內地物管行業在香港上市的股份，不少於2019年表現都不俗，最近上市的保利物業（06049），股價較招股價高逾三成。即使累積股價升幅不少，多間大行仍看好物管股在2020年的前景。

　

　

　　內地房地產板塊最近受戶藉政策刺激而炒上，然而與之相關的物管板塊在2019年卻是長勝將軍。實際上，內地房地產的需求，已經單從「有房住」慢慢轉到「住好房」，為物管公司帶來發展機會。

　

非住宅物管宜觀望

　

　　然而，物管業務雖然看似簡單，但仍然要分不同板塊，包括住宅物業、商業物業及公建物業。中信証券指出，由於商業物業管理定價高於住宅，客戶對服務及品牌的要求更高，因此是物管唯一外資（主要是五大行，見iMknowledge）仍然領先中資企業的領域。考慮到在港上市的商業物業股並非外資，至於內外資龍頭合作暫時僅限於萬科物業及戴德梁行，前者未由萬科（02202）分拆出來，因此香港暫時欠缺投資商業物業管理龍頭的機會。

　

　　至於公建物管指的是學校、產業園、醫院、機場以至其他公共空間的管理。與住宅管理不同，公建物管是先行者優勢極大的行業，由於替換管理者的成本較高，因此一般公共產業往往避免更換管理公司，如果公司欠缺某方面的經驗（如校園、醫院）的專業經驗，更難以進入特定領域。港股未有此領域的選擇，而A股的代表則有招商積餘（ 深︰ 001914）及新大正（深︰002968）。

　

　　換言之，香港上市的內地物管股實際上是住宅物業管理公司。中信証券認為，該領域的成長前景最佳，而且營運風險有限。該行指出，住宅物業管理的行業市場集中度仍然偏低（見圖），意味龍頭公司仍有不少空間透過併購等方式擴張版圖。

　

　

政策支持住宅物管

　

　　另外，內地行業的定價較發達國家有較明顯的差距，而居民選擇物管公司時，逐步不再單看價格。此外，行業的效率有不少提升空間，未來只是透過科技創新或管理改革，人均在管面積有望持續擴大，讓物業管理毛利率能夠保持。

　

　　實際上，內地物管股去年炒上，除了因為行業前景及內房回暖外，離不開政策的刺激。由於物管有助優先公共服務，包括環境衛生、垃圾分類，加上物管公司與街道辦、居委會等合作，有助提高社區的治安及環境，符合政府的發展方向。

　

　　物業管理屬於人力密集型服務業，有助解決內地就業問題。根據中國第四次全國經濟普查公報，截至2018年底全國物業管理公司有23.4萬個，從業人員有636.9萬人，分別較2013年增加122.8%及54.8%。 實際上，財政部對社區養老、托育、家政服務等物管增值服務提供增值稅減免之餘，上月退役軍人事務部與保利物業、萬科物業簽署退役軍人就業合作協議，在兩間物業公司增加招聘的同時，中信証券預計中央將推出多項政策配合，包括允許市場化等，去年4月深圳市便對收費指導標準徵求意見時，多層住宅及高層住宅的最高標準由每月每平米1.3元（人民幣，下同）及3.9元，大幅增至2.2元及5.63元。

　

龍頭優勢逐步浮現

　

　　住宅管理入場門檻相對商業物業低，不過市場的品牌壁壘正形成。隨着居民對小區居住環境的要求增加，接受品牌物業管理公司的意願也同時提高。此外，優秀的物管公司並不需要依賴股權融資，負債低甚至無淨負債，透過內部資金即可完成併購。盡管股價升幅不少，目前市場對住宅類物管公司的估值低於歷史水平，由於物管股在高增長時期，今年預測市盈率約28倍屬合理水平。中金認為行業經過一輪整合，包括併購、退出虧損項目等，且新樓交付的高峰期將至，該行預計物業管理仍具潛力，盈利確定性亦增加，估計在港上市的主要物管股，2021年至2023年年化盈利增長可達到25%至35%。當然，選股應以住宅的龍頭為主，如保利物業、雅生活（03319）、碧桂園服務（06098）等。

　

轉載自《iMONEY智富雜誌》