傳內地再推救市措施內房爆升，績差遭大行唱淡博唔過？

2024-08-30

　　外電報道，內地正考慮允許業主轉按，以進一步降低貸款利率，受消息刺激，積弱多時的內房股今日(30日)午後爆升，其中萬科企業(02202)及融創中國(01918)最多飆逾一成半，世茂(00813)更曾飆近三成，突竟「傳聞」中的救市措施對樓市幫助有多大呢？值得留意，中國海外(00688)及華潤置地(01109)等龍頭內房已於近日公布業績，中期盈利均倒退，遭大行降目標價，更有多家房企發盈警。另瑞銀最近下調中國今明兩年經濟增長預測，指內地房市下滑程度較預期嚴重，未有見底迹象。不過，隨著港股終於出現突破重上萬八點，內房股可否再彈呢？

傳再推救市措施內房爆升，績差遭大行唱淡博唔過？

（萬科企業網頁截圖）

傳內地擬下調存量房貸利率允許轉按　未知新政是否適用所有住房

　　據《彭博》引述知情人士稱，中國正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許存量房貸尋求轉按揭，以降低居民債務負擔、提振消費。報道指存量按揭客戶可以與銀行重新協商房貸利率，而不用等到1月(通常的利率調整時間)。此外，他們也可以將現有按揭貸款直接轉入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機以來，中國首次允許這種被稱為「轉按揭」的操作。

　　人民銀行去年就表態鼓勵商業銀行降低存量房貸利率，一些大行也作出響應，罕見地下調存量首套住房貸款的利率；在此基礎上，監管正加大力度降低居民房貸負擔。不過知情人士表示，目前還不清楚新政是否將適用於所有住房。報道指，如果最新方案獲得批准，房貸負擔的減輕速度可能會超過預期。雖然中國今年已將平均房貸成本降至歷史低點，但由於銀行要到明年初才會調整存量貸款利率，因此大多數業主並未從中受益。

中海外潤地龍湖中期盈利均跌逾兩成　雅居樂佳兆業中期虧損擴大

　　值得一提，內房股近日陸續公布業績，其中中國海外中期純利103.14億人民幣，按年跌23.5%，派中期息30港仙，減少14.3%；收入869.35億人民幣，跌2.5%。華潤置地中期股東應佔溢利按年跌25.4%至102.5億人民幣，派中期息20分人民幣，增加1%；綜合營業額791.3億人民幣，增8.4%；綜合毛利率為22.3%，下降3.4個百分點。龍湖(00960)中期純利58.66億人民幣，按年跌27.2%，派中期息22分人民幣，減少31.25%；收入468.55億人民幣，跌24.5%，其中運營及服務業務收入131億人民幣，增7.6%，惟開發業務收入只有337.58億人民幣，大減32.3%；毛利96.4億人民幣，跌30.6%；毛利率為20.6%，減少1.8個百分點。

　　滙證發表研報指，考慮到中國房地產行業前景未明朗，銷售勢頭低迷，因此將中國海外2024至2026年各年合約銷售額預測下調6%、9%及10%，收入預測下調4%、5%及6%，核心利潤預測下調15%、13%及12%，目標價由24.3元大降至15.5元，維持「買入」評級。中金亦指，考慮到行業的基本面疲弱，下調中國海外目標價10%至14.7元，維持「跑贏行業」評級。大和則將華潤置地目標價由36.1元降至31.5元，並下調其每股盈利預測1至6%，維持「買入」評級。高盛稱，龍湖上半年核心盈利按年跌28%至48億人民幣，當中物業開發業務遜於該行及市場預期，目標價由13元降至11.9元，維持「買入」評級。

　　另已有多家房企發盈警，其中雅居樂(03383)預期中期股東應佔虧損介乎約93億至98億人民幣，比去年同期股東應佔虧損約44.75億人民幣擴大。佳兆業(01638)預期中期虧損淨額介乎約88億至98億人民幣，去年同期虧損淨額為66億人民幣。融創中國預期上半年公司擁有人應佔虧損約為150億人民幣，與去年同期虧損約153.7億人民幣相若。

瑞銀：內房未見底降中國GDP預測新屋開工量料2026年才觸底

　　另外，瑞銀近日下調中國今、明兩年經濟增長預測，因內地房地產市場下滑程度較預期更嚴重，且未有見底迹象。瑞銀最新預計中國2024年GDP將增長4.6%，低於早前估計的4.9%；明年經濟增長預測為4%，低於之前預期的4.6%。瑞銀經濟學家表示，預計房地產活動疲軟對整體經濟的拖累將超過之前預期。儘管中國從2022年底開始為樓市鬆綁，包括降低首付比例要求，下調抵押貸款利率和減少購房限制，但措施的實施一直較緩慢，且影響有限。

　　瑞銀指，近年來內地房地產供需基本面發生變化，在家庭收入增長乏力情況下，市場信心不足，房屋庫存居高不下，去庫存化實施緩慢。該行下調對房地產業的展望，預計新屋開工要到2026年中才觸底反彈。預期2024年新樓開工量全年跌20%至25%，銷量跌15%至20%；2025年新樓開工量再跌10%至15%，銷量跌5%至10%，而且樓價將會較銷量更遲回穩。