樓市鬆綁最後的「穩坐釣魚台」者－－北京，周三（26日）傍晚終於宣布下調首付比例、房貸利率等。跟隨上海、深圳、廣州步伐發功需求側，大背景是北京新房庫存去化周期以48.9個月「長」冠全國。不過，從上海「滬九條」新政滿月，一手續冷、二手升溫的情形看，恐預示周期性藥方難解結構性頑症。

新樓庫存高企，成交按年暴跌

　　一線城市「四缺一」鬆綁，終於補齊最後一塊。北京市建委、人行北京市分行等昨晚聯合印發通知，下調首套房首付比例至20%，降貸款利率至最低3.5%；下調二套房首付比例至35%（五環內）、30%（五環外），貸款利率分別降至最低3.9%及3.7%；多子女家庭購二套房認定為首套；上浮公積金可貸款額度最多40萬元。

北京新樓總庫存高達1250萬平米，去化周期高逾四年。

　　在需求側降低入市門檻，北京早前遲遲未有動作，分析指是擔心對環京樓市產生虹吸效應；如今終於加入鬆綁潮，玄機或是扛不下去。看看5月新建商品住宅成交數3222套，按年縮水近四成，在一線城市中降幅最大；更驚心的是，新樓總庫存高達1250萬平米，遠高於廣州的1210萬平米、深圳的930萬平米、上海的760萬平米，去化周期高逾四年。

二手熱折射「保交樓」信心低

　　那麼，今次終於敲定降首付和利率，對樓市刺激效果幾何？看看5月率先出招的三個一線城市，新房日均銷量隨後近一個月內，僅廣州錄按月上升13%，上海、深圳分別降23%、5%。值得留意的是，儘管新房銷售低迷，北京、上海二手成交卻相當活躍，北京5月二手房網簽量逾1.3萬套，上海本月以來二手房網簽量更已突破2.1萬套。

　　二手備受青睞，反映民眾對「保交樓」的信心不足，住建部及金監總局周二（25日）就再召開保交樓政策培訓視頻會議，指導各地做好保交樓工作，保障置業人士合法權益等。而住房新開工面積較2021年高峰期時保守估計腰斬一半有多，拖累政府土地出讓收入之外，更恐顯示一個棘手現實－－城鎮化速度未如預期般快，拖累投資率和消費率雙雙下行。

城鎮化速度不及預期急需破題

　　回看1995年至2020年，城鎮居民年均增加2200萬人，城鎮化率由29%飆升至64%；不過，去年城鎮人口增1196萬人，最新城鎮化率66.2%，直接導致對新建住房需求減少，部分人口流出城市的樓市更供過於求。

城鎮化速度未如預期般快，拖累投資率和消費率雙雙下行。

　　要徹底解決此樓市結構性癥結，降低首付、利率等周期性手段效果成疑，為此，4月中央政治局會議提出「要深入推動以人為本的新型城鎮化，持續釋放消費和投資潛力」，近日，國務院發展研究中心原副主任劉世錦再指，中國下一步成長動力之一就是「第二次城市化浪潮」潛力，提出推動城鄉融合「三個平等」（身份平等、基本公共服務取得權平等、土地財產權平等）。下月舉行的三中全會，就城鄉生產要素雙向流動如何破題，值得期待。