2023-11-16
拆解內房危機的建議
如果有人天真地認為，習拜會將有助中國處理好對外的政、經問題，利好市場氣氛，那他們就要看看，另一位「平總」就中國對內的經濟問題，特別是他對今時內房問題的見解，因房地產畢竟是中國經濟的一大支柱。
此「平」的權位當然遠不及「大大」，但這位曾被稱為內地「最貴的經濟學家」，素以言論「犀利」見稱，身價及言論似乎都不「平」，甚有分量。說的是內地著名經濟學家任澤平（見副文）。
任澤平上周就中國的宏觀政策及經濟話題進行了解讀，並建議推出新一輪經濟刺激計劃。由於任澤平曾任恒大(03333) 的首席經濟學家，這履歷令他對內房問題的意見，更受重視。
民眾不應承擔管控代價
對於今時內地低迷的樓市，任澤平建議優化房地產調控，過緊、過嚴的政策都需要鬆綁，並盡快推動內房企進行重組。他認為，民眾不應該承擔，整個房地產行業因管控泡沫而造成調整的代價，而「保交樓」更是重中之重。他建議籌組一個「大基金」，以合適價格，收購開發商庫存的樓盤，或用來做租賃房，從而盤活企業資產。
任澤平相信，中國這一輪的經濟下行是源自2021年下半年，政府推出了為防止房地產繼續泡沫的「三道紅線」緊縮政策，而今時房地產的困境則是由之前過度擴張導致。他提出兩個重點：
一、房地產大周期拐點出現。這是由於中國城鎮化接近尾聲，人口紅利減退，部分城市出現住房過剩，再加上今時普羅大眾的收入減少了，消費比較謹慎等多方面原因導致的。此外，過去兩年有一些收緊措施及調整的滯後，對房地產也造成了壓力。
就此，任澤平建議，中央須優化房地產調控，把以前過緊的政策推回常軌，同時盡快推動房企重組。他認為，中國仍有很多優秀的房企，只要國家給予一些政策支援，再由它們牽頭來重組整個行業，優勝劣汰、併購重組原本就是正常現象。
二、保交樓。由於很多家庭都是以多年儲蓄來買樓，如果樓房面臨爛尾，對社會穩定會產生很大影響。在情在理，政府也不應該，讓民眾去承擔內房因管控泡沫而帶來調整的代價。
設基金買庫存樓
任澤平建議，由國家組建一個「大基金」，以折扣價收購內房開發商庫存的樓。他還提到所謂的「二次房改」，要租、購並舉。他指出，今時很多面臨困難的內房企，持有大量閒置房屋，如果用來做租賃房，便可以盤活資產，但若重新搞租賃房，還要重新買地，這便會重複建設，做雙重工夫，加重庫存，反而費時失事。
任澤平表示，之前更多的是民營房企爆雷，現在連萬科(02202)、遠洋(03377)、金地(滬:600383)等混合所有制的內房，市場也有一些憂慮，但他指中國城鎮化還有些空間，加上需求改善，相信房地產市場仍有一定的發展空間，只要恢復內房市場的信心及買樓的需求便可。
他解釋，今時內地樓市形成了惡性循環：民眾擔心民房企爆雷，不敢買新房，新房賣不出去，開發商便沒有現金流回籠，才進一步惡化房屋銷售。房企的資金來源無非兩個，一個是房屋銷售，另一個是銀行貸款。沒有銷售，銀行貸款也很難，遂形成困局。因此，任澤平認為，要通過提振市場信心，促進房企併購重組等措施，讓房地產平穩著陸，房地產才得以健康發展。
有形的手要出手
任澤平提出由國家組建一個「大基金」的建議有其可行性。如果由阿爺以七折、半價，甚至更低的折扣價收購或接手面臨爛尾的樓盤，不但可保交樓，而地盤又可繼續開工，還保工人飯碗。同時，租賃房乃「公營房屋」也不失為住房的德政。
其實，任澤平的建議並不新鮮，阿爺以前已有先例可援。阿爺曾把國有銀行、國企等呆壞帳資產剝離、裁減冗員，讓它們可以輕裝上市，度過難關。當然，這已比過去國企要孭住「保工人飯碗」的包袱又好得多了。
美國房地產也曾出現類似危機。2008年金融海嘯次按危機，便是由美國政府承受了房利美（Fannie Mae，美：FNMA）和房地美（Freddie Mac，美：FMCC）的債務，好讓它們度過難關。
任澤平建議的「大基金」，也可由政府發行特別國債去處理內房債務，都不失為拆解樓市低迷這個經濟炸彈的好辦法。
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最貴的經濟學家
任澤平是中國經濟學家，也是中國民營經濟研究會副會長。
2007年獲經濟學博士學位的任澤平，同年任國信證券宏觀分析師。兩年後，他進入國務院發展研究中心，出任宏觀部研究室副主任；其後歷任國泰君安、方正證券、東吳證券、中原銀行等金融機構的經濟學家。
任澤平任恒大集團首席經濟學家兼恒大經濟研究院院長期間，年薪高達1500萬元人民幣最為矚目，也有「最貴的經濟學家」之稱。
(投資涉風險，每投資者承受風險程度不一，務必要獨立思考。筆者會因應市況而買賣。)
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