每天打開etnet.com.hk的app、各大財經報刊，出現得最多的就是海外物業、房地產的廣告。由歐洲、美加、日本、東南亞到澳紐，每日無之，而其中又以前宗主國英國樓佔多。

 

　　脫歐之後，英鎊貶值，大量海外買家，尤其是華人買家的湧入，早就引起了英國政府的注意。2017年，倫敦市長Sadiq Khan發布了一個官方報告，深入調查海外買家在倫敦房產的投資行為。調查主要涉及以下問題：各國的海外買家占全部投資者的比例是多少？海外買家購買的房產，是不是還都空著？海外買家都買了甚麼價位的倫敦房產？

 

 

　　調查資料顯示，從2016年4月至2017年3月，倫敦房產項目總共收到118.83億英鎊的投資，其中的絕大多數，約109.57億英鎊的投資是來自海外，而海外對倫敦房產的投資占總投資的76%。據約克大學資料，海外買家之中，來自香港的買家所佔比例最大，為28%！

 

　　海外買家在倫敦金絲雀碼頭購置的房產有一半已經出租出去了，一套閒置房都沒有，在東倫敦購買的房產，有70%到75%都已經出租出去，一套閒置房也沒有！研究資料顯示，海外買家購買的房產，閒置的數量少於1%，這些房產不是用來出租，便是用來自住。

 

　　友人A小姐，現年35歲、任職公關公司總監，為了想增加收入，一直有當包租婆的夢想。從3年前開始看香港的房產，卻因價格太高、租金太低始終未果；2015年初，她和朋友去日本旅遊時，順便看房子，買下一間距離東京原宿車站只有3分鐘步程、200呎大的中古屋，總價955萬日圓，按當時匯價計算約港幣70萬元，租給日本人當Studio，每個月收取租金約港幣5000元，換算下來，扣掉税頊回報率約8%。

 

 

　　有了日本經驗，A小姐又發現倫敦Zone 2，未來房價是值得期待的城市。因為新唐人街在附近，A小姐又買下一間約400呎、2房2廳、總價近250萬元的樓花。2018年底，已有人叫到300萬元，恰好有人想買她的房子，A小姐就以每298萬元出售，獲利約50萬元離場。

 

　　這些在香港窮半生精力也買不起香港樓的85後、90後、95後就是目前海外物業、房地產的主消費群，而接觸他們的渠道就一定要靠社交媒體及手機。

 

　　香港的氛圍愈來愈仇富，反中、恐中，逼得有實力的人往外跑，這種外逃是很恐怖的「資金移民」，因為會跑去買海外樓，每筆數目都不小，而且既然是不動產，代表變現速度有限，一鎖就是好幾年，通常一出去，就很難再回來了。

 

　　從2015到2018年這4年間，A小姐在海外買了3間房，日本2間、倫敦1間，沽走倫敦之後又打算在馬來西亞馬六甲買一間100多萬元的酒店式公寓，每年可去免費住12天，回報就有4至5%。她坦言，短期內日本的2間房子不會出售，當作定存概念，每月都有穩定收入。至於馬六甲是度假屋，還能收租。

 

 

　　現在A小姐可算是財務自由，已不當打工妹，自己安排每日行程，做瑜珈、旅行，偶爾幫有興趣的親朋好友介紹與帶去日本睇樓。海外有3套房，但在香港仍是無殼蝸牛，問她為甚麼？

 

　　「租金回報那麼低，何不把多出來的錢往更有效益的地方？」

 

　　因為這些原因，香港的中等收入群體雖然從數量上已經很大，但實際收入和消費能力的進步有限。富人消費飽和不花錢，窮人想消費卻無錢，中間階層對住屋、政治、教育、醫療等問題有顧慮，這都導致通縮，錢隨人心走，再不再回頭。

 

 

 

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