2021-01-18

律師行事件，值得深思的幾件事

　　上次分享了有關黃馮律師行事件的文章與影片(見連結)，收到很多留言，感覺網友們大概明白有多嚴重。收到的留言中，有些值得分享與討論。

1. 捧錢回來計計數

　　一些網友指業主要捧錢完成成交，可能透過親朋戚友成功借貸渡過難關吧，但深入一點細想，其實這個比想像中複雜。

　　由於買家的代表律師行被接管，買家需要於成交前通知所有單位轉用其他律師行，這包括業主、業主律師代表、銀行，看看它們是否接受，因大家需要於短時間內把相關文件改好。由於銀行資金已過到前律師行，買家需要於成交前借來一筆等同按揭金額的資金以作交易。若能順利成交，取得樓契，再經新律師行交予銀行成為原來的抵押品。此時，買家會欠下兩筆債，一是原來銀行的按揭，二是後來借回來作成交用的債務。買家成交後，銀行貸出的按揭於被接管的律師行內，在還未取回之前，買家兩邊都需要供還款項。這個情況的前提還是要銀行接受，因為買家的債務狀態改變了，銀行有機會取消所批出的按揭，需要買家即時還款。

　　另一個情況，若時間太迫切，趕不及成交，最終買家被迫撻訂，沒有取得樓契，令銀行call loan，捧錢回來也只能還掉銀行的按揭部分。此情況下，樓沒了，訂金沒了，欠下親朋戚友或財務公司的債務，待取回律師行的資金，才能把借貸還掉。即使成功捧錢回來，出現的兩個情況也不好過，況且，要捧錢回來又談何容易呢？

(iStock)

2. 不買樓就無事？

　　有網友認為不買樓就無事，其意指因買樓有律師行被接管的風險，所以就不應買樓。按此邏輯，凡有風險的事情就不應該碰，包括所有投資、買賣，再推展出去，連日常生活一切活動都不應該做，因為落街過馬路都會被車撞死，不落街就無事，那在家會否發生火災被燒死呢？繼續推論，就是不應該出世了。

　　任何事情都有風險，正確態度應該認識與管控風險，每事都想到「萬一」，萬一發生亦要準備應對方案，這是投資者應有的態度。

3. 資金需要經律師行嗎？

　　有網友疑惑，成交過戶時，銀行的按揭貸款資金真的經律師行嗎？還是律師審核文件後通知銀行過戶到業主呢？看見其他網友交流，其他地區如澳門、台灣與中國內地的物業買賣，銀行貸款資金好似真的不用經律師行。就此疑惑，我問過銀行，香港物業買賣程序，銀行按揭資款的確需要經律師行。其實，若資金從未經律師行的話，今次就不會出現可憐的苦主了。

4. 不要貪平？

　　有網友認為這是一個教訓，買樓搵律師行千萬別貪平，應該搵家規模大一點的律師行比較穩陣，基本上收費已反映了。例如收費只三千多元的律師行，應避之則吉，收一萬元左右才屬正常。這個說法是否成立呢？

　　其實這次出事的黃馮律師行是三大物業買賣處理行之一，有時更是全港最大的一家。收費高低或許只是規模大、處理熟練、成功控制成本以增加競爭力的結果。暫看不到於選擇上，規模與收費的因素如何能避免這些問題。

http://www.etnet.com.hk/www/tc/lifestyle/wealth/cpleung/69929

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