近來客觀數據不但確認筆者談及已久的樓市已超越社會承受能力的臨界點，到了「禍延三代」地步，甚至顯示傳統解藥如增加土地供應等，其實為時已晚，社會根本不可能抵受「有樓」對「無樓」的財富懸殊令市民分化、居住環境愈見擠迫等痛苦！例如，近日智經研究中心就土地房屋問題進行調查，近8成受訪者認為香港「迫切需要」造地建屋，亦有近7成人認為「置業」十分重要。

　　同時，土地供應專責小組昨天（26日）開始「覓地大辯論」。政府指，未來8年的「土地荒」最為嚴峻，而小組主席黃遠輝日前更指，要到2028年，即10年後，土地短缺才可紓緩！報載，出租公屋在2023／24年度的落成量將不足1萬伙，比年均2萬伙的供應目標低逾5成！2023至26年的公屋供應更或「斷崖式」下跌，現屆政府的覓地工作，似乎遠水難救近火。作為市民，我們絕對不能繼續當「睇唔到」！

　　在國家經濟持續增長的順風車下，香港房屋問題在經濟好景、供應短缺下，勢火上加油。更有甚者，這次牽引的樓價租金升勢更可能不是每年穩定的「綫性」（linear）增長，而是增速的加快︰過去8年，一直在等待樓價下跌的人，大可能已講了很多次「到頂喇啩？」，卻始終等不到像樣的調整，當現在見到「土地荒要到2028年才紓緩」時，恐怕也不能再淡定地等多10年！

公屋資源未被充分利用

　　單是過去5年，公私營房屋的落成量合計只有13.9萬伙，較供應目標23.3萬伙，落後逾9萬伙，等於少了40%的生產量！這源於10多年來土地發展近乎停頓，因此要解燃眉之急不可能單靠新供應的「流量」，還必需要善用現時單位的「存量」。除恒常化綠置居，還要把現存的公屋私有化，賣給公屋家庭。

　　現時的公營房屋系統嚴重缺乏經濟效率，房屋資源未被充分利用，而私有化則有望大量釋放這些房屋資源。港大王于漸教授上月撰文指出，過去10年本港建成14萬伙出租公屋，但居於其中的人口只微增4,000人；同期亦落成了7,000伙居屋，但人口不但沒增加，反而減少6萬人！結果是，期內居住在每戶公營屋單位的平均人數顯著下跌了0.34人，私樓自置物業沒有變化，而私樓租住單位則大幅增加了擠迫，每個單位住多了0.43個人！到今天，平均每個私樓租戶住了3.47人，相反公屋租戶則只有2.8人。

　　試想像，25年前，一家三口分配到位於屯門的公屋，今天孩子長大，在九龍灣找到工作。孩子希望希望住近工作地點。但由於計及他的收入，家庭會成為「富戶」要交倍數租金；加上公屋不是私產，即使剛巧在觀塘有一個公屋家庭希望搬到屯門，他們也不能私下交換，結果孩子只能「被離開」父母，到觀塘租樓-甚至是劏房居住，並同時申請輪候公屋。原來的居住人數自然減了1個人，而我們的公營房屋系統，其實在永恒地自製房屋需求！

　　這便是公營房屋「福利效率完全失效」（total welfare loss）︰出租公屋完全沒有市場交易機制，居屋業主則要按不斷飛升的市值補價才能在公開市場出售，兩者的流轉都極低，住戶往往「住足一世」，想搬近點兒女或上班地點居住也永不可能。

鎖定補地價助住戶置業

　　納稅人付出了公屋、居屋的建築和營運成本，卻見不到這些公共投資的回報︰公營房屋居民不會感覺富有了而增加消費，搞活經濟，增加政府收入，全個社會沒有任何人得益！

　　筆者向來支持王教授和團結香港基金倡議，在建築成本以上、但大幅低於市價，出售公營房屋，並把未補地價鎖定在買入當天，而非按市值補價，讓公屋住戶成為業主，也讓居屋業主有望補價，更易把單位放租或放售出市場，增加單位流動。這可控制房屋需求，增加供應遏抑租金上升︰

　　1.減少公屋及劏房需求，也讓最需要政府幫助的輪候市民更快上樓︰購入單位後，住戶不用怕成為富戶而把剛「出身」的兒子以及其新婚的媳婦「趕走」，令負擔不起私樓的他們被迫加入公屋輪候冊，甚至租住劏房，從源頭減少公屋及劏房的需求。

　　2.騰出房間／單位︰2017年共有4.1萬宗刪除戶籍個案中，估計其中1萬多宗是由於成員離世，即空出一個房間。公屋私有化及不再按市值補價後，更多住戶可把房間出租，多了收入又多個伴，正是分租房間的潛在供應，可為數以千計的劏房戶提供適切居所；甚至可把其公屋／居屋單位出售或出租，如此一來騰出的就是一個單位了。

　　1988至1997這10年間是公屋落成的高峰，試想若20至30年前，這些住戶不是租住，而是有機會買入這些單位的話，這許多年下來的租金，差不多都夠付清當年的建築成本了！因此，即使由公平、公義的角度出發，先把公屋賣給長期並年紀漸長的租戶也是合理。

　　反對公屋私有化的人常批評這是雙重福利︰公屋居屋家庭在租住或購買單位時已獲優惠，質疑政府沒責任「幫人買樓發達」。筆者的建議只是撥亂反正，將由公屋市民沒收了的應有回報，及一份被證實沒效果的福利投資，交回他們手中。

　　筆者早指出，在投資回報長期偏低、房屋長期供不應求，令租金持續上升的環境下，純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標，租樓比置業要貴2至3倍。因此，筆者支持特首提出的「置業為主導」方針，幫人節省終生房屋開支，增加市民的人生、家庭自由度，並回應文首引述，近7成市民「居者有其屋」的基本訴求！