曲線實現「港人港地」 BSD短期可降需求

　　世事往往都是出人意表，當社會各界都認為政府在控制樓價上苦無對策的時候，政府就在上星期五傍晚時突然出招，殺市場一個措手不及。

　　面對住宅樓價急升，政府穩定樓價的政策被評為遠水不能救火，而且隔靴搔癢。今次終於大膽首推非港人的買家印花稅（BSD）和加強版的額外印花稅(SSD)，究竟成效會如何呢？

　　能影響資產價格升跌的，都離不開供求關係。SSD的原意是從需求著手，提高短炒成本以打擊炒家入市意欲，可是演變出來的卻是減少供應。根據一些內部數據顯示，中價住宅樓價自SSD推出以來，在過去3年樓價升幅接近50%，其中一個關鍵原因是SSD根本沒有增加買家的成本，不論是用家或買家，只要有一兩年的持貨能力，SSD的影響力很快便消失，加上在外圍環境的配合下，市場都認為香港的樓市在2015年前都易升難跌，大家本來就一心持貨數年，導致只買不沽的情況出現，供應因而減少並推高樓價。

　　相反今次BSD就立刻並直接提高買家的成本。根據中原城市領先指數，今年的樓價上升了17.7%，市場已覺得這升幅相當驚人，BSD的15%絕對是一個不少的幅度。再考慮今天香港的樓價站在歷史最高位，在這個基數下計出來的15%並不是一個細銀碼。

　　而且BSD除了針對非香港永久居民外，還把SSD一直遺留了的註冊公司都納入稅網。相比起個人買家，註冊公司坐擁更龐大的現金，以樓房作投資的需求更殷切。因此筆者認為今次的BSD確能對症下藥。

　　特首在上任後一直被追問何時實踐他競選時「港人港地」的承諾，現在的BSD其實正正在曲線地實施這政策。這比起花大量時間在物色「港人港地」的地皮和規劃建設更有效率。

　　過去兩年出現了一個景象，當樓市愈升的時候，社會上便會有更多住屋的需求和希望上車的聲音跑出來。今次BSD把投資需求推低並把樓市降溫，相信這是測試香港買家究竟是以真正有住屋需要主導，還是因為見樓價升才想買樓的人為主。

　　姑勿論結果如何，這些措施的影響都較短暫，筆者認為真正能改變樓市週期的還是環球經濟和長遠的土地政策。

　　最後短述股市，筆者一再提醒大家10月過後股市將現調整，美國總統大選和中國領導人換屆過後市場將充滿不明朗因素。11月的市況將風高浪急，無論股票或高息債券等、大家實在不用急於入市。