恒地奪地王業界看好前景　惟大行憂慮負債率升

2021-11-04

中環新海濱三號商業地王，由恒基地產(00012)以508億元投得，成為歷來最貴地皮，集團計劃投資630億元，將項目打造成為香港最具標誌性的世界級地標建築，業界認為中標價合理，寫字樓市場將繼續向好，不過大行預料恒地負債率將會上升。

中環新海濱三號用地中標設計方案概念圖

恒地料項目可為公司帶來理想回報

恒地預期，三號用地將分兩期開發，第一期將於2027年完成，將包含約27萬平方呎辦公室樓面面積、34萬平方呎零售、餐飲和娛樂空間、約900個停車位。第二期將於2032年完成，將提供約39萬平方呎辦公室樓面面積、60萬平方呎零售空間和連接港鐵中環站的地下通道。

恒地將以超過30萬平方呎的都市公園空間，連接中環和海濱長廊的林蔭大道、重置天星小輪鐘樓及相關的廣場空間，供市民24小時使用。地皮將發展為一個綜合用途地標，集藝術、雕塑、自然、文化和劇場於一身。

集團指，項目將顯著提升集團在中環國際商務中心的地位，同時為香港打造世界級城市的典範，有信心可為公司帶來理想回報。

業界指賣地結果反映市場對前景有信心

中原(工商舖)董事總經理潘志明接受《經濟通》訪問時表示，項目投資額龐大，反映發展商對前景有信心，相信項目可以與恒地的美利道停車場項目互相輝映。他指，自2019年起，香港的工商舖市場受社會運動及疫情影響，今次賣地結果可算是一支「強心針」，而中環寫字樓市場具有戰略價值，地皮的成交價顯示香港的國際金融中心地位。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥對《經濟通》表示，今次商業地王的成交價反映發展商的信心，雖然成交價金額龐大，不過每平方呎樓面地價約31463元，對於發展商而言可算吸引。他指，本港封關以來，商廈租金一直向下調整，期望通關後，可以提升寫字樓租務市場的動力，預料租金在半年內可望反彈20至30%。

美聯測量師行董事林子彬表示，中環商業地王的地皮規模龐大，涉及樓面面積多逾161萬平方呎，投資成本高，反映發展商對傳統優越位置商業項目相當具信心。他認為中標價屬合理水平，預期發展為甲級寫字樓及零售為主的項目，由於設計及環境因素規限大，估計發展商會用作長線收租。

大行料負債率上升

　測量業界看好今次賣地結果，不過券商就憂慮恒地負債率上升。摩根士丹利發表研究報告指，恒地投得中環商業地王，價格接近市場預期估值的上限，但以每平方呎樓面地價計算，價格低於集團於2017年以230億元投得的中環美利道地皮，預料恒地的負債率將由今年6月的26%升至41%，除新世界發展(00017)以外，為該行所覆蓋香港地產股中的最高水平。該行予恒地「大市同步」評級，目標價39元。

　摩根大通指，中環的辦公室市場處於週期的底部，估計新項目最初的成本收益率為3.5%，而淨負債率料升至35%，或會引發對恒地未來派息前景的憂慮，若集團不考慮其他資產配置計劃將會感到驚訝。該行預期，是次買地對恒地股價影響中性，故予「中性」評級，目標價33.5元。

撰文：採訪組、余寶琼

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