本周可謂「創新高」的一周。多隻港股破頂，山頂樓盤Mount Nicholson亦誕生平均呎價13萬元、總價11.6億元的成交，成亞洲分層住宅樓王。但令筆者更驚訝和憂心的新高，卻是房協兩個資助房屋項目將軍澳翠嶺峰、屯門翠鳴臺，接獲9萬份申請，超額認購140倍，打破2014年復售居屋認購紀錄。是次申請的熱烈反應證明，「置業為主導」實是順應民意，滿足市民強烈的置業訴求的房屋政策。

　　兩個房協項目位於將軍澳和屯門，並非市區樓，只是因為較市價折讓30%，便吸引近9萬個申請。上述兩個新市鎮人口共90萬，佔全港人口12%。以此比例極粗略推算，則全港公屋以上、私樓以下的置業需求高達70萬宗！再次證明，單靠每年新供應重燃置業希望，根本是杯水車薪。

　　其實，申請情況如此熱烈不難理解︰購買房協項目的家庭入息上限是每月5.2萬元，而根據《綜合住戶統計調查》，月入4至5萬元的家庭，在過去8年間年均增加1.2萬戶（共9.3萬戶），而同期新落成的居屋單位總數連1萬伙也不到！而更高收入家庭的增長更加亮麗，8年間月入6萬元以上的家庭共增加24萬戶，相比同期私樓落成量只有9萬伙。

家庭收入增冀買樓 供應不足

　　家庭收入提升，結婚、生子的宗數亦在20年來的高峰徘徊，置業需求肯定十分龐大。不過，樓價高令置業無望，新家庭便惟有租樓。這亦充分解釋何以近年租金急升，而且升幅集中於細單位。全港私人租住單位只有40萬個，若上述9萬個申請中，失望而回的8萬多個家庭全數進入租務市場，對租金上升的壓力有多大？

　　和股票不同，物業除了是資產，也有其實際的自用價值，可以解決居住需要。舉個例，20年前樓價正值高峰，但當年沒有買樓而選擇一直租樓的人，20年下來其付出的總租金，恐怕都夠供完其租住的單位了。而且，置業不單是實際功用（utility），即有瓦遮頭、遮風擋雨的居住問題，而是事關貧富懸殊、有樓與無樓（the haves and the have-nots）族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題！

有樓與無樓分別大 影響資產

　　筆者用差餉物業估價署的數據，估算全港私樓單位的平均樓價（最新是813萬元），並假設物業是家庭資產總值的70%，同時以公屋3人家庭的資產限額（最新為43.3萬元）代表沒有物業家庭的財富水平，發現前者財富是後者的27倍，在過去10年增加了77%﹗若樓價持續過去10年趨勢，按年上升12%，而非物業資產的升值則按強積金15年複合回報3%推算，5年後上述財富差距將增至37倍，10年後更將擴大至51倍﹗要注意，這裏已沒考慮兩個家庭的每月儲蓄，否則公屋家庭收入較少、儲蓄也較少，兩者財富差距只會有增無減。無論如何，有樓與無樓的差別，根本是個「永不超生」的距離，後者要追上前者幾乎完全不可能，除非他們的資產全都投資在10年前的騰訊（00700）股票！事實上，10多年前當財富差距超過10倍時，社會上便愈來愈多關於貧富懸殊、分配公義的討論，第一屆扶貧委員會也成立於2005年。

公營房屋存量入手 增加供應

　　可惜，除了在樓價大跌的1998至2003年曾經見過這種倍數外，香港的財富差距一直拋離這個範圍。這便是港人感覺社會不公義的來源︰若我們認為單靠自身能力所賺取的「溢價」不應高於10倍，那麼當有人明明讀書比你差、努力比你少，但只因為家境不同，父母能資助其置業，他一出生便注定領先你27倍，一個無論你比他多優秀，但窮此一生都不可能追上的財富差距，這是一種何等扭曲的價值觀？怎會令人覺得公義？樓價續升，難免為社會自製一個「下層階級」（underclass）﹗

　　筆者和朋友閒談，友人告訴我，他的大學室友正是置業的時機比他好，完全把握了樓市升浪，「樓換樓」下現時身家比他多何止10倍。他說，若非自己也有買樓，他也會感到「心理極不平衡」。亦因此，筆者多次強調，單靠每年的新供應，不能解決香港房屋問題，我們急切需要由「存量」（stock）入手去解決。若要短期內令更多香港家庭置業，除恒常化綠置居，還要把現存的公屋私有化，賣給公屋家庭。同時，政府實應參考港大王于漸教授領導團結香港基金的研究倡議，採取「鎖定補價」安排。舉例市值500萬的公營房屋，合資格家庭以250萬購入，餘下的250萬不會使用隨市價改變而浮動的機制，而是鎖定在購入當天的250萬，禁售期後，補回250萬便可在自由市場交易。

拓綠置居兼鎖定補價 滿足需求

　　換言之，買入公營房屋的家庭，能完全享受其物業升值的全部；否則，即使有大量家庭購入公營房屋，在現時的補價機制下，他們的財富增長始終不能追上私樓市場，無法換樓離開公營房屋體系。今天的公屋及居屋未補價二手市場，流轉率（成交量除以單位總數）只及私樓的10分之1；32萬個居屋單位，只有23%補價；13萬個租置單位更只得1%！

　　如今，連月入7萬的家庭，政府都要用首置盤幫其置業，但在樓價續升下，買了首置盤的家庭發現在扣除補價後，根本難以換私樓；買了綠置居的又發現難以換成居屋，餘此類推。長此下去，我們的「置業階梯」將完全斷裂。可以預示，政府為了滿足不同階層的置業需要，只能不斷在這些斷裂的梯級之間-例如，在綠置居和居屋之間、及／或在首置盤和私樓之間，加插新的資助房屋類別，永無止境地修修補補。

　　房屋問題早已過了臨界點，只有由綠置居開始（逐步擴展至其他公營房屋），實施鎖定補價安排，出售公營房屋，才有望治標治本、正本清源地解決眼前這個不只是住屋，還附帶貧富差距、社會公義面向（dimension）的嚴重問題！