踏入新一年，內地繼續不斷出招救樓市，除國務院要求給予優質房企更多支持外，人民銀行及銀保監宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，容許地方政府自主決定下調或取消當地首套房貸款利率下限，同時住建部部長開腔支持購買首套房，另據報內地擬放寬「三道紅線」考核。雖然有大行潑冷水，指市場更關注樓市需求復甦，但內房股今日(6日)普遍造好，其中碧桂園(02007)更升逾半成，不知還有多少上升空間呢？

(碧桂園網頁截圖)

 

新房價格持續下降城市　可下調或取消房貸利率下限

 

　　人民銀行、銀保監發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，地方政府可自主決定下季起階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，不過，如果後續評估期內新房銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下季起恢復執行全國統一的首套住房貸款利率下限。

　　人行、銀保監稱，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛勾、動態調整，有利於支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，「因城施策」用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。招聯金融首席研究員董希淼表示，這有助地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化，對首套房貸利率下限進行適時調整，還有助降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求。不過，《通知》調整的是首套房貸利率下限，而非首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。

 

中信建投：第四季銷售有望轉正　惟覆蓋範圍有限刺激作用待檢驗

　　中信建投認為，新政策有助地方政府進一步用好「因城施策」工具箱，預計未來需求端政策空間將持續打開。目前70大中城市中符合條件的城市達38個。根據9月份測算，符合條件的城市2021年商品房銷售額佔比約為50%至60%，本次政策出台後，預計佔比將進一步擴大，市場活力將進一步激活，2023年銷售在四季度有望實現同比轉正。不過，本次房貸利率下限調整機制僅限於首套房，二套房利率仍按原規定執行，覆蓋範圍有一定限制，對於市場的刺激作用仍待檢驗。

 

　　中信建投又指，房企當前仍面臨較大壓力，一方面是業績，在疫情影響下，施工進度受到較大影響，高毛利項目結轉有可能不及預期，從而導致全年毛利率進一步下行，或許存在減值風險；另一方面是銷售，市場仍在持續下行，同時疫情可能導致推盤節奏不及預期，而公司前期保持較高拿地強度，如果市場惡化，或導致預期價格無法實現，進一步影響後續業績。不過，仍看好「三高房企（高銷售、高信用、高拿地）」、信用修復和政策放鬆下的銷售復甦，推薦中海外(00688)、越秀地產(00123)、碧桂園及綠城中國(03900)等。

 

住建部長開腔支持購買首套房　內地擬對佣金實行上限指引

 

　　此外，住建部部長倪虹日前接受央視採訪時表示，對今年房地產市場企穩回升很有信心，對於購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來；對於購買第二套住房的，要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持；對於購買3套以上住房的，原則上不支持，不給投機炒房者重新入市留有空間。

 

　　另據《彭博》引述知情人士透露，內地可能對房地產佣金實行全國上限指引，將指引區間設在銷售價格的2%至2.5%，之後會因應市況每隔1至3年調整一次，以提振房地產市場需求並規範中介費的收取，有關政策預計最快本月底公布。內地監管於2014年開放地產佣金費率，此後佣金不斷上漲，據報最高升至3%。

 

據報金穩委促對優質房企予更多支持　擬放寬三道紅線考核

 

　　另方面，內地計劃加大支持一批被認為「大到不能倒」的地產開發商度過流動性危機，據外電引述知情人士指，國務院金融穩定發展委員會上周指導證券業和銀行業監管機構，就協助一些優質房企增強資產負債表抓緊落實具體舉措，監管部門和金融機構可根據監管指引和自身合規要求制定新的白名單。此外，人民銀行廣州分行表示將推動房企內保外貸業務進一步擴容，近期指導轄內中行、工行和建行等多家銀行的分支機構，為省內優質房企辦理內保外貸業務，融資規模超過28億人民幣，用於歸還房企到期的境外貸款。

 

　　另據《彭博》報道，內地金融監管部門計劃階段性放寬針對房企的「三道紅線」考核，包括延長「三道紅線」試點過渡期至少6個月、上調房企負債年度增速上限等，予房企空間化解債務危機。深圳市住房和建設局等六部門則印發通知，推廣二手房「帶押過戶」模式，即存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押並發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款。

中指院：內地百城新屋價連跌6個月　市場信心仍不足

　　不過，內地房市依舊未有起色，中國指數研究院近日發表報告稱，去年12月百城新建住宅價格按月跌幅為0.08%，連跌6個月；12月二手住宅價格按月下跌0.22%，連跌8個月，且跌幅均呈擴大趨勢。中指院稱，當前市場信心依舊不足，全國樓市整體仍處深度調整期，預計今年房市將逐漸企穩，但所需的恢復時間或較長。

 

　　多間房企銷售數據亦慘不忍睹，其中雅居樂(03383)12月預售金額為38.6億人民幣，按年跌72.2%；融創中國(01918)12月合同銷售金額約82.3億人民幣，按年跌82.8%；時代中國(01233)12月銷售金額約15.9億人民幣，按年跌76.6%；碧桂園12月合同銷售金額約220.3億人民幣，按年跌2.4%。

摩通：內房股下月或恢復跌勢　瑞銀：市場關注轉至需求復甦

 

　　摩通發表研究報告指，不斷釋放的放寬消息可能會在1月為內房股帶來短期刺激，但若無進一步利好消息支撐增長勢頭，2月可能會恢復跌勢，預期3月全年財報發布前，開發商會有一波盈利預警，將對短期市場氣氛構成壓力。至於據報金穩委要求對優質房企給予更多融資支持，估計沒有公開市場債券違約的前30家開發商可能有資格入圍，但許多公司已得到一些流動性支持，重要的是是否足以避免違約。另若放寬「三條紅線」可能是一大利好因素，但對開發商的實際好處或微乎其微，真正要看銀行態度。

 

　　瑞銀亦指，經歷近期內房股股價上漲後，對該板塊更加看淡，當局去年下半年出台支持措施後，市場關注正轉至市場需求復甦情況。而與全球主要城市相比，中國的一至二線主要城市的住宅物業定價過高，而低線城市住宅物業建設過度，庫存達27個月，高於過去10年平均水平。瑞銀將未違約內房2023至24年盈利預測下調43%，以反映期內合同銷售額及利潤率預測下降36%及5.4個百分點，首選華潤置地(01109)，維持「買入」評級，將中海外及龍湖(00960)由「買入」降至「中性」，萬科(02202)、旭輝(00884)及融創(01918)降至「沽售」。

 

　　中金則指，去年12月新房銷售環比11月略有好轉但幅度有限，按年仍跌約三成。預計行業需求端政策和其他宏觀政策還將進一步發力，帶動銷售在疫情影響消退和推盤上量後修復，中長期繼續看好財務穩健、土儲優質、拿地積極的均好型房企在行業格局優化過程中受益，可逢低吸納華潤置地、中海外、綠城中國及越秀地產。

溫鋼城：樓市或慢慢恢復惟內房仍波動　碧桂園可先看3.4元

　　今日《開市Good Morning》請來iFAST Global Markets副總裁溫鋼城，他指中央著力救內房，因房地產市場出事可引發很大問題，如雷曼事件就是由房地產問題引爆，購房者還不起房貸可引發一大堆呆壞帳令經濟出問題。而內地救市方法可以是大水漫灌，也可以是吸引民眾買樓，今次內地容許地方政府自主決定下調或取消當地首套房貸款利率下限，是變相減息，希望催谷剛結婚有剛性需求的年青人買樓，希望於首期和貸款利息方面幫助他們。近期樓市亦見變化，賣樓面積及熱衷性開始有些回升，但要看是否能維持，剛性需求的錢花盡後，也要有人接棒才可造就內房貨如輪轉。不過，隨著中央不斷出招，料內房生產線慢慢會有機會恢復，惟料內房板塊仍會波動，如想買碧桂園就要做好止蝕，其10天及20線匯聚於2.77元，短炒可以此作參考，如非短炒可參考2.19元，目標暫可看3.4元，如救市成功就不止升至3.4元。

 

　　今日內房股普遍上升，其中碧桂園半日升逾半成，踏入新一年短短數個交易日已累升約13%。

 

 

撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組　整理：李崇偉

 

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