2020-08-24

【顛覆地產業】美國投資大佬熱捧的IPO「貝殼找房」是如何練成的？

　　整個8月份帶給我們最豐厚利潤的美股是「貝殼」，幾乎我們身邊的投資大佬都談到了貝殼上市。

　　8月14日，貝殼找房（NYSE：BEKE）在美國紐交所掛牌上市，當日收市值422億，逼近人民幣3,000億。號稱宇宙第一的房地產商萬科的總市值才3,200多億。

　　因為它是房地產的騰訊、美團、阿里巴巴，美國的Zillow、傳統的房地產從業員應對自己的職業生涯充滿焦慮。

（圖片由作者提供）

　　房地產一直自詡是無法被互聯網顛覆的行業，多年來房地產數碼化程度很低，並不需要Digital的精耕細作。對客戶來說，動輒一千幾百萬的人生大決定，極度依賴線下考察和體驗。App、VR、視頻等線上看房子都只是輔助，最終的交易還是得回歸到示範單位。

　　對發展商來說，行業一直追求規模效應，強調標準化、可複製性。在過去的50多年裏，發展商、銷售都是強勢方。

　　對於房地產Big Data，房地產傳統Sales並不懂，互聯網人又不懂線下的房地產交易體驗，年輕人樓都買唔起，談甚麼體驗？

　　貝殼IPO招股書顯示，新樓部分2017-2019年的營收為64.2億元、74.7億元和202.7億元，分別較前一年增長26.36%和171.35%。正是AI演算法讓貝殼掌握了大批客戶資源，緊緊扼住了開發商的咽喉。

　　貝殼的核心業務二手樓交易業務，在2017-2019年的營收為184.6億元、201.5億元和245.7億元，分別較前一年增長9.15%和21.94%。雖然和一手樓相比甚有差距，但二手樓比新樓更有前景及「錢」景。

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　　貝殼擁有龐大海量的資料庫，就像淘寶上有大大小小的商家、各類消費者和龐大的外賣小二隊伍。貝殼是一部Wikipedia，各類樓盤、Sale屎代理人員、買樓租樓者都以數據資料的形式存在於平台上。

　　消費者先找樓盤，後諮詢代理，現場睇樓、談價格落訂等，貝殼均有一套服務體系，更複雜的是，其服務人員不是一個「Sale陳」，而是一支10人左右的協同作戰的隊伍。這就是貝殼核心的ACN（Agent Cooperate Network，經紀人合作網路）體系。

　　ACN體系是場景、職責、利益分配的一條合作鏈。它淨化了行業內殘酷的叢林法則，確實縮短了交易週期。合作鏈創建了一個至多10人的分工合作、利益分配制度。這裏誰的貢獻愈多，誰的佣金佔比就愈大。它打破了零和博弈的局面，讓合作大於競爭。

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　　在這一點上，貝殼抄襲美國的Zillow及Trulia，更像美團、滴滴、阿里巴巴，都屬於新經濟。

　　關心美國房地產市場的朋友可能都知道Zillow （納斯達克股票代碼：ZG），Zillow是一家在線房地產公司，市值190億美元。每月擁有3,600萬獨立訪問者；排名第二的Trulia也由Zillow擁有，每月擁有2,300萬獨立訪問者，排名第三的Yahoo! Homes每月只有2,000萬訪客。

　　Zillow提供房價估值、學區狀況、付款試算等購屋、換屋的有用資訊，彼此也擁有眾多忠實的用戶。

　　Zillow可以把合適的資訊，在合適的地點、合適的價錢推送給合適的人。資訊可以動態調整，物件可以動態匹配。比如當你在流覽灣區、三房兩廳、800萬左右預算的時候，演算法就會根據區域、面積、總價等幾大維度交叉給你推送不同的樓盤。