回顧內房業發展

　　昨文黃奇帆講了今後5年、10年內房業的可能趨勢，這個趨勢是因應之前10年、20年前內房業的發展而來的，不明白之前發展，就不明白今後5年、10年內房業的可能趨勢。

 

　　1980年，中國這1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。三口之家，人均5平方米，三個人在15平方米又吃又住。

 

　　你要從現在的50平方米人均和1980年人均5平方米這個地方看到，那時候的情況非常極端，就是壓縮餅乾，縮到非常飢餓的狀態。70至80年代，中國「地多人少，百廢待興」，甚麼行業既能解決住房問題，又能拉動經濟、刺激內需？最終，這一重任由房地產肩負。

 

　　80年代整個的商業和服務業就1,000億元（人民幣．下同），現在160萬億元。在當時，中國經濟極度委靡不振，城市的住宅需求極度小的背景下，因為你是被高度壓縮的，一旦有外部條件，就像乾柴烈火，爆炸式的發展。鄧小平1980年以後，改革開放一開始，其實就釋放了城市的機制。

 

　　第一項承包制把5億種地的農民，搞得只要2億就夠了；2億農民釋放出來到沿海。

 

　　第二個，農村的戶口。因為戶籍制度幾千、幾百年下來，農民不能到城裏邊工作的，戶口絕對管制。那麼，在80年代初期、中期，就可以離土離鄉，可以到城裏打工了。

 

　　第三個，在城裏邊，只要打工10年以上，就可以在小城市、中城市、大城市相對落戶，就有了戶口。那麼1.8億人，變成了9億人，不斷的農民戶口落進來了，所以這就3個制度：一個可以落戶的制度、一個可以離土離鄉的制度、一個承包制釋放勞動人力的制度，這都是為城市發大發展，奠定基礎成動力。

 

　　第四個就是城市有了土地批租，有了房產商了。

 

私有化公房是偉大的改革

 

　　第五，老百姓開始有了自己擁有產權的家庭居住的房子。當時我們所有人單位都是公房。1992、1993年開始，所有公房可以變成私房，私有化了一批公房。國有企業基本上出150塊1平方米，到250塊1平方米，便可以買下來。這是偉大的改革、共同富裕的偉大改革，這個改革是1992年全中國推行的。

 

　　第六個，按揭貸款出來了。按揭貸款是使得中國房地產市場產生的重要槓桿。老百姓如果要存款買房，是買不到房子的。所以就這三條，農村三條加城市這三條，六條一合成，就變成了巨大的房地產的推動力。

 

　　第七個，政府出現了，將上海浦東，這樣的投、融資平台。那就把房地產商來買地，搞開發區，舊城改造，就出來了這個制度。

 

　　第八個，國家就出現了開發區。每個開發區，都相當於經濟發展的增長極。千千萬萬的工業開發區、城市開發區，這都是造成城市化運動的概念。

 

　　有了這8個機制一鬆動，就把前面的「壓縮餅乾」，壓得緊緊的、餓得扁扁的肚子一下子撑開了。

 

　　這一爆發是甚麼概念？1990年，中國一年造的房產，面積是1,000萬平方米，但房地產市場一起來，到了2000年，市場化以房地產商為主建的建築面積，一年建了1億平方米！2010年，又過了10年，我們房產上見的房子10億平方米！

 

（CNS）

　

　　到了2017年，中國房產商造的房子，當年建設量，17億平方米！然後到了後邊3年沒有再漲。如果按照每年1個億平方米漲，到了2020年，理論上，可能應該20億平方米。但是到了2017年，17億平方米，打住。好，這是講了波瀾壯闊的歷史，30年、40年房產發展的情況。眼下中國房地產市場進入了新階段，這個新階段，中國房地產10個指標出現了拐點。

 

　　以上是前重慶市長黃奇帆於今年3月接受《財經》雜誌訪問時的論述。

 

　　周一（3日），本欄《何處是底》一文，講及到橋水基金創辦人兼CEO達利區（Ray Dalio）提出個信貸周期（Credit cycle）理論，他謂：在一個經濟體債務開始增加的初期，它的槓桿所帶來的收入提升足以抵銷借貸成本，他稱之為「好槓桿」。「好槓桿」會帶來資產價格上漲，而資產價格上漲又會引發的財富效應，進一步刺激消費。不過，當「好槓桿」累積過多，超出了債務人償還能力的時候，就變成了「壞槓桿」。「壞槓桿」有幾壞？明天續。

 

 

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