加P在即樓市遇壓港府拒撤辣地產股軟　恒地績差大行降目標價急插

2022-08-24

　　恒基地產(00012)昨日(23日)收市後公布中期業績，雖維持派息0.5元，但純利跌27%，基礎盈利跌34%，本港租金收入亦跌2%，績後多間大行均指其業績遜預期，紛下調目標價或籲沽出，股價今日(24日)插逾4%。另料銀行將於下月調升最優惠利率(P)，樓價或再跌，政府亦沒計劃撤銷雙倍印花稅等樓市「辣招」，其他地產股亦普遍下跌。

(恒基地產網頁截圖)

中期純利跌27%派息維持0.5元　本港物業銷售增10%

　　恒基地產截至今年6月底止中期純利47.81億元，按年跌27%，派中期息0.5元，按年持平。期內收入按年升8.12%至95.06億元，除稅前盈利按年跌23.89%至55.16億元。股東應佔基礎盈利為51.37億元，按年跌34%，主要由於去年同期因美麗華成為集團附屬公司，集團以公允價值合併美麗華之資產及負債，產生應佔收益18.89億元所致。

　　期內集團財務報表中入帳之應佔本港物業銷售營業額約為40.79億元，較去年同期增加10%。應佔稅前盈利則約為9.77億元，按年減少19%。未入帳之自佔本港合約銷售總額則約151.64億元，當中約77.59億元預計可隨物業落成並交付買家而於下半年入帳。另集團完成收購多個發展項目之全部業權，而集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目正待政府重新計算補地價金額，預計可提供自佔樓面面積約90萬平方呎。集團亦購入約23萬平方呎新界土地，令所持有新界土地儲備擴展至約4510萬平方呎。

本港租金收入跌2%　平均出租率93%

　　另方面，恒地於本港之應佔租金總收入按年下跌2%至32.11億元，而應佔稅前租金淨收入按年下跌1%至23.4億元，當中集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於期內所貢獻之自佔租金總收入按年下跌8%至8.55億元。租金收入下跌主要由於疫情關係向部分受影響租戶所提供之租金寬減需作出攤銷所致。另主要收租物業平均出租率為93%。

　　恒地表示，6月底出租率保持高企，客流量現已大致回復至第五波疫情爆發前水平。集團期內推出多項措施以加強商場吸引力，令大部分租戶生意額較去年同期錄得雙位數字升幅。此外，集團的中環旗艦商業項目「The Henderson」建築進展順利，預計可於2023年建成並為集團提供約56.5萬平方呎之超甲級寫字樓樓面。內地收租物業方面，租金總收入按年增加6%至10.81億元，而應佔稅前租金淨收入亦較去年同期增加8%至8.52億元。

里昂：前景不明目標價降至30.5元　大摩：每股盈利遜預期看25.5元

　　里昂發表報告指，恒地上半年基本利潤按年跌7%，主要是由於煤氣(00003)的貢獻減少和營運開支增加所致。雖然新落成的投資物業及燃氣業務的收費上調帶來強勁的經常性收入，但物業銷售及資產處置的前景仍不明朗，因此雖然管理層承諾維持穩定股息，但尚未有派發紅股計劃，目標價由34.4元下調至30.5元，惟鑑於收益率達6.6%，估值具吸引力，評級從「跑輸大市」升至「跑贏大市」。

　　摩根士丹利則指，恒地上半年每股盈利遜預期，基礎利潤按年降13%，低於預期，主要由於發展物業入帳及煤氣貢獻減少。上半年香港物業銷售利潤率下降8個百分點至24%，香港租金收入下降2%，出租率降至93%。而淨負債率仍保持在42.8%的高位，現金融資成本按年增加29%，予「減持」評級，目標價25.5元。另瑞銀指，恒地中期業績略遜預期，基礎盈利按年下跌34%至51億元；若撇除美麗華酒店企業合併的一次性公允價值收益，核心盈利僅按年下跌13%，但仍稍低於該行預期，維持「沽售」評級，目標價28.6元。

高盛：盈利倒退目標價降至34.9元　瑞信：派息吸引資產負債表穩健

　　另高盛稱，恒地今年上半年每股基本盈利同比跌47%至1.06元，低於該行預期12%，而發展物業盈利遠低於預期。盈利出現倒退，主要來自去年同期合併美麗華酒店的影響、陽光房地產基金(00435)取得匯兌虧損，以及合約銷售增加令國內稅項上升，下調今年每股盈利預測16.9%，目標價由35.4元下調至34.9元，維持「中性」評級。另摩通將恒地目標價由32.1元下調至25.6元，維持「減持」評級；花旗則將目標價由26.3元下調至24.1元，維持「沽售」評級。

　　瑞信則指，恒地上半年基本盈利按年下跌13%至52億元，相當於該行對其全年預測的37%，較去年同期的40%低，略遜預期，但仍看好該股，相信恒地未來有足夠項目可供推出，而且其派息率亦吸引，集團穩健的資產負債表，為其在潛在下行風險中提供保障，維持目標價40.7元及「優於大市」評級。

經絡：一個月拆息創逾28個月高　料銀行加快調升P

　　另方面，市場料9月份美聯儲議息會議將再加息0.5至0.75厘，而本港一個月銀行同業拆息(HIBOR)則升至1.9厘逾28個月新高，H按實際按息觸及2.5厘封頂水平。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，如一個月HIBOR維持1.8厘以上水平一段時間，香港息口及銀行資金成本壓力將驟增，屆時銀行加息壓力增加，或導致銀行加快調升最優惠利率(P)的步伐，最快有機會於9月發生。另在資金持續外流下，料拆息將反覆向上，加上多間銀行上調H按鎖息上限，新造按揭客戶的實際按息水平將進一步上升。

大摩：料港銀9月上調P　料樓價明年再跌5%

　　摩根士丹利發表報告指，就匯豐及渣打銀行近日相繼上調新客H按封頂息率25個基點，而一個月HIBOR近3個月已累升170個基點至1.9厘，隨著HIBOR上升及銀行總結餘下降，料大部分按揭封頂息率將很快觸及2.75厘上限，預計港銀將在9月上調最優惠利率。利率上升將導致買家負擔能力下滑，在該行計算中，每月還款額與每月收入的比率為53%(如果利率達到3.5%，相關比率則可能達60%)，本港樓價年初至今已下滑5%，並預計2023年還會再下跌5%，對本港地產股持審慎看法。

　　中金則指，香港銀行通常在港幣流動性壓力較大時上調最優貸款利率，由於此輪美聯儲加息更為激進，疊加香港和內地經濟增速放緩，總結餘回落和資金外流更快，因此不排除港銀更早加息以應對潛在壓力，加息可能增加香港房地產市場和房價壓力(上輪加息周期香港地產價格累計下跌約8.4%)。

陳茂波：政府沒計劃撤辣招

　　財政司司長陳茂波近日出席電台節目時表示，在聯繫匯率下，美國累計加息2.25厘，會加重本港供樓人士負擔，最優惠利率亦可能上升，但相信銀行體系資金仍相對充裕，本港樓價將維持平穩，出現斷崖式調整的可能性不大，政府目前沒有計劃撤銷雙倍印花稅等樓市「辣招」，亦不覺得有這個需要，指目前的目標仍然是協助未有物業的港人優先置業。

　　恒地半日跌4.4%收報26.05元，連跌3日，累計跌幅7.46%，成交1.02億元。至於其他地產股，長實(01113)跌0.93%報53.1元，新地(00016)跌1.9%報92.95元，新世界(00017)跌1.54%報25.55元，信置(00083)跌2.01%報11.72元。