政府剛公布第三季經濟數據，按季增長0.9％，年增長為5季新低。數據背後更暗藏危機：（i）私人投資減少6.5％，反映企業看淡前景，減少投資，是精簡人手的前奏；（ii）留用進口（retained imports）更大跌14.5％，反映內部消費疲弱。留用進口雙位數字倒退，過去20年就只見於97年金融風暴、03沙士和08金融海嘯；（iii）訪港旅客下跌6.4％，是金融海嘯以來首次，10月數據仍持續向下。

本地消費轉差 或步入技術性衰退

　　須知旅客消費佔零售總額40％，而港人仍忙著到日本消費（訪日港人按年增70％，突破100萬）。本地消費轉差對基層市民打擊殊深，所以我展望第四季及明年上半年的經濟表現會更差，香港有步入技術性衰退（technical recession）的風險，關舖、炒人勢將加速。若我們仍不痛定思痛，過去5年的低技術就業職位增加及均富效果將會化為烏有。

　　我曾提及從自己的錯誤學習（learning from erring）是最昂貴的學習方法；而最好的學習方法，則是從他人的錯誤中學習（learn from others' mistakes），既省時省力，又讓我們乘機超越對手。現在我們正好藉衰退反思過失：社會一面想扶貧，一面卻反發展、少造地、趕客走，等於製造貧窮。我們是時候基於完整客觀事實作出抉擇（make informed choices），讓香港重新上路，轉危為機。

不思發展 土地發展大落後

　　我鼓勵大家細閱團結香港基金發表的土地房屋報告，你會發現過去10年新開發土地只有1,100公頃，遠遠落後於1995至2004年的7,800公頃；同樣填海造地在過去10年只有92公頃，比1985至2004年逾2,000公頃少超過9成。但過去香港明明有發展魄力，落實玫瑰園計劃，將九龍半島增大三分一。否則今日金融業就沒有ICC、IFC；旅客不能入住四季酒店及W Hotel；數十萬家庭亦不能在南昌邨、富榮花園、奧海城建立安樂窩。

　　這證明「造地發展」並不新鮮，更為香港提供發展契機，但港人過去10年卻嘗試「不造地」，最終付上全民受害的學費：⑴零售總額5年增加80％，但零售面積只增加1％，租金上升78％。若我們多建商廈遏抑租金的話，即使港元升值了20％，競爭力亦不會隨經營成本暴漲而削弱，不致白白損失地價、青年的上流力和新稅源；⑵樓宇供不應求，樓價較97年高峰超出77％，新婚夫婦難以置業，劏房戶苦候上樓。所以我們最迫切要學習的，就是重拾過往173年來賴以成功的發展模式—於未來30年最少增加9,000公頃土地，房屋以外，商業、社會、民生設施通通都要土地﹗。

　　過去10年，香港反發展、不造地的同時，新加坡已從我們的錯誤中學習，乘勢填海興建濱海灣商業區，大幅增加商業硬件以遏抑租金，吸引外資進駐，使她的金融及商業服務職位在最近15年由30萬個增加至近75萬個。但香港同期只由50萬個增加至近70萬個（附表）。粗略估計，新加坡已從香港搶走25萬個職位。若香港每年有1.5萬個大學畢業生，其中一半投身這些行業的話，她已搶走33年香港的大學畢業生的前途及新稅收。這亦充分反映在星港兩地的人均GDP表現之上：香港人均GDP在2003年前領先新加坡廿多年，但獅城在2003年超越香港，目前更遙遙領先40％。

港為前車 獅城GDP大幅領先

　　若大家仍高喊「盲搶地」、「喪填海」的話，不單難以改善劏房戶的居住環境，高租金亦令經營成本激增，加上佔領行動及趕客示威，只會令旅客、投資者、外國精英擔心人身安全，他們會落戶到我們的競爭對手城市，更會一去不返。近日便有調查指46％零售業從業員相信趕客示威令香港好客形象受損，令銷情轉差。

　　現在港人要全盤客觀看整個形勢，因為我們的對手太強，若我們不發展，就會一鋪清袋，所以我呼籲那些反對利民「發展」（開發低生態價值的郊野公園、綠化地帶、維港以外填海等）的離地港人，想想百姓的生計及尊嚴，少說一點風涼話，讓大家重拾昔日的魄力，增加土地供應，轉危為機，打造香港成為全球最有活力、最繁盛、最人性化的國際都會。