【舖市寒冬】直擊一街25間空舖 夾公仔店攻旺區
經濟不景，去年下半年社會運動頻仍，市民消費意欲大減，加上訪港旅客人數大跌，零售、飲食業首當其衝。據旅發局公布初步統計數字，去年訪港旅客逾5,990萬人次，按年跌14.2%。
記者近日到訪旺角、尖沙咀和銅鑼灣視察，吉舖林立，當中尤以尖沙咀加連威老道吉舖數目最多，去年8月有25間。不少名店紛紛退租旺區，例如LV退租銅鑼灣時代廣場分店，Prada位於羅素街逾1.5萬呎的專門店，將在今年中約滿後不再續租；而周大福將在今年4月起關閉不多於15間分店，莎莎則在未來18個月關閉約25間分店。
吉舖浮現，舖市淡風下，危中有機。近年大熱、入場門檻低的夾公仔店，近月紛紛進駐旺區地舖，現時在民生區有6間夾公仔店Take Me Out，該店老闆近日頻頻搵舖，希望踩入旺區開分店，其中兩名老闆利紹豪和張弘接受本刊訪問，分析開店及揀舖策略。
夾公仔店可以立足旺區其實反映經濟不景。仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯接受本刊訪問，剖析舖市形勢，指四大商業核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的主要街道，吉舖量佔整舖量約為9%，創近3年來新高，並點出現時舖市淡非僅因為半年來的社會運動，還跟旅客結構改變有關。
尖沙咀一街 現25間吉舖
據旅發局公布訪港旅客數字，初步統計去年訪港旅客逾5,990萬人次，全年旅客人數按年跌14.2%，當中內地客同樣跌14.2%。
作為內地自遊行熱點之一的尖沙咀，零售市場首當其衝。記者由尖沙咀站，沿加連威老道、加拿分道和堪富利士道觀察，有逾30間吉舖，當中加連威老道為重災區，有近25間吉舖，空置率約23.4%。
沿加連威老道東行，經The One商場後，吉舖湧現，一直是吉舖重災區的加連威老道，這幾個月的情況更嚴峻，近東行街尾位置，有最多連續5間的吉舖，平日下午人流不多。另外，有3間短租舖、夾公仔機店和以售賣開倉產品為主的店舖進駐，至於丟空的舖位，大多前身為藥房。
尖沙咀加連威老道近街尾，有連續4間吉舖湧現，旁邊亦有夾公仔機進駐地舖。
莎莎周大福宣布關分店
而主攻內地客的莎莎國際（00178），表示將在未來18個月，關閉約25間分店，現時，莎莎在尖沙咀共有20間分店，其中兩間位於加連威老道。另外，周大福（01929）早前宣布，計劃今年4月起關閉不多於15間分店，主要在銅鑼灣、尖沙咀、旺角等旅遊區。
銅鑼灣名店棄租
眾多高檔商場林立的銅鑼灣，同為自遊行必到的血拼熱點，受累於市況不景，旅客大減，人流稀疏。
在銅鑼灣謝斐道有7間吉舖，其中一間貼有短租廣告，短至7日都有得傾。
記者到訪銅鑼灣謝斐道、駱克道、波斯富街等街道視察，雖然吉舖數目較尖沙咀為少，約有20間吉舖，但分布較平均，謝斐道和波斯富街 （軒尼詩道以南）各有7間吉舖，部分改成短租舖，有夾公仔機店和售賣手機配件開倉店進駐。波斯富街近電車路的有多間吉舖，部分變成Outlet特賣場，另有衫舖櫥窗貼上「結束營業，清貨狂減」字眼。
就連波斯富街近大馬路的舖頭都已丟空，前身為做自遊行生意為主的珠寶店。
前身為食肆，現已丟空數月。
翠華該區分店減半
早在去年9月Prada宣布，於Plaza 2000的1.5萬平方呎專門店，將在今年6月約滿後不再續約。近月，國際奢侈品牌LVMH計劃關閉時代廣場的LV分店，現時在全港有8間分店，其中2間在銅鑼灣，有傳是因九龍倉置業（01997）不肯減租所致。
至於連鎖茶餐廳集團翠華，原在銅鑼灣有4間分店，早在去年8月已退租景隆街和謝斐道分店，月省過百萬元租金。
租戶篇：夾公仔店民生區擁6店 趁低租部署旺區擴張
走到銅鑼灣、尖沙咀、旺角等傳統旺區，抑或在西灣河、紅磡、荃灣等民生地區，均會發現不少吉舖變成夾公仔機舖，一部又一部夾公仔機充斥街頭巷尾。夾公仔機舖入場門檻低，在經濟不景氣下，發展日趨蓬勃。
靠與客互動贏口碑
一年前，利紹豪和張弘與4位朋友合資開設首間夾公仔店Take Me Out，看好夾公仔行業前景，毅然入行。他們經營「家庭式」夾公仔機，主攻家庭客，希望連小朋友都成功夾到公仔。以紅磡馬頭圍道舖頭為例，月租5萬幾元，購買20部夾公仔機需至少12萬、13萬元，連同三按一上，開業成本約40萬元，經營至今一年，現時該店每月有10萬元盈利。平均而言，夾公仔店回本周期約半年，「當市況差，回本周期愈長，依家可能要8、9個月。」
張弘（左）和利紹豪（右）和與4位朋友合資開設夾公仔店Take Me Out，去年上半年開了6間分店，全為於民生區，如紅磡、荃灣、元朗。
坊間夾公仔店開足24小時，內設兌幣機供客人換幣，毋須聘請員工即可營運，加上入場門檻低，吸引不少人投資，但兩人認為，要持久經營，只有靠與客人的互動方能贏得口碑，店內亦不時舉辦活動吸客，「以前試過做Roadshow，比客人免費夾公仔，夾到就攞走，拍檔亦會駐場教客人點夾公仔。」
免費教客夾公仔，豈不是變相減少收入？利紹豪談道，「我地唔介意教識人玩，因為玩夾公仔要有技術之餘，亦要有運氣的存在。7分技術，3分運氣。」除了教客人夾公仔，店內亦與網上夾公仔App「爪力全開」合作，由線下帶到線上，線上帶回線下，「我哋喺夾公仔機公仔放免費爪券（意即贈券），夾到公仔同時，亦可以免費在App玩。」兩者看似有競爭，但同時互補，「實體玩夾公仔同網上玩有區別，對方想合作，係因為嚟夾公仔嘅人，真係鍾意夾公仔，拎咗免費爪券，亦都會返屋企開App再夾，擴闊客源。」另一方面，合作方亦會在App和網上宣傳，實體店有免費爪券，不時亦有Promoter和Blogger到店做宣傳，帶旺實體店人流，「之前有Promoter嚟我哋舖頭教客人點玩，以及派禮物比佢哋。」
同行爭租旺區地舖
經營之初，他們和拍檔曾戲言要「每月開一間分店」，去年首半年的確做到，現時剛好有6間分店。自6月起，社會運動頻仍，即使他們店舖全為於民生區，生意同樣受影響，連帶經濟不景氣，市民消費意欲大減，與其他同行比較，他們放慢開分店的速度。「我哋資本細，好難擴張得咁誇張，但想做好每個細節，讓客人想攞多啲嘢走。」
市況差，有危亦有機，各區吉舖湧現，本應是他們擴張的好時機，兩人亦有意開分店，頻頻外出睇舖，目標是旺區地舖，可惜無功而回，「暫時未搵到適合舖面，加上競爭大。旺角我哋好想做，揀咗幾間舖，問過價錢，但最終傾唔成。後來發現，當有一啲最想做嘅舖，轉個頭就被人租咗去做夾公仔。」舉例說，兩人曾看中旺角新寶戲院附近地舖，面積約700至800平方呎，叫價11萬元，「我哋要傾到10萬元先租，但業主唔肯，最後聽中介講，好似15萬元租畀人，話係賣波鞋，點知又係夾公仔舖。」
兩人認為，正因經營夾公仔店門檻低，入行者眾，此時更要謹慎考慮和擴張。「揀舖最緊要人流旺，愈當街當巷，接觸人愈廣，機會愈大，但租金偏貴。因為香港街舖租金回落，引致咁多人都可以係大街開。」兩人亦笑指，正因市況差，小店才能到業主「討價還價」。
大人和小朋友都愛夾公仔。
講起夾公仔生意，兩人頭頭是道，就連申請牌照、維修夾公仔機等，所有工作均由團隊自己包辦，細問之下，才發現原來他們並非夾公仔發燒友，「我哋以前有夾過公仔，但身邊無人對夾公仔機有研究，亦未開過舖，我哋係見步行步，開咗第一間先算。」團隊共6人，全為80後和90後，當中不乏會計師、工程技術人員等，「我哋好著重團隊，有團隊做嘢先輕鬆。」亦因如此，他們一見到有機會，即放手去試。
元朗千色店設有雙層機，適合小朋友的身高，賣點是就連小朋友都可以輕鬆夾到公仔走。
新商場開茶記 獲延長免租期
這邊廂，利紹豪和張弘在夾公仔店，談起夾公仔技巧、維修夾公仔機，另一邊廂，兩人走到地盤內，正裝潢未開張的茶餐廳。原來，他們團隊除了經營夾公仔店外，亦是茶餐廳東主。
下月開張的茶餐廳「港原味」，以舊香港做主題，餐廳牆身由俄羅斯畫家繪製舊香港的景色做招徠。餐廳賣fushion茶記菜式，主打健康元素，如推出有機車厘茄西炒飯，亦會重新包裝傳統中菜，如脆皮豆腐火腩飯等。茶記位於大角嘴利奧坊2期地舖，午市賣平民飯，晚市會主攻中、高檔客路。張弘分析道，「短期性茶記做地盤客，附近有3個盤，但都唔好睇小寫字樓客，附近有滙豐中心、酒吧街，我哋觀察過，夜晚做低檔路線未必做得好，反而做中高檔，人均消費300至500蚊人頭反而坐到六、七成。」
下月開張茶記仍在裝修中。
恒地（00012）旗下利奧坊共有7期，發展需時，加上餐廳所在地附近有3個地盤，「我地唔係價錢入手，而係免租期入手，Deal多少少免租期，總之係一個幾吸引的免租期。」他們茶記以舊香港為題，主打新商場有舊香港元素，最終成功以約8萬元，租得1500平方呎舖面經營茶記。
分析篇：仲量聯行陳耀峯︰核心區吉舖率9% 3年來最高
現時旺區吉舖增加，仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯（見下圖）表示，按其統計資料，現時四大商業核心區中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角的主要街道，吉舖量佔整舖量約為9%，是3年來最高。仲量聯行預測，2020年舖租將下調，旺區街舖跌幅為15%至20%，主要商場舖租則為5%。他指舖市淡風不是由近半年的反修例運動開始，而是自2014年雨傘運動，核心區舖租已逐步下調。
仲量聯行商舖部資深董事陳耀峯指現時旺區吉舖率為9%，商舖買賣以民生區為主。
內地客消費類型變
舖市最好景是在2011至2014年間，陳耀峯指當時不少外國時裝品牌、珠寶鐘錶店在中環、銅鑼灣不惜貴租搶舖開旗鑑店，推升舖租，「但自雨傘運動起，很多時裝店、珠寶鐘錶金行開始停止街舖擴張，期後更紛紛退出旗鑑店，最後一間旗鑑店應該是2017年在銅鑼灣開的女性內衣店Victoria Secret。」
本港零售市道遇冷，舖市亦趨淡。
背後原因除了香港租金成本太高，跟內地自由客類型改變有關。陳耀峯表示，過去來港自由行客不少是「Big Spender」，較富裕肯花錢的一群，令名牌、珠寶金飾店等在港搶開舖頭。期後客路一轉，愈來愈多愛買藥粧等平民貨品的自由行客，核心區不少名牌店、旗鑑店結束。
去年港珠澳大橋、高鐵開通後，內地旅客類型又一變，他們來港花費少，很多更不過夜，一直靠內地旅客的零售業首當其衝，即使過去旺場的藥房、賣個人護理產品的也不能倖免，「Shoppers Profile結構性改變，現在的問題是怎樣面對這種改變，在新市場生存下去。加上過去幾個月反修例風暴，內地客少了，令零售業雪上加霜，舖市更趨淡。」
現時比沙氏時更差
淡風下的舖市，出現了新現象。過去一年，在銅鑼灣、灣仔等旺區街道出現屬小生意的夾公仔舖。陳耀峯指︰「這其實反映市道差，因為市道好，你根本不會在旺區見到這類店。」
他指原因是大連鎖店在逆市下重整門市數目，令核心區出現一批空舖；部分業主減租應對，也願意把空舖出租給這類新興小生意，造就夾公仔店進駐旺區。他指現時部分業主減租約20%，亦有採用短租甚至逐月續租的彈性策略。
陳耀峯指現時舖市比2003年沙氏時更糟，因持續時間更長，「已經半年，但空置率及租金未有任何改善，尤其是飲食業，仍未現曙光，雖然未見倒閉潮，但時間長了，生意不斷下跌，影響之大比沙氏時尤甚，可說是回歸以來最差的。」他所知一些外國品牌放慢來港開店步伐，但就未有取消計劃。他估計，當年沙氏整體經濟要待兩季才可恢復，他預計今次社會風暴即使馬上解決，至少需要一年時間調整。
民生區生意較穩定
另一邊廂，受遊行示威影響較少的民生區，舖市相對好，近月甚至有日本公司如驚安の殿堂（DON DON DONKI）選址荃灣開店，陳耀峯指該店客路是本地客，自然開在民生區，而民生區舖租相對較核心區低，「民生區舖位改變較小，生意亦較穩定，不愁租不出，回報率有3厘至3.5厘。」
他又指，現時商舖買賣主要在民生區，而核心區舖市雖然處於低潮，但大部分業主持貨力強，無懼零租金收入，租金不到位，寧願丟空舖頭，更不會「劈價」賣舖。
早年自由行旅客擠滿香港金行買金飾，金行開到成行成市。
民生區巨舖業主︰租售同步
蔡先生在土瓜灣擁有一個約2,600平方呎的地舖，現正招租，叫價月租8.5萬元，每平方呎租32.7元。他接受本刊記者電話訪問時指，舖位上手租客為汽車美容店，約兩個月前滿約後不續租，故要再招租客。土瓜灣屬民生區，近半年在反修例風暴下，雖然不似油尖旺、銅鑼灣等經常有示威遊行活動，相對平靜，但他指整體零售都受影響。
舖位招租約兩個月，有潛在租戶接觸過他，但只是「傾下先」階段，暫未見「講價」要求減租，對方也未見積極，他估計要待農曆年假後才會有進展。此外，他亦開價4,200萬元沽舖，每平方呎價約1.6萬元。同時沽舖，是否看淡後市，他沒有正面回應，只表示價位合意便沽舖，「租、售兩樣一齊做。」對於舖位買入價及按揭壓力，蔡先生指不方便透露，只表示投資舖位都會預備充裕資金「頂住」。
旺角業主收九折租 不逆市沽舖
旺角屬內地自由行熱門購物點，亦是反修例風暴的遊行示威地，過去半年內地客大減，該區的零售業務大幅下滑，幾乎每條街都有吉舖。記者由太子地鐵站沿西洋菜南街一路往油麻地方向走，至少發現9間吉舖；若包括西洋菜南街旁的橫街，如奶路臣街、鼓油街等，吉舖數目更增至20個。
亞皆老街與洗衣街交界人流極旺，位於該處的轉角位吉舖非常搶眼。
在該區從事商舖租售多年、不願透露身份的業內人士向記者表示，依賴遊客的旺區吉舖較多，他指旺角核心區（即旺角行人專用區一帶）的吉舖不是近一兩個才出現，很多已丟空半年甚至9個月，「近月租約期滿的租戶都不願續租，有的甚至是租約未滿，因生意差得無法交租而中途退租，即使有興趣的新租戶都不敢入場，畢竟租約至少綁死兩至三年。」
市道低迷餐飲業首當其衝。
有業主願意寬減租金，例如月租10萬元的店舖，簽約兩年，業主願意頭半年收九折租金、即9萬元，打後看情況再商議。現時該區正在招租的舖位，呎租介乎350至400元，舖位大多屬幾百平方呎的細舖。
零售業大減價掙扎求存。
旺區舖業主持貨力強
至於業主因看淡後市而出現沽舖潮，甚至出現供不起舖的銀主盤湧現？該業內人士指，買舖按揭成數低，要付約五成舖價，而能夠在旺區買舖，都是實力雄厚、持貨力強的資深投資者，很多是早年低價買入，即使現在沽舖也大賺，舖位丟空沒有租客也不未至損失慘重，他又指這些業主舖位位置在旺區屬「靚位」，他們更不會在逆市時沽舖。
他補充在旺角核心區的有幾大業主，有大集團、家族及大投資者，其中有擁過百個舖位的。近月賣舖的極少數業主，「可能是對時勢較敏感，看不好後市而想『急走』，願意虧蝕10%至20%離場。」但至今未見銀主盤或沽舖潮。
轉載自《iMONEY智富雜誌》