我對投資香港樓市的看法

　　特首選舉終於塵埃落定，梁振英先生獲選為下一屆特區行政長官。早前大家一直熱烈討論各候選人當選後對本港經濟的影響。房地產和金融一直都是香港兩大經濟支柱，因此筆者相信無論誰當選，都不會動搖它們。今天想與大家分享一下我對樓市的看法。

　　過去幾年樓價雖然一直攀升，但市場上出現了一個有趣現象，就是很多金融界的專業人士都沒有置業，我身邊的同事就是一個好例子，這跟大家以為從事銀行業，在銀行打工的，應該會利用員工特惠樓按息率去供樓的想法有出入。原因很簡單，現時的樓按息率處於歷史的低水平，銀行員工優惠利率跟市場內一般樓按息率差不多，數年前當市場盛行以HIBOR為按息基準時，市場按息更較員工優惠率低，純粹因息率優惠而入市的誘因不復存在久矣。

　　另一個主要原因是銀行及金融從業員經歷了1997年亞洲金融風暴，隨後的樓市大跌，2003年沙士，環球銀行業的收購合併活動，精簡人手，以至2008年金融海嘯及現時的歐債問題，不管是投資銀行或零售銀行從業員，他們的就業安全感大幅降低，銀行中人跟金融市場的脈搏緊密相連，太貼市反而不敢入市，因此而租樓或等待樓價大跌才入市的同事和行家大有人在。

　　內地資金固然會繼續是香港樓房的捧場客，但其實香港本土在過去十多年確實累積了相當大的潛在購買力。當中包括父母購買住宅給子女，這亦是另一股不容忽視的力量。

　　除了用家需求龐大外，希望透過樓舖作投資出路的意欲似乎亦不斷增加。過去幾年，經濟和市場的負面因素不斷湧現，但現實的環境是利率低企，本港通脹率則高於6%，當大家以靜制動，我們的現金購買力卻日益貶值。所以愈來愈多人要尋求突破，陸續購入商舖、寫字樓和住宅等資產，目標是要抗衡負利率的蠶食。因此用家和投資者的剛性需求(Rigid Demand / Inelastic demand)都是本港樓市的重要支持。

　　香港的經濟相對地較歐洲或內地佳，原因是香港已經啟動及即將落實的基建項目計有數千億港元之巨，香港在港珠澳大橋的興建出資接近港幣150億元（還有港幣220億元的融資安排）、香港至廣州高鐡合共港幣670億元、地鐵沙中線及港島南線合共港幣460億元，還有東九龍發展和西九項目，如落實機場第三條跑道，投資金額再增加港幣1300億元，這些投資皆會支撐著香港未來的GDP增長。

　　若想抗衡通脹但又不想購買物業，個人認為大家可考慮購買債券或債券基金。一般買物業收租的回報大概3%至4%，但交易成本較高，維修及差餉等支出都會影響回報，此外物業的流通量亦相對較低。相反，一般較保守的債券及債券基金都有3%至7%回報，較進取的更可達雙位數，交易成本亦遠較物業便宜，沒有經常開支，其中美元計價的債券流通量亦甚佳。