《Make Money》咩叫「棕色折讓」？港版綠色按揭好雞肋！

 　　消委會最新一期《選擇》月刊提到，呢幾年愈來愈多銀行會提供綠色按揭，好似通常都會比起一般按揭會有更加多現金回贈，所以都吸引唔少新業主會選擇供綠色按揭。不過消委會研究就發現，綠色按揭比起一般按揭，其實唔會有抵咗幾多！

 

原來要計埋「棕色折讓」

 

　　其實綠色按揭比起一般按揭，會係一個更為環保嘅選擇，主要就係希望降低房地產發展至到買賣時整個生命周期嘅碳足跡，以減低碳排放。喺外國，綠色按揭對銀行嘅吸引力，主要係源於綠色建築對銀行嚟講會係比較低風險嘅投資，其一原因係外國綠色建築對於能源依賴比較低，變相業主需要負擔嘅能源開支低一啲，財務狀況同還款能力都會比較好；其二就係當更多國家關注降低碳排放，非綠色建築有可能要面對「棕色折讓」，即係整個發展同買賣過程愈高碳排放，係會影響樓價！所以喺外國，銀行同業主會選擇綠色按揭，就係為咗降低層樓貶值嘅風險。

 

環保咗，無抵咗？

 

　　而喺香港，綠色按揭一般有兩大特點，首先一項就係所有文件遞交過程會全程轉為網上辦理，減少文件來回時所產生嘅用紙量，盡量達到「無紙化」；另一點就係可以申請綠色按揭嘅樓盤，必須要有香港綠色建築議會頒發嘅「綠建環評－新建建築／既有建築」「金級」或者「鉑金級」認證，會按照銀行嘅條款而接受一手或者二手物業申請。

 

　　消委會就話，通常揀綠色按揭嘅新業主都會相信綠色按揭比起一般按揭會有更優厚嘅條款。不過消委會綜合調查10間銀行就發現，有7間銀行嘅綠色按揭條款同傳統按揭計劃下的條款相同，包括提供高息戶口以賺取利息來支付部分按揭利息支出，不過消委會就批評，對於無太多流動資金嘅新業主嚟講，呢類高息戶口嘅作用唔太大。

 

　　另外消委會都針對綠色按揭提供嘅額外現金回贈進行研究，發現有9間銀行都提供額外現金回贈，當中8間銀行嘅現金回贈上限介乎6888元至12000元，以600萬貸款額計，回贈上限只係佔總貸款額嘅0.11%至0.2%。消委會就建議準業主更加應該要比較綠色按揭嘅額外回贈同原有嘅基本現金回贈，因為其中1間銀行畀嘅額外回贈只係比另一間多110元，但係基本回贈反而少咗15000元！所以消委會就建議唔可以直接只係比較每間銀行嘅綠色按揭條款，而係要連埋每間銀行嘅一般按揭來比較。

 

樓價計埋「棕色折讓」就抵喇

 

　　其實睇返成套綠色按揭計劃，香港實行嘅呢套綠色按揭計劃同原本綠色按揭所強調嘅重點完全唔同，皆因現實嘅香港地，講起環保呢啲咁長遠嘅將來邊顧得咁多，搵勻咁多個香港有關綠色按揭嘅簡介，只有極少數提過有關「棕色折讓」，通常都只係講到「用少咗紙」同埋額外現金回贈。

 

　　以上面嘅定義嚟講，通常都要伴隨有棕色折讓嘅風險先會提升到綠色按揭嘅吸引力，但係香港政府以至商界暫時都無特別強調呢一點，所以綠色按揭喺香港實行嗰時就只能夠以手續全網上辦理同額外回贈作為招徠。而對於地產商同銀行來講，起符合「綠建環評」嘅住宅項目或者提供綠色按揭，都只係ESG社會責任嘅考量，實際推動嘅吸引力始終唔高。

 

　　所以如果以著數嚟講，專登做綠色按揭可以帶來嘅優惠係有，但不多！因為綠色按揭講緊嘅長線，甚至係超長線嘅部署，減低碳排放、碳足跡先係綠色按揭嘅理念。但係而家「碳達峰、碳中和」都仲係國家政策之一，唔排除十幾年內真係有一日會將物業生命周期嘅碳排放量計入樓價評估準則之一，到時有做綠色按揭就可以為層樓保值喇！

 

撰文：戚朗軒

 

 

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