香港樓市會遭遇「鬱金香泡沫」嗎？

　　上周五（15日）各國央行擬協調行動的消息刺激美股上揚，帶動港股造好，恆指收報19234點，升426點。本周一（18日）希臘國會重選，持緊縮措施的黨派取得過半數議席，暫時緩解了外界對希臘可能立即退出歐元區的擔憂，恆指收報19428點，升194點。周二（19日）巿場觀望美國聯儲局議息，恆指窄幅爭持，收報19417點，跌11點。本周三（20日）巿場憧憬聯儲局議息後會公布刺激經濟措施，恆指收報19519點，升102點。本周四（21日）聯儲局只延長扭曲操作至年底，巿場憧憬的QE3落空， 恆指收報19265點，跌254點。今天（22日）受美股急挫及匯控遭穆迪降級影響，恆指開市報18993點，跌272點。

　　希臘本月17日重選，支持緊縮方案黨派勝出，但大家心裏都明白，歐債危機依然嚴峻，所以全球股市未有太大利好反應。可能港股真的要阿爺的大禮夠大才能回勇了。現在股市是消息主導，小投資者接收資訊不及大戶快和多，很易吃虧，待阿爺的大禮掲盅後，投資相關受惠股應是較保險的投資方法。

　　上周的文章刋出後蒙多位讀者朋友回應，综合起來，讀者朋友基本上都認同樓市過熱，亦認同房屋具有多元性，既是一般小市民的最貴重資產，亦可被投資者視為普通投資商品，甚或是炒家的炒賣對象。本周繼續和大家談談:大部分人包括政府都認為香港的樓市己過熱，那麼在過熱的樓市，住宅單位的供求關係是怎樣的呢?

　　以小業主而言，因買樓是他們一生最重大的投資，他們在升市時會憧憬可「既賺錢又賺住」而蜂擁入市，跌市則多持觀望態度，而「寧買當頭起，莫買當頭跌」是絕大部分人的心態，炒家正好利用此羣眾心理牟利。就用西方歷史上有記載的最早投機活動，著名的荷蘭「鬱金香泡沫」事件來做例子吧。

　　根據維基百科記載，鬱金香和樓宇相似之處，在於鬱金香是一種難以短時間大量繁殖的植物，因此造成了「鬱金香狂熱」初期的鬱金香球根缺貨情况。它的大受歡迎和短期供應不足吸引了炒家的目光，他們有計劃地哄抬價格，導致鬱金香球根價格急升，甚至還產生了一個鬱金香球根交換了一座宅邸的紀錄。憑鬱金香致富的神話在一般小市民之間廣為流傳，吸引他們入市，當人們期望其價格繼續上漲時，均希望購入獲利，因而「需求」很大，更引進了期貨交易制度。隨著價格飛漲，最初的買家即鬱金香愛好者開始却步。當實際用家和炒家不再買入時，變了供過於求，市場氣氛逆轉，小投資者由狂熱追買變成恐慌性拋售，令鬱金香價格崩潰，小投資者蒙受巨額損失。

　　當我們說商品價值過熱或泡沫，是指該商品的價格已超越了它於實體經濟中應有的價值。過熱或泡沫通常由大量投機活動支撐，泡沫在支撐投機活動的市場預期破滅後便會爆破。97回歸後樓宇價格超出市民應有的負擔能力，當時的主流意見認為是住宅單位嚴重供不應求，結果政府提出八萬五建屋計劃，導致支撐投機活動的「住宅單位短缺」預期破滅，變成住宅單位供過於求，在跟著的5年10個月，香港樓價下跌了七成，香港樓市會否重蹈97年的覆轍呢?下周續談。