如何為香港樓巿降溫？

　　上周五（8日）美聯儲局主席伯南克似乎無意推QE3，恆指先升後跌，收報18502點，跌176點。本周一（11日）西班牙終向歐元區求助，並獲承諾提供最多1000億歐元援助，恆指收報18954點，升451點。周二（12日）港股隨美股下跌，恆指收報18872點，跌81點。本周三（13日）港股隨美股反彈，恆指收報19026點，升153點。本周四（14日）投資者憂慮17日希臘國會重選结果，入市意欲薄弱，成交跌至只得382億元， 恆指收報18808點，跌218點。

　　希臘本月17日重選，其結果對歐盟前景有深遠影響，是大鱷興波作浪的良機，小投資者入市也不急於這一兩天，待其選舉有結果才决定往後的投資策略吧。

　　今年剛舉行了第一屆中學文憑試，經濟科有一條題目是問如何為香港樓巿降溫，今天就和大家湊湊熱鬧，談談香港樓市吧。

　　猶記回歸前樓價高企，97回歸後有議員和自稱「無殼蝸牛」的市民躺在馬路上，要求政府干預樓市。當時的主流意見都認為是住宅單位嚴重供不應求，結果政府提出八萬五建屋計劃，每年供應不少於85000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。

　　但接著發生了亞洲金融風暴，根據維基百科的資料顯示，香港樓價在1997年10月見頂後，一年間下跌了一半，其後在1999年曾反彈兩成，但隨著八萬五時期所興建的樓宇陸續落成，供過於求，樓價在其後3年多再下跌超過四成，在2003年8月跌至谷底。在這5年10個月，香港樓價下跌了七成，「無殼蝸牛」們不知有否入市慘變負資產?到現在部分地區的樓價升穿了1997年10月的高位，又再有聲音要求政府干預樓市，增加土地供應、重建居屋和增加公屋的供應。但現在歐債危機沒完沒了，外圍形勢不比97年時好，再爆發新一輪的金融海嘨並非沒有可能，香港樓市會否重蹈97年的覆轍呢?

　　買樓可能是打工仔一生最大的投資。我想提出一些問題給讀者朋友思考一下，第一條是:自置居所對市民來說是否「必需品」?

　　衣食住行是生活必需。但買樓只是近三、四十年興起的事，之前大部分人都是租樓居住。香港樓市97前是升多跌少，89年六四事件發生時，樓價猛跌了三成，但不足一個月己收復失地，令人有香港樓市必升的印象。但其實部分地區例如天水圍，現時的樓價仍然比97年高峰時低約三成。

　　回想在98年樓價下跌時，毎次我經過地產代理的舖位，地產經紀就游說我買樓，說樓價不會長跌。到樓價下跌至一半時，他們更拍心口說担保樓價不會再跌，再跌香港經濟也會崩潰。那時入市撈底的人增多，造成樓價反彈。但經濟不佳，投資者並未一窩蜂入市，樓價反彈後便再下跌。如此看來，投資者作出買樓决定時，會否升值才是最大的考慮因素，只有在預期樓市上升時買家才會入市。如有下跌風險，他們不會急著要立即買樓。這解釋了為何樓價在97年至03年這五年間下跌時，預期的龐大需求並沒有出現。現在的住宅單位真的這麼缺乏嗎?

　　下周再和大家談談:現在的樓市，大部分人包括政府都認為己過熱，那麼住宅單位的供求關係是怎樣的呢?