世茂債價突暴跌股價插一成　內房股未放榜驚定先普遍下跌

2022-03-02

大市受俄烏局勢影響再度下挫之際，市場對內房債務風險的擔憂亦重燃，其中世茂集團(00813)今日(2日)更上演股債雙殺，股價下挫近一成。另內房2021年業績將於本月出爐，富瑞料世茂、融創(01918)等去年盈利或錄雙位數跌幅，部分民企甚至可能不派末期息，而克而瑞研究中心則指本月內房迎債務到期高峰。多重憂慮疊加下，縱使近日多地下調房貸利率，百城新房價格也止跌回升，但仍難阻內房股今日普遍下挫。

(世茂集團網頁截圖)

世茂債券價崩觸發臨時停牌　急售業務還債市場興趣一般

世茂債券「19世茂01」今早突暴跌超過18%，價格每百元人民幣僅剩餘34元人民幣，一度觸發臨時停牌。

世茂去年以市價八折出售旗下位於上海浦東陸家嘴區域的93套二手房，惟去年底購房者發現這批房產早已作為資產抵押給了陸家嘴信託，因此無法網簽收房，掀開世茂系流動性風險的序幕，其後世茂的信託產品在今年初出現逾期。世茂目前在急售旗下大部分業務，但市場對此興趣一般，而同時世茂與信託公司並未就還款計劃達成共識，可見情況危急。

富瑞：世茂融創等去年盈利或錄雙位數跌幅　部分民企或不派末期息

大部分內房2021年業績將於本月出爐，富瑞料其追蹤的18家房企今年上半年的核心盈利平均只有2%增長，為史上最差，預計國企開發商及一些實力較好的房企，如華潤置地(01109)、龍湖集團(00960)及寶龍地產(01238)有望錄一成多的全年盈利增幅，而融創中國(01918)、雅居樂(03383)、萬科企業(02202)、碧桂園(02007)及世茂等企業則恐受毛利率承壓拖累，去年盈利可能錄雙位數跌幅。另富瑞數據顯示，37間中港上市的大型房企在今年到期境內、境外債務規模高達1102億元人民幣及284.5億美元。富瑞又預期，由於今年上半年流動性仍緊張，料大部分民企或削減派息率10個百分點，部分甚至不派末期息，為償還債務及增加土儲預留更多現金，同時今年的銷售目標亦有機會出現高單位數跌幅。

　　聯昌證券的預測更悲觀，預期覆蓋的17間房企去年利潤跌16%，為2008年以來最差，當中或有一半房企會不派末期息或降低派息比率，包括雅居樂、富力(02777)、融創、奧園(03883)及世茂等。

　　另自房地產市場出現流動性緊張，內房的「表外負債」問題備受關注，而近年房企匯報及經調整表外債後的負債率差距持續擴大，還債壓力或較預期嚴重，有分析料審計師會收緊開發商的審計，房企或被要求披露更多表外債，或出現審計師辭職，對股債有負面影響，或趕不及3月底前發業績，造成停牌。

克而瑞：房企發債仍顯克制　3月迎債務到期高峰

　　此外，克而瑞研究中心發布報告提到，從其監測的170家房企的發債情況來看，2021年全年房企的美元債發行規模相比2020年出現顯著下降，由557.6億美元下降至367.3億美元。雖然今年1月份100家典型房企發債475億元(人民幣．下同)，環比上升50.3%，但歷年來1月房企的發債量較高，2019至2021年的1月房企發債量均超過千億元，而今年1月房企的發債量則不足500億元，同比下降63%，而截至2月18日，發債約為150億元左右，發債情況仍顯克制。

與此同時，數據顯示，2022年3至6月170家房企共有162.2億美元存量債到期，共有781.9億元人民幣債到期，合計共有約1809億元債券到期。值得注意的是，3月份是各公司債集中到期的月份，合計約589億元，佔2022年上半年總體到期債券的32.6%。

上海鄭州下調房貸利率　百城新房價格止跌

　　近日內房亦有一些較好的消息。人行於今年1月下調五年期以上LPR後，多地房貸利率跟隨走低。據《第一財經》報道，上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%分別下降為4.95%和5.65%。與此同時，二手房房貸放款再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。不過，優惠並非所有貸款人均可享受，不同銀行可能會根據貸款人的資質、當時外部環境等對加點基數做出不同調整，亦不排除有的銀行上調相應的加點基數，以保證房貸利率不變。另河南省會鄭州近日頒布通知，表示將引導在鄭州金融機構加大個人住房貸款投放，下調住房貸款利率。

另內地房地產研究機構中指研究院發布百城房價報告稱，在廣州、上海、合肥等核心城市房價上漲帶動下，2月百城新房價格結束三連跌，環比上漲0.03%，不過多數城市新房價格仍呈下跌態勢，2月房價下跌城市為52個，較上月增加6個。預計兩會後或有更多城市因城施策穩樓市。隨著樓市相關扶持政策持續顯效，全國房地產市場或將逐步實現底部企穩，3月一線及部分二線城市樓市有望迎來率先恢復。

個別內房方面，碧桂園公布，獲准註冊於內地發行本金總額為50億元人民幣的中期票據。融創中國則與中國信達(01359)洽談出售北京及上海兩個項目，預計交易或為公司帶來數十億元人民幣的新增資金。雅居樂就公布，有關發行於本月7日到期5億美元的6.7%優先票據，自1月19日至31日期間，已進一步回購本金總額為4410萬美元的票據加上應計及未付利息。

今日內房股普遍下跌，其中除世茂半日收市跌近一成外，融創、富力、奧園及碧桂園等跌幅較大，被認為實力較好的房企如潤地及龍湖等跌幅較小，中海外(00688)更逆市微升。