2015-04-01
大夢似真
最近在不少場合上,都會有人向我諮詢入市的意見,和以往不同的,就是很多想買入的人都是期望樓價下跌的較年長人士,我通常都會發出會心微笑,問他們:「想幫仔女買樓置業?」答案往往是:「是啊!希望樓價爆煲可以幫仔女買到平樓!」跟著我就會和他們說:「那麼你自己住那層樓有打算平賣嗎?」「我當然不會賣出,我看好後市……」說到這裏對方往往都是呆了半晌,跟著大家心中也明白了。
既然年長一代普遍都樂觀惜貨無打算平售物業,又如何能幫下一代買到大減價物業!?筆者以上的論述不是想說明樓價不會下跌,而是想說現在較年長一代已和年輕人結合成為一個財富組合,正因為這種組合化,不少市場上的上車購買力背後其實是上一代有資產者的購買力,而個人的財富也由單一化變為多重組合。這已經是市場新常態,而社會的財富結構已經由數十年前的「單式」變為「複式」了。
我寫文章的風格往往是同時陳述「買的風險」和「不買的風險」,但是有部份讀者是很不高興我說好的一面的,認為樓價如此高,我不唱跌是為了做生意,是無良心!我認為這些是舊常態的思維。
數十年前,當購買力仍然是單式為主導的時候,的確是會出現投資「雞毛鴨血」的情況,人往往是活在過去中,所以很多人也想以「執死雞」的心態去等樓價跌,覺得樓價高就是罪惡,享受高樓價的人就應該等「天收」。雖然歷史往往是充滿複製的,但亦會不斷出現新局面,在一個社會財富出現複式結構的情形下,重點已經不是樓價是否會下跌,重點是樓價如何下跌!單式財富社會,樓價下跌可能是等於互相踐踏,面對複式購買力,樓價下跌正好也是入市時機,亦因此之後的變化亦更加複雜化了。
香港人到今天仍然活在歐美的陰影之下,起碼在思想上亦在他們的夢囈中,最佳的例子就是對加息的迷信和期望樓價下跌的邏輯了。
1971年,當美國以金本位贏了全世界人的信任後,便把金本位取消,從此美國就無本生利,為了穩定金本位撤出後引來的不安,美國大幅加息至21厘息高息,這是霸權的豪奪手段,而非合理常態,世人從此認為美國可隨意操控息口,是出於對美國的迷信,或是金融炒作,加息本是平常事,所謂美國加息危機,我多年一直認為是子虛烏有!
美國送給我們的另一道傷痕,就是80年代向東南亞輸入很多「有毒」的金融產品,就有如清代英國向中國輸入鴉片一樣,將東南亞的經濟大量槓桿化,普遍人都比自己能力超借貸幾倍,去到97年金融風暴正正是美國佬來剪羊毛,亞洲經濟崩潰也令美國在銀紙印得更加多的情形之下,因局勢動盪令美元需求大增而升值,如果要現在樓市要跌得如97年金融風暴那麼慘烈,要香港人要有80年代那麼無知和借貸瘋狂,近年在樓市辣招下,香港人借貸其實是愈來愈少,所謂借貸高過GDP,其實是用單式購買力計算的過時觀念,香港市場不單只借得少,而且難借貸,就算上車自住人士要入市,都要面對嚴格的壓力測試和入息比率,能過五關斬六將的都是精英!加上中國的硬資產政策,香港的有資產者要出現恐慌,恐怕愈來愈難。
以上很多人擔心的「歷史重演」,其實只是活在美國製造的惡夢中,本來就是美國編排的劇本,是假的,只是大夢似真!很可憐,期望歷史重演令人忽略了探索和掌握未來啊。
樓價總會跌,但要知道如何跌才可掌握入市、出市和換馬機會,而不是盲等樓市跌!我想分享我認為在複式購買力下如何計算樓價是升是跌:
在樓市辣招發展到現在針對對象已經涵蓋上車人士了,購買力不足的上車人士也不可以隨意入市了!這個做法的結果就是未上車人士會愈來愈多,這個社群形成的三角形也會愈來愈大,而能買樓的都是這三角形的最頂一群,因此,你會發覺出了辣招後,樓價指數仍然處於更高位,這是因為入得市的購買力會再提高了,而他們買的單位亦是追求更優質的,這是新常態下的結構性上升壓力!那樓價是否一定上升?那麼還要看另一方面,就是成交愈來愈少的情形之下,是否能令到放盤量愈來愈多,或令到業主普遍需要減價。
樓價下跌是要合乎結構性的,甚麼是樓價結構性的下跌?首先是要有樓盤增加,另外,在樓盤增加後,同類型的平盤應該是愈來愈多才對,即是說一個單位賣了出去後,更平且更多的同類型單位是繼續出現,這樣才有基礎結構性的樓價下跌,如果一個單位賣了之後,就沒有同類型的單位以平價放售,那極可能只是微調而已,極其量是較頻密的微調情況。 如果業主們普遍因實力充足下不肯放盤,或者有放盤不願減價,樓價也不下跌!
以上的結構性上升及結構性下跌兩度能量對冲後,就是樓市的走勢了。
我輩過去數十年,夢的、哀的、喜劇和悲劇時刻也是在美國劇本下不自知地被擺佈,為何不醒來做好自己中國人的本份呢!?
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