2022年回顧之三:處理內房

　　以下是11月15日舊文:
　
　　11月14日，內房因中央出了16條的政策支持而爆升，內房回來了嗎？
　
　　筆者認為不，中央出的16條在2022年3月時就有前重慶市長，後為中央委員的黃奇帆談過，他對國內經濟研究深，與王岐山是老朋友，可能是識英雄重英雄啩。
　
　　在2022年3月，黃奇帆對一個媒體講了過去20多年國內地產怎一路走來，和未來10年國內地產業會怎走去。像黃奇帆這樣一個重量級的要員，不會不知道講話的分寸、輕重。
　
　　他這一講應不是發牙痕、博眼球，而是意有所指，肯聽的人，會提早知悉中央政策劍指所向。中央要宣示劍指，是做預期管理，之後應有連串的內部學習，政策形式，才推出政策，即今時的16條，總沒有人估這16條是中央11月13日當晚才拍腦袋出來的吧！
　
　　中央要處理(不是救)樓市，是自兩年前恒大(03333)出事，劉鶴在北京晤一眾地產公司主腦而慢慢形成出來。歷史上金融危機莫不因樓市爆煲而起，中國這次樓市泡沫，在中國而言有其必然性。筆者在10月5日:《回顧內房業發展》及10月6日:《內房有幾壞》講過了，而在10月3日就有文:《今後內房的新常態》講及，這其實是黃奇帆講及，筆者引述而已！

　
內房肯定回不去2020年前
　
　　11月14日中央提出的16條，基本上離不開了上述三文的大旨，但16條之後，你該怎買內房？你不細看黃奇帆講過乜(筆者認為是中央指向，借黃奇帆口說出)，就怕會錯意。
　
　　16條是減肥套餐，是保住不減出個禍來，絕不是增肥餐單（表）。2020年前的內房業是肯定回不來了，回來的是內房新常態。

　
　　下為10月3日《今後內房新常態》一文:
　
　　今後5年、10年，中國房地產開發的新常態、房產商運行方式的新常態就應該出現5個調整。
　
　　第一個調整:全世界的房產商、歐美的房產商負債率沒有超過50%的；香港的房產商全部的負債率不超過40%；中國到了80%、90%，是過去這個「三高」:地價、房價、市場需求量，20年翻四番；一旦這個需求沒有了，它們就會進入到一個新常態，負債率得降下去。從90%到80%；到70%，50%，甚至40%，也就我們現在的三條紅線，負債率不高於70%是因為它們都在80%、90%，我們提到了70%；等到它們自己一旦要降下來，70%我擋不住它，它自己往50%、40%降了，這是第一個。
　
　　第二個:高地價地買地，大樓盤的造房，做了大量的庫存的，這種狀態會收斂，會實事求是地根據市場需求，結構性地來開發。
　
　　第三個:就是房地產發了瘋地跨界，又搞金融，又搞商業，又搞工業，又搞製造業，覺得房產商賺了錢以後，就可以到處去搞的，只要術業有專攻，他們就不再胡鬧了。這個方面也會收斂。
　
　　第四個:房地產亂生子公司。房產商多如牛毛，這個狀態會減少。中國房產公司獨立法人有9萬個，那麼我們9億城市人口，1萬人就有一個，而整個美國的房產公司法人登記的、造房子的、開發房子的開發商，沒超過500個！那麼我們的開發商比全世界開發商加起來還多。以後實際上，中國房產商用不到這麼多，有1萬個也不得了。所以今後10來年，9萬個變1萬個，法人登記類不斷註銷，有的是倒閉，有的是自己轉行關閉等等。
　
　　第五個:房產商的賣房，就不是造100萬賣100萬的大周轉，以後就可能變成了造50萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業性的租賃房，就變成商租、長租公寓銷售(即本金需求很大)。恰恰是商租兩用(銀行會支持的)，它就變成了負債率下降了。那是甚麼概念呢？一旦是租賃，它的租金就可以去發ABS(資產支持證券化)債券，就是叫REITs(房地產信託投資基金)。REITs債券一發，資本市場的債券資本就來了，覆蓋它一半的資本。然後銀行貸款，造房子、買房子，又產生一半資本，反而變成了一個均衡。這5個變化，會是今後房地產常態的經營狀態，所以你一點不要擔心，這一次房地產陣痛，恰恰是中國房地產發展到了這一步必然帶來的一個拐點。
　
　　拐點過後是房產商良性循環的開始，而且這個開始不僅僅是靠政府約束，政府約束是個導向，政府哪怕拼命約束房地產商，房產商還是5個炒，5個大周轉，到了土壤轉軌的時候，他自己就會轉到我剛才說的5種狀態，政府在旁邊有正常地進行引導，這個時候真正房子拿來住而不是這麼炒。土壤一到位，今後10年的房地產狀態，就進入良性循環狀態，沒有這樣一次痛苦的陣痛，房產商的行為方式是轉不過彎來的。
　
　　第一，每年向房地產的投資會大幅像今時的一年17億平方米，以後可能一年10億平方米，建設量下降，它一年一年消減。
　
　　第二，房價會下調。之前15年、20年房價翻三番，地價往上漲，現在到頭了。不往上漲，或者以後10年也會往上張，但是每年上漲的幅度，低於GDP增長率；跟以前5年翻一番，10年翻兩番，這個勢頭就拐過來了。我並沒有說它5年跌一半，10年跌兩半，沒有這個概念。因為房產總有折舊，折舊的話，我們如果有550億平方米，每年折舊2%或1.5%，差不多折舊就是10億平方米。你不要去造20億平方米。這個時候形成的可循環的、持續的狀態，就是以折舊狀態為平衡。
　
　　宏觀來說，有個大體平衡，是會平衡的。我們現在對眼下房產商崩盤也好，或者有些爆雷也好，由於房地產的形勢出現了拐點，他怎麼適應？一下子怎麼辦？大體上應該這麼說:
　
　　第一，房地產是支柱產業，它差不多佔GDP5%到10%的分量，增長可以影響你10%，負增長也影響你10%，一上一下，就是20%。所以說，房地產是支柱產業，要穩定；
　
　　第二，房地產也是民生產業。中國老百姓財富60%是房產，也該穩定；
　
　　第三，房地產是半金融企業，因為裏面涉及大量的按揭貸款，它崩盤的話，對金融機構也是問題；
　
　　第四，房地產還和大量的供應鏈上的工業企業有關係。他是龍頭產業，帶動幾十個工業的銷售、產品、消費品，這又是一個方面。
　
重組是危機解決方法
　
　　從這個意義上講，追求房地產業績穩定，不大起大落，就是在限制土地價格、房產價格、建設量、炒作翻番。對政府來說，當下對這些有困難的房產商，不是簡單的要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入了破產重整保全，它的資產不是房產商的，而是債權人的，這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓。買了按揭貸款的房子，還沒拿到房子，他也是個債權人；還有許多施工隊，施工欠款。如果簡單讓它破產，造成社會震盪，所以怎樣使得它軟著陸，就要用重組的辦法。
　
　　重組是一切危機中，危機解決重要的軟著陸的一種方法。重組有5種方法:
　
　　第一，大型房產商、出了問題的房產商自救，自我重組，壯士斷臂，保全最主要的一個機體，不是將整體癱瘓；
　
　　第二，優勢的房產商、沒出問題的房產商去收購兼併，重組出了問題的房產商；
　
　　第三，國有資本運營公司拿出資本金，成為戰略投資者，入股到那些優勢房產想去收購兼併；
　
　　第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過去10年、5年批租給房產商的地，根據現在的市場行情，打個折回購；
　
　　第五，房產商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的，成為保障房；中高端的，成為人才房。
　
　　總之，五管齊下，穩住局面，透過這5個渠道進行重組的時候當然要資金，這種資金，國家可以有專項債，或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線裏，算體外循環，平穩落地軟著陸。房地產也好，政府的調控方式也好，都會隨著新形勢，進入良性循環的狀態。
　
　　以上不是筆者意見，而是前重慶市長黃奇帆於2022年3月接受《財經》雜誌訪問時表述的。
　
　　話黃奇帆有幾多斤兩？如你細心留意，最近阿爺調整內房業的措施，跟上文是否有所契合？
　
　　筆者估阿爺會在2024年或之前，理順內房這個信貸周期危機(甚麼是信貸周期危機？見昨文--《何處是底》)。
　
　　因此，由現在至2023年中，可以留意下有那些內房可以入些貨。甄選條件？
　
　　(1)債務一定要在三條紅線之內，但最好是在50%、40%；
　
　　(2)主做房產業，不要搞其他行業；
　
　　(3)庫存不過大，可以一、兩年內銷完的；
　
　　(4)能成功地推出商租、長租公寓的；
　
　　(5)能成功地發行REITs。
　
　　上述5個條件，以第(1)個最最最重要。當然，建樓質素要好是不用說的。
　
(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)

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