聯儲7月議息會議紀要「放鷹」，拖累十年期美債孳息周三(21日)一度低於兩年期，為上周三(14日)錄2007年首次「倒掛」後於一周內再次觸發衰退警報。「倒掛」並令美國房貸按揭市場出現怪現象，本應更低的浮動利率抵押貸款(ARM)，其實際利率已超過30年固定利率抵押貸款。

　　而在本港，儘管實際按揭息率已逼近十年高位，惟首7月一手上車盤(600萬元以下)註冊量創三年新高，以及最新開價的康城MARINI定價進取，倘鮑叔於周末Jackson Hole傑克遜年會的演講選擇「跪低」，暗示美國減息周期將開始，高處不勝寒的港樓是將火上澆油還是加速臨界轉向？

現時港樓氣氛怪異，一方面二手交投量大減，另一方面，首7月一手上車盤註冊量創3年新高。（資料圖片）

房貸市場短期鎖息反高於長息

　　2/10年期美債孳息昨再錄一度「倒掛」，就連首個發現此現象與衰退有關聯的經濟學家Arturo Estrella亦表示，明年下半年美國經濟出現衰退的可能性非常高。他解釋，過去50年的7次衰退皆印證「倒掛」指標的完美記錄。

　　「倒掛」並令美國房貸市場出現怪現象，本應更低的5年/7年/10年浮動利率抵押貸款(ARM)，其實際利率周四分別錄3.89%、3.87%、4.36%，高於30年固定利率抵押貸款的3.75%。此意味著，那些原本打算趁5/7/10年較低利率鎖定期到期前置換房屋的買家，反要比選擇30年固定利率的買家支付更多費用。

部分港銀資金成本恐「倒貼」

　　而在香港，儘管近日多間銀行紛紛調高轉按及新造按揭的封頂息率，推高實際按揭息率逼近十年高位(約2.5厘)，惟本港7月最新通脹錄3.3%，一年期港元定存息普遍約2.1厘，不但實質利率或已見負；中資行搶存戰下，部分銀行資金成本更恐現「倒貼」，信銀國際最新3個月期定存年息即高達3.8厘。

　　倘若鮑叔本周末傑克遜年會的演講選擇向市場「跪低」，重置早前「7月減息只是『中期調整』」的說法，單從息口因素看，已高處不勝寒的港樓恐火上澆油。

恒地小披露預示港府大動作？

　　事實上，現時港樓氣氛怪異，一方面，本地政治風暴及經濟前景黯淡，令近期二手交投量大減，有尖沙咀複式豪宅甚至以「暴動價」噱頭直霹4000萬；另一方面，首7月一手上車盤(600萬元以下)註冊量已超過去年全年而創3年新高；上月重推的「龍床盤」屯門菁雋更超購34倍，上周六(17日)首輪推出的荃灣映日灣亦全數沽清354伙；會德豐(00020)最新開盤的康城MARINI定價進取。

　　港樓貴絕全球的最大禍首，當屬供應嚴重失衡，智庫團結香港基金近期更發表報告稱，「公私營房屋供應將在數年後呈現斷崖式下跌」。不過，恒地(00012)趁中期業績披露的一則消息值得留意，公司7月以47.05億元出售與政府商討近10年的和生圍地皮予獨立第三方，涉及242萬方呎，料交易於2020年1月完成。

　　聯想團結香港基金報告敦促政府盡快開展「棕地」和新界農地相關改劃工作，恒地隱藏於中報的「小披露」是否預示政府10月施政報告有「大動作」，港樓會否因此加速臨界轉向？拭目以待。