轉流率經濟學

　　很多人忽略了樓市分配社會利益的重要性，所謂「不患寡而患不均」，極端的利益分配不均勻，或長期利益分配不均勻，皆會引來社會的深層次矛盾。

　　為何本文討論樓市轉流，標題卻標經濟學？今天樓市仍然是最重要的內循環經濟系統，但近年在國際量化貨幣的大形勢下，香港必須要以逆周期措施應對，房屋政策難免偏向管制，也放緩了成交轉流的財富分配效應。現在應該是安排逐步恢復的時候。

　　樓市機制具重要性，但有關機制的法度是甚麼？筆者想分享我的觀點，希望可以拋磚引玉：

　　1）樓市是透過置業各階梯的成交轉流量分配社會利益，轉流量愈大，社會能分配的利益就愈多。成交轉流愈平均分配到各置業階梯，利益分配得就愈均勻；相反，成交轉流若不平均分配，就會造成不合理的財富差距和貧富懸殊。

樓市轉流量愈大，社會能分配的利益就愈多。(Shutterstock)

　　2）樓市不應該過分倚賴一手樓供應，二手住宅的轉流成交，譬如樓換樓，也要同等重視，一二手樓要共利相生，不應衝突相剋。事實上，一手樓的優勢是全新、康樂設施、屋苑設計和環境，二手樓的優勢是價格便宜與間隔實用，當然在地點上，一二手樓同樣都有獨一無二的特性。如果政府對一手樓因地皮收入而有所傾斜，成交上就會同時傾斜向發展商，社會利益分配就不平均，最後會是政府、小市民（包括發展商）的共輸局。

　　3）樓市成交轉流，究竟流轉了社會哪一部分的財富？是時候弄清楚消耗不同部分的財富對市民甚至社會的影響。筆者用一個最簡淺的比喻：一個人的財富，可以簡單分為錢包裏的錢、銀行戶口裏的資金，以及資產蘊藏的購買力，用哪一部分的錢有分別嗎？絕對有分別，通常在銀包的錢不夠買樓呢；如果單用在銀行的資金去買樓，不單會消耗買家的現金，如果在市場傾斜的情況下，舉例市場若傾斜一手樓，在社會流動的現金便會在普羅大眾中減少、財團處會增加。不要以為筆者想譴責地產霸權，不是，實際上最後發展商同樣是輸家，因為銀行存款並不是最大的利益價值，最大利益價值其實是以自住單位樓換樓，行使房地產的蘊藏購買力，賣出供滿的自住單位去換取人生新階段的新住屋需要。這樣消耗流動資金較少，卻能產生更強的購物力。我認為，香港房屋政策近年忽略了樓換樓，樓市辣招也遲了撤招，令市場成交量和轉流率也下跌。就算樓市向一手樓傾斜，正因為二手出售比一手難得多，最強的資產購買力動用不多，故用家樓換樓成交量大不如實施樓市辣招前，發展商其實都是輸家。所以，樓市運作應該以樓換樓為主導，我認為整體二手私樓轉流率可由谷底2.5%增加至6%，二手成交量亦由谷底約3.2萬宗增加至近8萬宗水平。

　　本文只是拋磚引玉，希望大家可以討論出市場運作的有利法度和具體方法。我認為，既然房地產分配社會利益是透過置業階梯的成交轉流去進行，我們只要弄清楚置業階梯的主流情況是否正常健康，然後再對症下藥。那麼，轉流欠佳有甚麼症？又有甚麼藥？

　　我認為轉流欠佳，其實都是心病，因為資源、資金和需求社會都有，只欠認知，觀念認知是否正確？前景認知是否清晰？市民在行政認知是否志同道合？當人們對前景有信心和清楚時，需求就會自然甦醒和起動。我認為中央已經給予足夠的方向，香港政府亦在不斷進步中，港人上下要同心努力解決認知實力的凝聚。共勉。