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2013-01-31

樓市仍有一救之法

  有人說,增加土地供應根本遠水不能救近火。但是短期來說,未來三年難道無對策可以做?現在政府其實有責任,也必須要在短期內找出有效的政策,本篇就想探討這問題。

 

  要化解近年的置業需求,首先我們要了解樓市的本質。97年全年成交172,711萬宗,單月成交量曾創22,960宗紀錄,當時需求多麼熾熱!因此,當年政府便推出八萬五政策。但到了03年,成交最低的時候,一個月竟只3,649宗。可見市道旺的時候,供應再多也不夠;但市道差的時候,大部分買家也消失得無影無蹤!以上的例子告訴了我們甚麼道理?

 

  在自由市場,當然要有長遠、穩定的供應,短期市民的需求表態其實並不可靠!我們要面對消費者的情緒化決定,應從市場本質去制定應變方式。

 

  我認為市場購買力分剛性和柔性兩種。所謂剛性購買力,是指必須要買樓入市的購買力。當然,例如沙士等低谷時候都勇敢買入的買家,可說是剛性購買力。有人說,香港是人人有樓住的地方,急需買樓的人不多。說這些話的人,也許是高官,不知道民間疾苦,現在很多租客都是挨著貴租而且年年受著加租之苦的!而一個家庭環境太狹窄,亦會引起家人相處不和諧。比如,一個小女孩,當成長為亭亭玉立時,她需要擁有的私人空間便大增了。以上情況都會累積壓力,令到一些有瓦遮頭的人,最後都成為剛性購買力!

 

  我們又看到,申請綠悠雅苑和居屋第二市場的白表人士總共約有118,296人,令人意外地,有約7.4萬個,即63%是單身白表人士。我認為突然增加的大量單身白表人士,有很大比率是柔性購買力,一定程度是因為羊群心態,也有部分是因為供應短缺成本上升而引起的燈塔效應,令人提早出來買樓。

 

  分清購買力的種類,然後對症下藥,才可以挽救樓市日益位高勢危的處境。

 

  剛性購買力是急需和必須要買樓的人,是無從化解亦不應該化解的。但是,我認為純剛性的購買力只佔整體的三成。即是說,有七成的購買力是可以化解及疏導的。政府推出額外印花稅及買家印花稅,目的亦是想增加入市的風險和成本,從而阻止柔性購買力入市。

 

  但是這個概念犯了兩個錯誤,一是當市場增加了風險和成本的時候,業主及投資者也不願意放盤,顯然「揸貨」成本和風險低得多,卻同樣可以享受資產增值帶來的高回報。當放盤的人減少,市場會因為供不應求而致樓價繼續上,甚至得不償失!另一錯誤是,在建築成本愈來愈高但供應量卻不可以大增時,市民預計到前景,反而應該早買早著,更會加劇恐慌性買樓。

 

  增加地皮,當然可以增加下一代的福祉,但若想幫助十多萬白表人士在五年內置業,這個概念是錯的。因為愈增加地皮,同樣會令建築成本愈來愈貴,而且短期內,地皮不會變成住宅。增加地皮這個概念更耽誤了香港人去爭取其他方式解決問題。殘酷一點說,只會令十多萬白表人士最後成為公屋輪候冊人士。而且增加地皮時間冗長,當地皮未足夠推出之前,市民收到的訊息只是「不足夠」,只會繼續累積更多的白表人士。

 

  要解決問題,只有推出更多的「貨」!如果用這角度去說,單是推出地皮不能夠對症下藥。因為地皮並不是「貨」,只是未來才能推出的「供應」。期貨是「貨」,期貨雖不是即時到手的產品,但卻可以滿足到「現在買入」的需求;證券亦是「貨」,證券是將其產權擁有的份數出售,亦可以滿足到現在要「買入」的需求。而樓市證券化,可在不影響使用權的情況下將業權發售,「一雞兩味」滿足雙倍的需求。

 

  如果政府將旗下物業證券化,包括地皮、包括未補地價的部分,及包括即將開發的市鎮計劃,市場上過多的錢就有足夠的貨去滿足,大局就可穩定了,面對貨幣的量化寬鬆,政府亦應該推出資產的量化寬鬆去集資,以量化解量,才是最邏輯的做法。

 

  而優化重整股票市場,及讓樓花大大提早推出亦可以增加市場上的量。買期貨,總好過無貨可買!

 

 

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