作為一個深信客觀、高質資訊能令世界變好的分析員，筆者要先向土地供應專責小組致敬！他們努力工作7個月，為市民提供的客觀數據，應已能讓沒戴有色眼鏡的人作出以實證為本的選擇（make informed choices）。但除了選擇造地方法，市民亦必須留意小組為短中期土地供應所作的CT Scan（體檢）結論︰未來30年1,200公頃的土地短缺中，近7成即815公頃將在未來8年出現；而小組主席黃遠輝也表示缺口最早也要到2028年，即10年後才可望開始補回！

　　加上差估署最新數據顯示，去年樓市的實際空置率（即扣除剛落成未入伙單位）只有2.3%，是過去23年的新低，小組的數據其實已明顯指出"the worse is yet to come"的結論︰對擁有私樓的三分之一市民，他們會受惠於愈來愈罕有的必需品升值及租金收入上升，但三分之二沒有私樓的市民卻要付出愈來愈高及佔收入愈來愈多的租金支出，以及忍受租金上漲引致的百物騰貴，生活只會更慘！

　　本港的房屋問題早已過了臨界點︰樓價續創新高的同時，高達20萬人居於劏房，生活環境更愈來愈差。近日，有團體公布調查結果，指劏房的人均居住面積為50呎，和一張兵乓球枱面積相若！而劏房的每月租金約4,500元，平均佔家庭入息36%，按年升近3%。有前線社工更表示，現時劏房「奇則」湧現，不少廚廁相連，甚至「上床下廁」！

發展失誤 配套設施追不上

　　看罷報道，為我城感到悲憤填胸之餘，筆者亦明白，為何香港作為全球人均GDP排名前20位的經濟體，竟會在全球「最不快樂地區」中排名第七。報載，有劏房戶指一家5口蝸居於100呎單位，而且有窗也不能開，因為一開窗便被樓下油煙熏臭全屋，形容「同瞓街無分別」；有住戶指其廁所遍滿電線，雨天連廁所也不敢上。

　　所有成功的發展模式，都一定將商、住、社會基建（教育、醫療等）一同發展，因為遲了任何一項都會造成樽頸，例如發展屯門新市鎮但公路建設追不上，居民自然要每天浪費幾小時通勤。如今我們大力發展金融、創科及大灣區，但卻沒能力同時大增房屋供應-未來5至10年愈來愈富有的香港，定會給三分之一有私樓的市民前所未有的資產增值，卻同時給另外三分之二的大多數市民前所未有的痛苦！

　　土地供應匱乏，令單位愈建愈細、樓價卻愈來愈貴，很多家庭負擔得起的空間也日漸擠迫。例如說，當新婚夫婦只能住一房甚至開放式單位，還怎敢「奢想」生兒育女？對於全港50萬個租私樓住戶而言，更是每兩年便要面對一次往往遠超薪金加幅的加租，被迫愈搬愈遠、愈住愈細，其壓力可想而知！

　　事實上，本港私樓租戶的租金佔收入在5年間便由24%大增5個百分點至29%，其中居於劏房的住戶負擔更重︰社會上最弱勢、最需要援助的社群，處境最水深火熱！

　　宏觀來說，香港的極高密度也威脅公共衞生︰港大感染及傳染病中心總監何栢良早前表示，本港今年流感爆發較嚴重，與本港居住環境擠迫亦有關。！

　　更甚者，過去9年金管局一再收緊按揭成數，令大量家庭買樓的首期要求倍增至4成。不過，這些家庭不會因為買不起樓而打消結婚生子的計劃，只是買不起便被迫成為租客，把本來明明可透過供款成為自己的資產，月復月貢獻給業主。自己辛苦工作得來的成果，卻變成白替別人供樓！

人口密集 易爆發傳染疾病

　　香港已沒時間蹉跎︰2016年全港私樓租戶的戶主年齡中位數是45歲。這些家庭很可能已有子女，正在租住較大單位。金管局措施已長達9年，當全港有高達50萬私樓租戶，政府不能假設有意置業的就只得剛成家立室、只需細單位的年輕人。這些中年家庭是「兩頭唔到岸」︰繼續租樓便要負擔跑贏收入的租金升幅；而就算金管局今天便放寬按揭成數，他們也不一定能承造20年以上的樓按，不夠時間供完單位；因為20年後他們將年屆65歲，除非銀行能假設打工仔要工作到70至75歲，否則以年齡層計最大群的「中坑」，便難逃大屋搬細屋、市區搬郊區的無止境厄運！這豈不是宣告他們這一輩子也沒法在香港置業，還要擔心退休後如何支付每月3、4萬元的租金？

　　智經研究中心有調查指，整體69%受訪者指置業重要，但其中50歲以上人士有74%覺得重要。似乎較年長者明白，人的流動性必然隨年齡下跌，因而了解置業的重要性。但2010年香港首次置業的平均年齡是約30歲，而當時新造住宅按揭的平均年期為22.1年；觀乎8年間樓價升1.4倍，姑且假設首置年齡推遲5年至35歲，但按揭年期卻已大增至26.7年！即是，2010年置業的年輕人到52歲時會供完首層樓，今天便要62歲！

基建落成 往返兩地更便捷

　　房屋供應缺口之大前所未見，要指望「覓地大辯論」的18個選項成功落實，幾可肯定為時而晚。更長遠來看，似乎在香港以外居住，也絕非壞事。例如，公屋私有化後，較年長住戶在市場出售後單位後，可以到內地購買面積大幾倍的房屋，還可能套出現金養老。筆者強調這不是「逼人走」，只是把選擇權交回市民手中。

　　隨大灣區發展，可能愈來愈多港人會跨境出差，甚至在內地城市時間更多。對他們來說，居於大灣區其他城市可能更方便！以前來往內地的交通時間太長，但隨著高鐵、蓮塘／香園圍口岸、港珠澳大橋全都在2018年內開通，屆時由西九到福田只需14分鐘、由口岸到惠州只需1.5小時、經大橋到珠海只需30分鐘；相比之下，今天由大埔乘鐵路到中環也要45分鐘車程。而車程也不一定會浪費時間，因網絡可提供無間斷學習、娛樂、工作的機會。事實證明香港已全再無空談、或讓政客搶佔道德高地的空間！抱著尋找不離地、建設性解決房屋短缺問題的方法，筆者會在未來一年嘗試居住大灣區、往返香港工作的經驗，供大家參考。