只有經濟增長能讓大部分市民受惠，社會才是公義及可持續的。否則，即使一個人從教育這同一起跑線已全力以赴，到出來工作也亳無保留付出，爭取到可觀收入；但經過10-20年，年近40歲仍未能圓上樓夢，還被迫長期做「租奴」，白看著本來可用來供樓、增加自己財富的血汗錢，以遠高於自己薪金增幅的速度，長期流向可能讀書及事業都遠不及自己的業主。

　　筆者相信，香港大部分投資者，都寧願買可以分享經濟增長成果的資產，例如騰訊(00700)的股票，而不是因政策失誤（供應短缺、高首期要求）帶來不公義的惡果，更不希望自己的投資收入是建築在自己租客（尤其是年輕人）的痛苦之上！

努力工作 難追樓價升幅

　　讀者可以想象，一個30出頭的年輕人，面對續創新高的樓價，即使勉強儲到首期，但要通過加息3厘的壓力測試，只能把按揭期拉長到30年，到供完樓已年屆60，怎會不感前路茫茫！尤其對年輕人而言，實現「居者有其屋」這卑微要求都難比登天。

　　過去10年，香港共新增了28萬個家庭，但其中私樓租戶增加達16萬，佔總增幅的56%；而這增加其實大部分發生在樓價突破歷史高位、持續破頂，接著金管局把800萬以上物業的首期要求調升至4成的過去5年，新增私樓租戶佔了整體家庭增長的78%！更重要是，16萬租戶的增加，比同期新落成的11萬伙私樓單位還要多45%！這組數字充分解釋：第一，過去10年私樓租金急升，且單位面積愈細，租金升幅愈大；第二，「劏房」隨著私樓租金上揚持續蔓延。

　　附表亦可見，過去10年，公私樓租戶總數的增加（23萬戶）是新增業主（4萬戶）的5倍以上；若聚焦過去5年，租戶增加15萬，但業主數目甚至不升反跌！換言之，能透過自住物業（甚至持有出租物業）升值而分享經濟發展成果的人愈來愈少。相反，過去幾年本港的初婚和活產嬰兒宗數持續在回歸以來的高位徘徊，可惜這些年輕家庭除非有父母資助首期，否則也要租住私樓才能「成家立室」。樓價持續上升不但令他們置業夢碎，還要承受連年上升的私樓租金！

租金急升 蠶食加薪幅度

　　事實上，自2010年起至今，私樓租金年均複合增長達7%，高於近年已屬比較快速增長的住戶入息中位數的5%。即使樓價停住不再上升，但因租金升幅已把加薪幅度蠶食，這些租樓的新家庭若希望儲夠首期，則（雖然有人工加）必須連年節衣縮食，否則只能被迫愈租愈偏遠、但呎租愈貴、而且樓齡愈高的樓，以壓縮居住成本！

　　香港的通脹有一半是由住宅和商業租金推動，若按上述的私樓租金趨勢升幅每年7%推算，本港的通脹將於未來12個月，勢由現時的低於2%，急促上升至4%！問題是，若我們解決不了租金上升這個根源，通脹壓力肯定揮之不去，在低息環境下對一生貢獻香港、「棺材本」卻被通脹蠶食的長者最為不公；打工仔亦只會覺得薪金「加極唔夠」！明明事業有成，收入亦見增長，但生活質素卻「愈住愈窮」。

　　假設沒有人會長期把持有的單位出租，自己卻同時租住另一個單位；即每一個私樓租客的背後，其實都是一個本身已擁有自住物業、並同時持有額外單位收租的業主。換言之，業主一來不用捱貴租解決居住需要；二來可以透過租金帶來額外收入和積蓄，並透過租金升幅自動抵銷通脹壓力；三來還可享受樓價上升的好處。

持有物業 造就富者愈富

　　再者，以2%按揭利率、20年貸款期計，首10年供樓期內，平均4分之3的供款是清還本金，利息支出只佔4分之1。10年下來，其實已還清整筆按揭的45%！目前中小型單位租金回報約2.5%，足夠供樓有餘，私樓租客實際上是幫業主打工儲錢，幾乎為他「供甩」半個單位！

　　行文至此，不難看到本身是業主的人受惠於樓價升幅和租金收入，會愈來愈容易持有更多物業；而本身是租客的人，則受累於同樣原因，愈來愈難脫離租客行列！這可謂貧者愈貧、富者愈富的「馬太效應」（Matthew Effect）最佳例子。更遺憾的是，金管局過去8年推出共8輪按揭調控措施，正是「馬太效應」的一大推手！

　　把置業機會天秤，極不公平地傾斜向本身已有資產的家庭，不是別人，正是金管局的首期要求！因此，筆者建議政府，應考慮針對首次置業的實際用家，放寬置業首期要求，例如容許他們透過按保，承造最高8成按揭，條件是該買家購入單位後必須自住，8年內不能放租或放售。

限制租賣 放寬首期限制

　　或有人擔心這樣會增加置業需求，推升樓價。但必須留意，這些用家即使不買樓，也要租樓解決居住需要，後果卻是推升租金，提高了租金回報率，增加投資物業的吸引力。但如附表所示，私樓租賃市場（50萬戶）其實比自置物業市場（83萬戶）還小，筆者的建議其實是把用家由較小的水池（租賃）移至較大水池（買賣），一來一回，對樓價推升的力度，應比遏抑租金升幅的力度小。

　　若能控制租金，則買樓收租的吸引力減少，有望控制樓價升幅。

　　如今決定輸贏的，已不是能力，也不是努力，而是首期！過去8年的樓市說明，金管局以銀行體系「維穩」之名，推逆周期措施減低銀行風險，卻為香港帶來更大、更嚴峻、更難以忍受的貧富懸殊、社會不公義風險！