，樓價仍未快速上升，我就趁那時候不斷買樓，分別於香港及新加坡置業。」及至1993年，曾淵滄已經購入逾10個單位，遍及香港及新加坡，全是在90年初買入，也包括寫字樓。

　　曾淵滄於物業上的投資策略，主要是購入三房單位，實用面積約700餘平方呎，「我認為此類型的單位最容易出租，可以租給小家庭；如購入一個豪宅單位的話，一個月內租不出單位，沒有租金收入就相當麻煩。而購入兩個中小型單位等於一個豪宅，兩個單位也租不出的機會相對較低，因此我當初全部購入面積約600餘700平方呎的單位，現時每月租金約2萬餘元水平。」

　　曾淵滄手持10餘個物業，粗略計算，每月也穩袋逾20萬元的租金收入，還未計及股市方面的股息，可見他早已達到財務自由，而且生活無憂。看到這處，大家或會認為曾淵滄的成功可能只是夠幸運，趁樓市低潮大舉入市。事實上，他的成功並非僥倖，而靠自己一手一腳打拼回來。

多份兼職 靠攝影賺取收入

　　提到自己年輕時的儲錢方式，曾淵滄說︰「我年輕的時候，我最少儲90%的工資，非必要的全部也不會用。我持有十幾個單位，都是要慢慢累積金錢，一間一間地儲錢買入。儲錢只有一個方法，就是慳得就慳，不要去買任何無謂的東西，幾時可以買呢？就是當有一天你達到真正的財務自由時；就算不是年輕人，想盡快達到財務自由，也要用這個方法，沒有其他方法。」

　　1953年於新加坡出身的曾淵滄，父親是位中醫，成長於小康之家，他的母親生了6位孩子，他排行第二，但父親在他10歲時不幸因病過身，家中頓時沒有收入，「爸爸過身後，我們一家七口住在一間房，連床也沒有，鋪上地氈後大家睡在地上。單位很舊，一下雨就全屋也浸了水，那是一段很窮的日子。」早於11歲時，他就要外出打工賺錢，中學時期已做過多份兼職，包括買報紙、做清潔工，也做過搬運工人。「當時我在香煙廠做清潔工，煙廠的氣味很大，那是沒有口罩，不知吸入了多少廢氣。」

　　他也曾於碼頭工作過，負責登記貨物，因此他在中學時甚麼工作也做過。他回憶指，當時曾經在碼頭工作，每當有貨船來就要上船點貨，「很多時候需要連續50小時工作，加班的話會有雙倍人工，其實是『幾好賺』的，所以我早在15歲時，已算是一個有收入的人。」

　　及至15歲時，曾淵滄開始學習攝影，殊不知這興趣成了他重要的收入來源。「我購入的第一部相機價值70新加坡元（即約150港元），以當時的價錢來說是很貴的，但我說服媽媽的理由，就是可以用相機去賺錢。」他於1965年買入相機後，就主力幫人拍攝結婚照片賺錢；全靠他的天份及努力，其攝影技術上進步神速，於1967年就取得攝影獎項，並贏得獎金。他表示︰「我試過在英國的公開賽取得了500鎊的獎金，那時在英國打工，工作1小時的時薪只有數十便士，不足一磅；當年海外學生一年的學費只是100鎊，可見我一次就贏了5年的學費。因此我在讀書的年代，參加攝影比賽得獎的獎金成了我不錯的收入。」

曾淵滄持有多部相機，曾為他獲獎無數。

　　其後曾淵滄於1987年來到香港後，立即參加一個攝影比賽，一擊即中，首次參加就拿了第一名，並獲得500元獎金。及至年底，同一張相更獲全年冠軍，贏得5,000元。可見曾淵滄早已創富並達到財務自由，全靠自己一點一滴將財富累積起來。

曾淵滄早於十多嵗時已到外面打工賺錢。

擁有多個身份 你知道多少？

　中原城市領先指數創辦人

　　相信很多港人對中原城市領先指數（CCL）不會感到陌生，過去投資者、物業買家，甚至是地產分析員都利用此指數去分析香港樓價走勢。不說不知，中原城市指數是全世界獨有的房地產指數，而曾淵滄就是這指數的創辦人之一，他憑創立這指數，獲得香港城市大學2001年最佳商業應用研究獎，他早年接受《iMoney》專訪時，曾更表示這指數可算是他人生中最大的成就。

　　曾淵滄表示，20多年前他被中原集團創辦人施永青邀請，參觀中原的物業數據資料庫，後來他向施永青建議設立一個指數，最後曾淵滄與城市大學另外6位教授努力研發出兩大指數，分別為中原城市指數及中原城市領先指數。中原城市指數是基於土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制，用的是真正進行了買賣之後做的資料。至於中原城市領先指數是一個每周發布的指數，是據中原地產的初步合約成交價編制，以反映最新地產市場價格變動。

　深水埗區區議會委任議員

　　曾淵滄雖然有多個身份，包括學者、資深投資者等，但原來他也曾於2000年至2007年期間擔任深水埗區的區議員，長達8年時間。他表示，自己那時當上區議員的原因，原來是獲當時的行政長官董建華委任。

　　「當時董建華要在各區找一個大學教授去做代表，我在城市大學任教，因此我就代表來自城市大學的深水埗區，而來自中文大學的學校代表，則代表沙田區，每一個地區也有的，就是當年董建華的構思。他希望委任一些有學問的人，其實我不認識他的，結果我就做了八年的區議員。」

　　他笑言，自己在任職區議員期間其實並沒有甚麼建樹；記者翻查當年的由特區政府公布的議員資料，發現曾淵滄於任職議員期間，他在區議會會議出席率只有約78%，相對一般議員出席率普遍逾90%水平，他的出席率的確偏低。

　「曾氏通道」創辦人

　　畢業於數學系的曾淵滄，除了創立了反映樓價走勢的中原城市領先指數後，於股市走勢方面，他也創立了「曾氏通道」。該指數以5條平衡線作參考，分別為極度樂觀線（95%樂觀線），過度樂觀線（75%樂觀線），中線（長期走勢線），過度悲觀線（75%悲觀線）及極度悲觀線（95%悲觀線）。 　

　　一般投資者的較理想入市時間為指數上升穿越中線時，當指數升越75%樂觀線時，就要要開始退出股市；而當指數升越95%樂觀線時，代表股市進入瘋狂期，應該馬上全身而退。

　　「曾氏通道」曾準確捕捉1997年、2000年恒生指數的頂峰，以及1998年、2003年低谷。「曾氏通道」再於2007年10月立下奇功，當時一眾股民沉醉於恒指32000點高位時，該指數成功準確預測大市即將轉勢。

甚麼是內循環？

　　早年中美局勢緊張，加上新冠肺炎疫情，國家主席習近平去年提出重大經濟倡議「內循環」，希望降低對外國企業、技術和市場的倚賴，轉而更依賴國內經濟。國務院總理李克強於月前的全國兩會的政府工作報告中，也強調促進國內國際雙循環，為解決目前經濟問題的重中之重。

　　曾淵滄指，中央提出的內循環，並不只代表要增加消費，「增加消費是指新經濟式的消費，內循環即是整個產業鏈可以自給自足，同時要『食小些』，不要構成浪費。現在中國人吃得很浪費，你看日本人會不會像中國人般，叫得滿枱食物，但食剩一半？日本人是不會的，他們一定會食到乾乾淨淨，這是日本人數百年來培養出來的習慣，同時他們也是自給自足，他們寧願食貴米，也不會入口白米。」

　　他表示，內循環是希望改善經濟，「這不是指到餐廳時將食物叫得更多，而是支持你去旅行，支持光顧服務業，如你給我剪頭髮，我幫你按摩，你賺我的錢，我賺你的錢，這就是消費，或者是新經濟式的消費，與搞多些新的高科技娛樂，搞多些新經濟的基建。」他解釋，不一定是建鐵路，也可以是建構智能系統，令整個AI（人工智能）系統在中國每個城市中也可使用及提升，也包括5G的應用。

5G的最大貢獻︰令自動駕駛成事

　　5G於香港愈來愈普及，但一般人未必知道5G會為大家的未來帶來多大改變。曾淵滄指，很多人以為5G會令電話行得更快，其實只是很低的層次。他表示，5G將來最大的用途會是自動駕駛，他指現在全世界仍未有國家可以使用自動駕駛的技術，大家仍是採用4G。「你用4G作無人駕駛，突然之間有人衝出來到你的車前，根本來不及煞掣，這方面5G才能有即時反應，可即時停車；同時5G是要配合AI，所以將來自動駕駛的車，一定比有人駕駛的車安全一百倍，將來在街上駕駛的車將會完全是無人駕駛。這當然要用很多年時間，也要配合AI的研究。」

　　他續稱，當所有的車也變成自動駕駛，人們的生活將起了大變化，的士司機、私人司機或失去工作，所有的車也變成公用車，街上會有一些無人駕駛的行來行去。「始終有一日去到的程度，是所有的人也在搭urber，或者是一些新的公司，只要你在手機按 一下，不用1分鐘就會有車停在你的面前，你也不需要再買車，因此整個世界會有大改變。不只有汽車，未來的小型直升機也是無人駕駛，不用擔心塞車的煩惱，直升機是不會塞車的，我相信會向這方面發展。」

拆解樓市不跌之謎？

　　過去一年多本港經濟受疫情重挫，但樓價卻堅挺非常，未有明顯回落之餘，更開始再創新高，為何樓市「不跌降」﹖曾汌滄解釋，其實在甚麼情況下，人們對住宅也有需求。目前經濟雖然差，但失業人士多集中於從事零售、餐飲的行業。「以上行業的人主要為基層人士，不少住在公屋。租住在私人住宅的租客，現在仍有能力交租，除非經濟真係繼續差，但我未見到會有這情況出現。」

　　他表示，現在供樓息口處於低位，供樓款項不多，業主持貨能力亦很強，他們根本沒有迫切需要賣樓，以上因素也令樓市具抗跌力。