近日見到一則令人三思的廣告︰「（筆者譯）眼前唯一可以肯定的，就是未來將變幻不定，充滿不確定性。在這情況下，人很自然會想按兵不動，甚至故步自封。但這很可能是錯誤的計劃。」

　　這形勢分析大可用於本港房屋情況︰30多年來，香港私樓置業率徘徊在35%，亦即社會上三分二的家庭，無法透過樓價升值，分享經濟繁榮的成果。香港是全球置業率最低的發達經濟體，這或許解釋了何以香港同時是全球快樂指數最低的發達地區！可惜，過往8年以金管局收緊按揭為首的政策、畏首畏尾的心態，卻是好心做壞事，限制市民置業！總結經驗，我們必須認清事實，釐清錯誤觀念，更針對性幫有自住需要的市民置業。

樓價續升 租金上揚驅使

　　（1）樓價過高，難以持續？事實是，本港房屋持續供不應求。以《長策》供應目標計，過去5年本港私樓起碼短缺共3萬伙，等於落後1.7年的供應目標！不斷上升的租金就是鐵證︰樓價上升還可能是投機炒賣所致，但租金卻肯定代表無花無假的居住需求！自2010年起，即金管局一邊收緊按揭限制市民買樓，一邊把「樓市泡沫」掛在口邊的過去8年，私樓租金每年上升7%，跑贏同期家庭收入中位數的5%升幅，收租業主和租客們的財富距離愈拉愈遠。

　　筆者以高於儲蓄存款的折現率（3%），參考過去30年的長期租金走勢（每年上升5%）推算，主要以一生人居住得最「慳錢」為目標，以現值（present value）計，租樓比置業貴2-3倍！換言之，推動樓價上升的，不是過度借貸，而是租金上揚！租金升勢不止，置業始終比租樓划算。

　　香港對上一次樓市大跌是1998至2003年。當時明顯是借貸過度的泡沫，系統風險（systemic risk）極高，因為當時大量就業機會都和地產行業相關，正一「塘水滾塘魚」。如今，各種和樓市表現無關的行業蓬勃、經濟比當年多元。即使樓價真的調整，只會被視為買入良機。

　　再者，當年還未有「中國經濟」因素，如今國家GDP是97年的12倍！香港也多了大量海外買和租的需求。這也解釋何以金融海嘯以來環球深陷通縮危機，本港卻持續通脹。

　　（2）投機炒賣活動熾熱？從回報角度看，香港樓市的投資價值極有限。已持有物業者買樓收租，需付15%的從價印花稅，以2.5%的租金回報計算，這等於抵銷頭6年的租金收入！相比之下，市場上有更高回報、但可隨時套現的投資多的是。而在過去幾次加息後，美國的銀行提供1年期定期存款利率（即近乎零風險回報）已高達2%。

　　講到底，金管局認為樓市升勢是過度借貸和炒賣產生的泡沫，才以為只要收緊按揭便可控制樓價。然而，在各項印花稅「辣招」下，投機行為其實早已絕跡。持貨不足3年便沽出的住宅成交由2010年的3.6萬宗（佔總成交33%），下跌至2016年的500多宗（佔總數2%）。

　　那麼，既然不是短炒盛行，也不是投資當道，剩下唯一解釋，就是本港樓市確由有實際需要的用家支持。但在金管局的首期要求下，限制按揭有否推高一手樓價？肯定有！

購買力增 受惠境外資產

　　（3）樓價高，本地買家一定負擔不起﹖過去8年金管局先後推出共8輪收緊按揭的「逆周期措施」，然而樓價沒有回調，只是買家面對樓價日高，愈抬愈多錢「上會」而已︰現時新批樓按的平均貸款成數還不到50%！面對這吊詭情況，金管局不斷警告樓市「泡沫風險」的同時，為何卻沒有仔細研究這些買家的錢從何來？

　　本欄曾提出，過去30年不少港人因不同理由或曾在海外和內地置業。這些地方的樓價同樣受量寬影響，升幅往往跑贏港樓。這些港人可沽售境外物業，套現置業或資助子女。

　　（4）內地人買貴港樓？中原研究指出內地買家佔樓市成交為9.3%。但必須留意，一手市場相關佔比高達12.8%，二手則只有7.3%；其中二手中小型住宅（成交價少於1,200萬）佔比更低，只有6.6%。

　　對於負擔不起新盤、但又趕著結婚或家中添丁的家庭，即使不買也要租！假設8年前，一個家庭因為相信了金管局的警告、又或者因首期要求一夜之間大增而轉買為租（不論自願還是被迫），等待樓市回調。假設租金回報率為2.5%，1年後即使樓價真的下跌，以4成首期計，2.5%「有去無回」的租金支出，其實等於抵銷了6.25%的樓價跌幅（6.25% * 40% = 2.5%）。即是，以有限的4成首期計，若樓價跌少於6.25%，便連租金支出都「冚唔番」﹗

　　更尤甚者，若樓價不跌反每年升10%，以4成首期計便等於要多儲樓價的4%，加上2.5%租金，即每年「輸掉」6.5%。8年下來，租金支出和額外首期合計，已達8年前樓價的52%！相反，若8年前已置業，則期間供款的本金部分，即買家能儲下的資本（以8成按揭、2.5%年利率、25年樓按計）又等於樓價的20%。換言之，8年過去，即使租金不加，租樓相比買樓也「蝕底」72%！

限制轉手 協助本地買家

　　建議一︰禁止發展商為新盤提供高成數按揭。用家首期有限，只能透過發展商的高成數按揭買新盤，總好過每遲買1年，便要損失1年租金支出和供樓可儲下的本金（即使樓價不升），要「輸兩頭」﹗客觀效果當然是推高樓價。故此筆者建議，政府考慮禁止發展商透過財務公司向買家提供高成數一按，把市場的「起跑線」拉平，扭轉現時一手主導整體樓價的人為情況。

　　建議二︰8成按揭＋8年禁租禁售，比現有辣招更辣，減少投資需求。因此，筆者建議指定樓價以下（如2,000萬）的單位，買樓自住家庭（現時50萬租客不會全部想買最小單位）可享首置按揭至最高8成，但購入物業後首8年不得放租或放售。

　　這個建議刻意傾斜本地首置用家、不利外來客和投資者。例如，對買樓收租者而言，買樓已經要先付15%從價印花稅，若加上「8年禁租」限制，則要再「輸多」8年租金，即20%的樓價，等於35%稅率，無論如何都不划算。

　　至於外地、或公司名義的買家，當然和現時一樣，仍要付額外15%的買家印花稅。

　　筆者相信此舉不會刺激樓價上升。因為這個買家即使不上車也要租樓，以單位數目計根本沒有增加房屋需求。不過，全港有80多萬個私樓業主，而私樓租戶只有50萬個。

　　換言之，幫助一個本來都要租樓的家庭成為業主，等於把用家由較小的水池（租賃）移至較大水池（買賣），一來一回，對樓價推升的力度，應比遏抑租金升幅的力度小；但卻扭轉了現時正不斷發生、租客財富被轉移至業主口袋的情況，是均富的好方法。