美國樓市

　　美國5月的新屋銷售與上月比勁升12.2%，這是近3個月以來每月均升，使到年計升了20%（圖一）。此外，美國樓價在4月，連續兩個月上升，Case-Shiller 20城市綜合樓價指數對比上月升了0.91%，是自2022年5月以來最大升幅（圖二），是否美國經濟真有韌性？

 

 

 

　　不敢話美國經濟沒有韌性，但也可以從另個角度來看這個韌性有幾靭。

 

（istock）

 

　　美售房是在2021年首季後急促下滑，美聯儲局在2021年3月起加息，美售房量下跌是意料中事。到近月，市場估美儲局會減息，所以美民眾買樓意慾上升，售樓量亦見上升了，但……

 

　　美聯儲局不是謂還要加息？亦要將息率保持在較高水平一段時期？若是，減息的利好刺激，可以有幾多？不知，要看美通脹數據。但當美樓價上升時，即是美通脹亦升，美通脹如不回下，美儲局減息便無望，反之還要加息。

 

　　筆者一直認為，美CPI（通脹）的超低周期已在2020年，美對華打貿易戰、加關稅，美國之前的十多二十年低物價、低通脹期便結束，因為再無中國廉價物供應了。

 

　　雖然這個20個城市的樓價普遍上升，但其中是有差異的，邁亞密、亞特蘭大的東南方城市樓價升較多。但太平洋岸的城市樓價便見跌，西雅圖跌12.4%，三藩市跌11.1%（圖三），這易理解，因為三藩市等地，管治不佳、治安不好，自然多人搬走，樓價亦跌。

 

 

Shiller：美國樓價將跌

 

　　開發出Case-Shiller樓價指數的耶魯大學教授Shiller，日前在CNBC上表示：

 

　　「Home prices are very, very high by historical standards.」

 

　　「I would extrapolate the downturn somewhat - it's going to continue,」　he added.

 

　　「Maybe if you have a good chance to delay your purchase, it might be a good time to do it.」

 

　　譯過來是：樓價已臻歷史高水平，預期未來樓價將跌，他建議買樓宜推遲。樓價專家如是說，美國樓價韌性如何？

 

　　是否樓價上升，帶動建屋量升？不一定，圖四顯示出2023年5月的供出售屋量是跌至歷史低位，為何可供出售屋量低？原因是業主惜售。

 

 

　　不少業主的按揭利率是低位的2厘至4厘，但今時是7厘，如今時賣了樓，就是放棄了低息按揭。而新屋是要高了5%至3%的7厘按揭息，這個算盤打不響便自然不賣屋，亦因此推出予市面供售的屋量便減少。

 

　　可供樓少了，不代表樓價升。圖五顯示2021年3月美聯儲局加息後，美樓價便下跌，到上月見稍彈，但仍較一年前價低了3.1%。

 

 

　　不過，市場預期會減息，利好樓市，而當市上可供售樓量減少時，建屋商便有較大意慾去申請建屋，故未來數月的建屋批令將會上升（圖六），又會帶來經濟利好的結論。不過如按揭利率因美聯儲局要將息率企高水平於較長時期，以至要加息時，7厘的按揭利率便降不下來，這對美國房屋的韌性，就會有很大的考驗，是否有其韌性就要看就業。

 

 

　　圖七是美國個別行業的職位需求狀況，美政府一直稱美就業數據好，但細分下來就見到電腦軟件業的職位下跌很多、很多，他們一般都被視為高薪族；反之藍領的建築工，職位減少不多。如果美工人由建構軟件轉為做真的建築工時，其對樓房的要求將如何？

 

 

　　因此，無論美國樓市及美國職場的韌性，怕要看看未來數月的數據才可定論。

 

　　（投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。）

 

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