樓市過熱之說是「無的放矢」嗎？

　　上周五（22日）受美股急挫及匯控遭穆迪降級影響，恆指收報18995點，跌269點。本周一（25日）港股隨內地股市下跌，恆指收報18897點，跌97點。周二（26日）美股下跌，但巿場觀望七一中央有何利港政策或大禮，恆指好淡爭持，收報18981點，升84點。本周三（26日）受新華社報道七一中央送大禮的消息提振，恆指收報19176點，升195點。本周四（27日）市場觀望歐盟峰會結果，港股隨內地股市下跌，恆指收報19025點，跌151點。據報道德國拒絕為所有債務共同承擔，且看歐盟峰會能否達成一些緩解歐債危機的新措施吧。

　　上周的文章刋出後蒙讀者朋友們踴躍回應，珠玉紛陳，不但資料豐富，而且不同角度的分析意見均有，是有意置業的讀者朋友很好的參考。本周就為本欄的香港樓市討論作一個總結吧。

　　讀者朋友的意見有:

　　樓市分析員/ketong50君看好樓市，因為只有4.3%空置率、新樓盤有強勁需求、借貸率低、按揭還款中位數的HK$8000只佔家庭入息20% 、美國會維持低息環境至2014年底、之後幾年新樓供應低、低失業率、高收入人士增加、大量大陸買家、低負債率、租金上升、高通脹低息環境下借錢有利等等。

　　Kinmy君覺得現在樓價已非小市民能買，政府根本無需再幫買樓者。政府應該收買賣房屋和租金的利得稅，多建居屋同公屋，放寬申請限制等等。

　　Guardian君說自住一層樓再有一層投資的專業人士為數不少，他們現在更為下一代置業。

　　Annie2050君認為低利率與高房價並無必然關連，如美國利率比澳洲低，但房價 漲幅亦比澳洲低。

　　scl君認為不久將來會發生外圍大蕭條，引至本港大量失業。而外圍銀行體系不穩定亦將波及香港，外圍更有戰爭可能。近年高價買入的樓房有大跌風險。以過去數據如借貸或供款比率等分析樓市如同股市的技術分析，不能預計突發事件的影響。

　　Dandelion君認為樓市與鬱金香有不同，樓始終可以有實質用途，囤積仍可放租。

　　李仔君認為歷史證明樓雖然有實質用途，但並非不會有樓市泡沫。而且，樓租得出才可以賺租，否則業主還有不少責任。今次升浪係外來資金帶動而非本港經濟動力。

　　ettnet君認為在資金持續充裕，住宅供應少等等因素推高了樓價，但隨著外圍經濟轉差，內地經濟開始放緩，加上預計未來住宅供應不斷增加下，將遏止樓價升勢。要香港樓價有較明顯下調的因素是美國加息和政府大幅增加土地供應。

　　看過讀者朋友的意見後，我認為單從統計數字看香港樓市的危險度似乎真的與97的情況尚有距離，但大家別忘了亦是發表這些統計數字的香港政府說香港樓市過熱，香港政府掌握了香港的整體經濟現况和去向，樓市過熱之說應該不是無的放矢。

　　傳媒多次報導有炒樓集團在香港炒樓，炒家的存在增加了香港樓市的風險。炒家離場有多個可能，例如獲利離場，即在市場一窩蜂看好，商品價格急升，大量小投資者入市接貨時清貨離場，讓散戶接火棒。幸好豪宅升至7萬一平方呎時，香港樓市並未發生此泡沫現象，看來港人己累積了不少投資經驗，炒家要令散戶接火棒已非易事。但空置率4.3％代表香港有47920個空置單位，以數量看並不算少，因為08-11年四年間私人住宅總落成量亦只是38800，這些空置單位究竟有多少是在炒家手中呢? 中國經濟放缓，房地產價格也開始回落，商人因欠債「走佬」的新聞時有所聞，炒家因資金鏈斷裂而被迫沽貨離場的可能性不容低估。

　　另一個風險是政策的不確定性。如新特首上場後真的重手打撃樓市過熱情况，不要說炒家，持有多於一個私人住宅作投資的人亦會獲利離場。香港人喜投資物業，我有朋友在六年前退休，之後以三百多萬的退休金買下一個住宅單位，租出後做按揭再多買一個，現己持有近億的住宅單位，他獲利豐厚，但己停止入貨，因現時樓價高，租金回報率低，業主更要每月要支付管理費、差餉等費用，他不諱言一有風吹草動便會清貨離場。因現時在內地銀行做人民幣定存有5厘息，人民幣升值的可能亦不比樓宇升值低，賣樓做人民幣定存更有「錢途」。

　　所以政策改變亦會導致大量物業求售，令樓價回落。此外全球經濟一團糟，若非中國力挺，香港失業率不會如此低，但隨著中國經濟增長放緩，失業率能否保持在這低水平是一個疑問。經濟情况轉壞，失業率上升，供不起樓便只好出售，亦會令樓市下跌。

　　低利率環境和外資的湧入令香港整體房地產價格高於合理水平，因此如政府真的想港人有港房，必須有措施防止投機性資金流入房地產市場，現有的額外印花稅和收緊按揭顯然不足以令樓價回落。

　　我不知道製訂房屋政策的人可有掌握得到現在的私人住屋「需求」有幾多成是投機/投資需求，用增加房屋供應回應投機/投資需求，狂熱一過變了供過於求，樓價大跌只會苦了想置業安居的小市民，97年一役便是例子，政府是否應該尋求其他方法呢?

　　例如香港可參考新加坡「組屋」的發展模式，新加坡視「組屋」是民生的必需品，以大約半價廉售與國民，讓87%的國民安住「組屋」。香港亦可多建優質居屋平價售與港人，不妨設有嚴格買賣限制，讓大部分市民安住居屋而不是只視之為次等房屋上車盤，急急巴巴的要換私樓。這樣私樓便由民生所需變為商品，樓市過熱對一般小市民的影響便可大大降低。