前幾次在本欄討論到，中國為了讓人民幣國際化（最終目標是人民幣全面自由兌換），目前正進行的過程，是先讓國際投資者都願意持有人民幣資產。要令國際投資者願意持有人民幣資產，最佳辦法就是讓人民幣升值。

 

　　但人民幣急速升值，對中國經濟始終弊大於利，因此，既然現階段人民幣的升跌，仍然掌控在中國政府手裏（自由兌換之後便難得多，只能靠真金白銀投入匯市去干預），那麼，中國政府也正好因時制宜，有秩序地讓人民幣升值。

 

　　從我們投資者的角度看，雖然不可期望人民幣會大幅升值，但卻可以肯定她會緩慢地上升，這也是一種不錯的投資工具呢！

 

　　按照過去幾年的實踐證明，中國政府每年會讓人民幣升值3-5%，再配合人民幣每年大約2-3%的利息回報（內地銀行存款計），即一年合共5-8%回報。如果以保守的投資來衡量，其實已經不錯。

　　但對於大部分稍為進取的投資者，這個回報率又似乎有點偏低。過去，香港人仍然不可以直接投資內地A股，又或者A股基金，因此，想進取一點也沒有途徑。

 

　　當然，如果為了賺盡人民幣的升浪，而貿然投身A股市場，我認為又未必值得，因為內地A股仍然是相當封閉的市場，香港投資者未必能掌握她的游戲規則，毫無准備就闖進去，最終可能得不償失。

 

　　但由今日（4月11日）起，大家終於多了一種風險程度介乎股票與債券之間的人民幣投資工具，去賺取較為合理的回報，這種工具就是房地產投資信托基金（下稱房托）。

 

　　由長實持有的北京東方廣場，已經落實分拆成匯賢房地產信托基金，在香港掛牌上市，讓香港的投資者可以用人民幣來買賣。

　　買賣上，房地產信托基金跟股票沒有太大分別，但從投資角度，兩者是有一些差異的。當中最大的分別是，股票不一定需要派息，而派多少也沒有明文規定，主要視乎董事會的決定（是否想保留較多資金去發展）；但房托就不同，她一定要將90%或以上的可分派利潤，以股息方式派發給單位持有人。

　　正正由於她要把絕大部分利潤分派出來，在缺乏資金發展的情況下，房托不可能是高增長的投資項目。相反，房托持有的地產項目，大多都是較成熟的物業，即是已經落成一段時間，出租情況相對滿意的物業，而房托就是透過每年穩定的租金收入，去為投資者帶來平穩的股息回報。

 

　　長實的東方廣場項目位處北京最繁盛的王府井大街，於2000年陸續落成，主要物業包括東方新天地（商場）、東方經貿城（寫字樓）、東方豪庭公寓及東方君悅大酒店四個部分，其中商場和寫字樓的出租率都相當高。

 

　　我認為，這個項目雖然未必是最好的一個地產項目，但由於地利的關系，出租情況應該會有保證。我相信，以目前預計的4-4.3%息率水平看，雖然未致於相當吸引，但已經是可以接受的投資，只要大家是以收息為主要目的，應該是不會失望的，如果股價還有升幅，那就變成額外的驚喜了，大家不妨考慮。

 

　　作者電郵：lkslo@yahoo.com

 

 

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