【內房困局】人行銀保監部署加大信貸支援　惟大行紛唱淡內房升唔起

2022-05-25

內地近日密集出台樓市支援政策，人民銀行及銀保監會召開會議指，金融系統需加大實體經濟支援力度，保持房地產信貸平穩增長，內房股憧憬金融機構加快信貸放款進度，今日(25日)一度普遍上升，惟多間大行潑冷水，有指要令內房銷售復甦，首要提升買家信心，又有指買家在經濟增長放緩下收入下降及對房價預期低迷難解決，內房難看好，最終內房股收市未能爆升，只有富力地產(02777)升逾半成。

(富力地產網頁截圖)

人行銀保監：金融系統需加大實體經濟支援保持房地產信貸平穩增長

人民銀行、銀保監會昨日(24日)召開主要金融機構信貸形勢分析會。會議指，受國內外超預期因素影響，近期經濟新的下行壓力進一步加大。金融系統需要加大實體經濟支援力度，國家開發銀行、政策性銀行須充分發揮補短板、跨周期調節的作用，大型國有商業銀行須主動發力，大型城商行須發揮區位優勢，共同加大對重點領域和薄弱環節信貸支持。

會議又強調，金融系統需要運用各種政策工具，聚焦重點區域、領域和行業，如中小微企業、綠色發展、科技創新、能源保供、水利基建等，亦要保持房地產信貸平穩增長，支持中小微企業、個體工商戶、貨車司機貸款和受疫情影響嚴重的個人住房、消費貸款等實施延期還本付息。

武漢全市限購政策鬆綁惟南京取消二手房限購被叫停

另外，內地再有省市出台樓市寬鬆措施。湖北省公布武漢市四大遠城區全部取消限購政策，意味武漢全市限購政策鬆綁。武漢同時出台措施支持合理住房需求，包括父母或子女投靠的和二孩三孩的本市戶籍家庭在限購區域可新購一套房，外地人在限購區域首次購房的，個稅或社保年限由2年調整為1年。

　　但也有城市早前公布的樓市鬆綁政策被叫停。南京市房協曾於上周五(20日)發文公布，戶籍和非本市戶籍居民購買二手住房時，毋須提供購房證明，即二手房限購政策全面取消，不過該消息隨後迅速被刪除，南京市房地產市場交易中心工作人員澄清，南京二手房交易仍然需要購房證明。

摩通：要令內房銷售復甦提升買家信心更重要

摩通發表報告指，過去一周內地放寬樓市調控的力度加大。人行出乎預期下調5年期貸款市場報價利率(LPR)15個基點，反映中央拯救疲弱的房地產市場比過往更堅定，由於人行早前已下調首套房貸利率下限至LPR減20個基點，故房貸利率或進一步降至4.25厘。不過，相比放寬樓市調控措施，要令內房銷售復甦，提升買家信心更為重要，措施包括放寬封控、證明樓價穩定，以及經濟活動正常化。而截至5月21日的一周，30個城市的銷售量基本按周持平，未見有重大改善。

摩通又指，在銷售可持續復甦前，看好具防守性的內房股，包括華潤置地(01109)、中國海外(00688)、龍湖集團(00960)及萬科企業(02202)。物管股方面則看好華潤萬象生活(01209)、保利物業(06049)及中海物業(02669)，上述7隻股份均予「增持」評級，其中潤地、中海外目標價分別為45元及32元。

高盛也指，人行將5年期LPR利率下調，可能有助於改善內地房地產市場情緒，但基於房地產和整體活動指標一直疲弱，當局需要更多的政策寬鬆來支持增長。高盛又預計有約三分之一的高收益中國房地產債券將在今年違約。

野村：買家收入降及對房價預期低迷難解內房股價只短期復甦

野村指，近期漸趨明朗的政策顯示政府加強快速修正房價的意向，預計內地主要城市將會推出更多寬鬆政策。房地產銷售應該會有改善跡象，不過保持對整體行業的悲觀看法，買家對房價的預期低迷，以及因經濟增長放緩而導致收入水平下降，並不能透過政府當前的房地產寬鬆措施來解決，除非政府推出更直接有效的寬鬆政策，例如降低一線城市的首付比例或在一線城市進行大規模的改造項目。另預期政策帶動的房地產發展商股價將繼續有短期復甦，惟上升空間有限，維持首選華潤置地，長期來看給予「買入」評級。

惠譽：金融機構趨避風險今年內房融資仍受限

另評級機構惠譽預期，2022年剩餘時間中資房地產開發商的銀行和非銀融資仍將受限。由於金融機構普遍趨避風險，故疲弱的房地產銷售在拖累內部融資恢復步伐的同時，會進而制約著外部融資復甦。

惠譽指，今年首四個月，全國房地產銷售按年下滑30%，4月份亦按年縮減47%，預測今年全年將下跌25%至30%，而人行將首套住房基準貸款利率下調20個基點，只會略微提振市場情緒。雖然考慮到房地產行業日益艱難的處境，銀行業監管機構可能會對未能改善其「三條紅線」指標的開發商略微放寬貸款政策，但料銀行仍對向規模較小、項目位於低線城市的開發商放貸持謹慎態度。

今日內房股普遍上落不大，除富力地產升逾半成外，宣布完成發5億元人幣公司債工作的碧桂園(02007)亦升逾1%，惟萬科倒跌近1%。