地產股｜美國加息預期升溫，疊加內地修訂境外投資規則，地產股跌跌不休未宜沾手？
美國加息預期急速升溫，加上內地擬修訂境外投資規則，將居民個人境外投資也納入備案管理，本地地產股近日跌跌不休，其中恒基地產(00012)繼昨日（31日）急跌逾7%，今日再跌2%，已連跌4日，新鴻基地產(00016)更連跌7日，地產股是否未宜沾手抑或可趁低吸納？
（恒基地產網頁截圖）
沃什央行年會放鷹疊加美伊再開火 聯儲局9月加息機率近60%
聯儲局主席沃什上周末在傑克森霍爾(Jackson Hole)全球央行年會發表講話，警告通脹仍然過高，聯儲局必須確信核心通脹正「清晰且以足夠快的速度」向2%政策目標回落，否則「仍有工作要完成」，暗示若通脹未能持續降溫，聯儲局可能需要進一步收緊貨幣政策。另外，美軍周日（30日）攻擊伊朗位於霍爾木茲海峽附近的拉臘克島，此為7月底以來美軍首度對伊朗開火，伊朗隨後對約旦的兩座美軍基地發射飛彈還擊。這項消息帶動國際油價升逾2%，其中布蘭特原油期貨突破每桶90美元。
在國際油價強彈加重通脹憂慮之際，美國聯儲局的利率展望也轉趨鷹派。根據芝加哥商品交易所(CME)的FedWatch工具顯示，目前市場預期聯儲局在9月會議加息的機率將近60%，大幅高於一周前的41.4%；此外，交易員傾向押注到明年3月前加息兩次。
（iStock圖片）
內地擬將居民個人境外投資納入備案管理 大摩：添不確定性偏好收租股
另值得留意，國家發改委於8月21日發布《對外投資管理辦法（修訂徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見至9月20日。《徵求意見稿》將投資者從企業擴大至境內企業、其他組織和居民個人，並明確投資者在境外再投資的也屬於對外投資。在對外投資監管部分，在對外投資分類和監管分工、核准備案的程序、時限等事項上，投資者應當在執行對外投資前取得對外投資核准文件或備案通知書。對新納入投資者的居民個人而言，核准機關是國家發改委，備案機關是戶籍所在地或者經常居住地的省級發改部門。
摩根士丹利發表研究報告指，《境外投資管理辦法》修訂草案補充了國務院第837號令（7月1日生效），主要變化是範圍擴大至包括個人居民。由於房地產歷來被歸類為需要審批的敏感行業，內地居民在香港購買住宅物業可能納入規管範圍。在執行機制、投資上限及自用物業處理等方面仍需進一步釐清，香港住宅市場情緒短期內可能偏弱。儘管近期香港新盤銷售強勁，但第三季成交量仍將維持低位（與7月相若）。而香港住宅樓價今年至今已上升12.5%，與該行預測全年升12%相符。該行下半年偏好收租股多於地產發展商，首選太古地產(01972)及九龍倉置業(01997)，評級均為「增持」，看好其受惠於零售及寫字樓穩步復甦、持續資本循環及較高股息率。
摩通稱，繼國務院於6月發布對外投資規定後，發改委近日公布對外投資管理辦法，將規管範圍擴大至涵蓋個人。此舉主要屬後續補充，提供更細緻的執行細節，但市場關注香港住宅物業因草案明確提及「土地使用權」而可能已納入規管範圍。此不明朗因素加上加息憂慮，或令短期樓市氣氛趨向審慎。在此背景下，摩通亦偏好收租股多於發展商，首選太古地產、領展(00823)及九龍倉置業。花旗亦指，此舉可能對居民以個人身份購買境外住宅物業增添額外不確定性，但現階段難以評估實際影響程度，預期短期內可能對香港地產股構成股價壓力。
美銀：香港樓市正面動力減弱 降恒地目標價至31元
另外，美銀發表最新研報指，將恒基地產評級由「買入」下調至「中性」，並將目標價由33元下調至31元，反映香港住宅市場正面動力減弱，以及公司對內地投資物業土地租約續期的風險上升。但該行繼續視恒基地產為香港市區重建項目20%額外樓面面積試驗計劃及吸引全球基金經理擬議稅務優惠的主要受惠者，因其對核心中環辦公室的敞口。該行的分析顯示若干關鍵內地投資物業資產土地租約於未來18年內到期，估計續期這些租約再20年可能花費60億元人民幣，減少資產淨值每股1.5元。相反，預期新市區重建計劃將使恒基地產隨時間由其市區重建項目實現66億元利潤，這應改善盈利可見度。
美銀指，除內地對外直接投資更嚴格控制的已標誌風險外，聯儲局主席沃什於傑克遜霍爾研討會的鷹派語氣加劇利率關注。於8月27日，一家領先香港商業銀行將其3至5年固定利率按揭利率上調20個基點至2.93%，進一步壓縮相對平均租金收益率3%的正面利差。同時，啟德Marina第二期最新批次定價較4個月前上一批次平均售價低4%，該行視此為樓價軟化的早期跡象，儘管韌性租賃需求應緩衝下行。
郭家耀：息口不確定性值得關注 地產及收租股暫宜觀望
（郭家耀 facebook截圖）
港灣家族辦公室業務發展總監郭家耀認為，內地將對外投資規管範圍擴大至個人，內地居民受資金限制，來港置業的需求短線會受影響，不過長遠因稅務關係令香港身份更有價值，相信內地居民來港置業或長期居住的決心會更大，長遠對吸納人才或於香港定居置業的需求反而有些幫助，所以這不算一個很負面因素。息口方面更值得關注，因原先大家預期息口有機會進一步回落，可刺激一下新樓銷情，但明顯見到近兩個月新樓銷情及樓價升勢放緩，這與息口的預期有關，似乎不確定性頗高，暫時對本地地產股會有些影響，宜保持觀望。
郭家耀又指，太古地產及九龍倉置業此類收租股可能之前沒怎麼跟發展商股上升，且它們最近公布的業績包括派息可能令市場有些驚喜，所以有些追落後，但整個地產板塊都面對息口去向問題，要再大幅跑贏不容易，尤其北上消費及降級消費這兩大主題都沒太多退卻跡象，對於收租股不是太理想消息，所以也暫宜觀望。
地產股今日普遍繼續下行，恒地跌2.01%收報26.32元，新地跌2.24%報113.6元，長實(01113)跌0.13%報45.24元，信置跌0.77%報10.26元，新世界(00017)跌2.73%報6.41元，希慎(00014)跌0.44%報15.86元，嘉里建設(00683)跌0.92%報18.28元，九倉(00004)跌1.97%報18.45元，惟恒隆地產(00101)升0.29%報7元，太古地產升0.33%報24.06元，九龍倉置業升1.36%報31.28元。
（經濟通HV2報價系統截圖）
撰文：經濟通市場組、中國組、採訪組、李崇偉 整理：李崇偉
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